주민에게 듣다

발간사 ‘사람과 장소 중심의 주거정비’, 역시 시민이 주인입니다!
여는 글 결국 문제를 해결하는 것은 ‘사람’입니다

PART 1 추진위원회 구성 및 조합설립
신뢰 구축의 현장
주민을 몇 백 번 만났을까?
겁도 없이 시장 골목에 조합 사무실을 만들다
OS직원이 아닌 추진위원들이 직접 동의서를 받다
조합 소식지를 직접 만드는 신세대 조합장
정직이 최선이다
물난리가 나면 고무보트를 타고 다닐 정도였어요
경쟁 추진위 둘이 하나로 합치다
조합설립 동의율 100퍼센트를 받을 수 있었던 이유
혈맹은 깨어지고

추진위, 조합의 투명한 운영 현장
대의원의 존재 이유
된장국을 먹었나? 갈비탕을 먹었나?
너무 깨끗해도 탈난다?
클린업 시스템 시범 등재 조합
첫 단추를 잘 채워야

PART 2 사업시행인가와 관리처분계획인가
사업 아이디어 창출하기
한옥을 품은 아파트단지
땅 서로 바꾸기(대토代土)

공공과의 협상법
끊임없이 변화하는 정책과 시간과의 저울질
서울시도 협상 대상이다?!
공공건물 짓기
지역의 숙원을 이루다
학교 문제로 청산을 못하다
영원히 끝날 것 같지 않았던 학교 협의

시공사와의 현명한 관계 설정
가계약이 곧 본계약입니다.
공사 관련 위원회를 만들어 협상력을 높이다
최고급자재란?
시공사는 갑이고, 조합은 을?
적군이자 아군이고, 협력자이자 경쟁자죠

종교시설과 협상하기
지옥과 천당 사이
말로만 한 약속이었지만, 서로를 믿었습니다
재단이 있는 종교기관과의 협의는 더 어렵습니다
잘 들어주고 잘 요구했습니다

주민과 협상하기
종전자산을 개별우편으로 보내다
사업과정에서 가장 힘든 협상 대상은?
높은 분담금은 아니 땐 굴뚝에 연기를 나게 하고
나는 땅값 오른 후에 샀다구요

PART 3 이주, 공사, 청산
마무리 풍경들
강제 이주 없이 공사를 시작하다
이주 기념 통돼지 바비큐 마을 잔치
불필요한 대지를 되팔아 수익을 내다
선뜻 주기에는 큰 돈
절약으로 만들어 낸 배당금
가난한 집주인들에 대한 여러 의견들

공공의 지원
구청에서 집 찾아 드립니다
보일러 바꿔 드립니다
찾아가는 주택청약 상담교실
재건축 간담회와 공감共感 토론회를 열다

PART 4 사업관계자들의 생생한 육성
서로의 입장 들어보기
전문가 집단과 비전문가 집단의 힘의 불균형
커뮤니케이션 잘하는 조합이 사업 잘하는 조합
누구를 위하여 일하는가?
공공의 역할은 어디까지인가
건축가가 할 수 있는 일, 할 수 없는 일
주민과 구청은 서로 돕고 신뢰해야
회계에서의 소통이란 목적에 적합한 기준에 의한 공개를 의미
내가 비대위가 된 이유

부록
후기

“서울시는 지역 경관을 살리고 이웃과 소통할 수 있는 사람과 장소 중심의 주거정비사업을 추진해 오고 있습니다. 무엇보다 주거정비의 패러다임을 기존 소유자 중심에서 거주자 중심으로, 전면철거 방식에서 보전·관리방식으로 전환했는데, 그 중심은 바로 사람과 장소였습니다.
조합원과 담당 공무원이 들려주는 서울시 주거정비사업 이야기를 엮은 이 책은 이분들의 경험을 공유함으로써 앞으로 주거정비사업을 희망하는 시민이 더 바람직한 사업을 하도록 돕고자 발간한 책입니다.” (04쪽, 발간사 중에서)

“가계약은 본계약처럼 해야 합니다. 시공사를 추진위원장 시절 선정했으니…….”라며 말을 흐렸다. 사업 초기 단계에 시공사를 선정한 후 맺은 가계약이 이처럼 중요할지 몰랐다는 것이다.
“당시는 가계약의 ‘가’ 자에 의미를 두고 본계약 때 잘해야지 하고 생각했는데 막상 본계약을 해보니 모든 것을 가계약에 근거해서 하기 때문에 실제 바꿀 수 있는 부분이 거의 없다는 걸 알게 되었습니다. 본계약은 약간의 경미한 수정만 가능합니다. 그러니까 가계약이 본계약이고, 본계약은 수정본 정도로만 생각해야 합니다.” (145쪽, 조합장 1)

“사실 시공사 직원 개인의 문제가 아니라 조직이 그렇다는 것은 알고 있어요. 저도 시공사 직원과 사이가 좋습니다. 하지만 사업비 대여에서는 시공사가 갑이고 조합은 을이죠.”
조합은 공사를 맡기는 갑의 입장이면서도 사무실 운영비나 이주비 등을 지원받는 을의 입장이 되기도 한다. 조합장은 시공사와의 계약과 관련된 도움이 공공으로부터 절실히 필요하다고 강조했다.”(157쪽, 조합장 2)