한 방으로 끝내는 부동산 소액 경매

프롤로그 4

소액 01 소액 투자의 대표선수, 법정지상권
1 법정지상권이란 무엇일까 18

소액 02 혜성처럼 떨어진 남의 건물
1 남의 건물도 보호해줄까, 법정지상권 성립 요건 26
2 돈을 빌릴 당시 건물이 존재하면 그 건물은 살아남는다 26

3 돈을 빌린 후 지어진 건물의 운명, 근저당권 설정 후 신축 31
4 돈을 빌려준 사람에게 인정받은 건물의 미래 34
5 그때는 모두 내 것이었지, 소유자의 동일성 36

소액 03 관습이 건물을 보호해줄까
1 압류 당시 토지와 건물 소유자가 남남 43
2 처분권한을 가진 사람이 건물을 지었다면 47

소액 04 등기를 내지 못한 건물의 서러움
1 미등기 건물을 토지와 함께 매입했을 때 51
2 미등기 건물을 토지와 매입 후 토지만 저당 잡았을 경우 52
3 미등기 건물만 매입 후 토지 저당권이 실행됐을 경우 53

소액 05 이 세상에 공짜 토지는 없는 법
1 토지 사용료를 정하는 방법 56
2 토지 사용료를 청구하는 방법 57
3 토지 사용료를 연체했을 때 생기는 일 59
4 토지 사용료 뒤에 숨은 얼굴 59

소액 06 영원하지 않은 법정지상권
1 법정지상권은 언제 소멸할까 62
2 법정지상권의 특별한 소멸 사유 64

소액 07 건물만 소유하는 것은 불편하다
1 관습상 법정지상권이 성립하지 않는 경우 70
2 건물만 소유한 사람의 잠 못 이루는 밤 72
3 낙찰자에게 미납을 종용하는 것은 좋은 물건의 징조 74
4 불편함이 동기를 부여해주기도 한다 77

소액 08 잘 닦은 내용증명 한 장, 열 통화 안 부럽다
1 아버지 토지에 아들 건물, 관습상 법정지상권이 성립할까 82
2 내용증명 양식과 작성요령 85
3 내용증명을 보내는 이유와 그 결과에 따른 효과 89

소액 09 건물 등 철거 및 토지 인도 청구의 소를 통한 수익 달성
1 수익의 출발, 등기부에서 흘러나온 단서 포착 96
2 답사에 버금가는 통화 활용법 99
3 건물 등 철거 및 토지 인도 청구의 소장 작성과 제출 104
4 멀리 있는 피고는 피곤하다, 관련재판적 112
5 감정신청서의 작성양식과 접수방법 115
6 건물 철거소송의 판결문 117

소액 10 건물을 저렴하게 사들여 수익을 얻는 방법
1 입지조건은 다홍치마 124

2 주소를 모를 때 활용하는 사실조회신청서 작성요령 129
3 건물 소유자가 아니라는 피고의 주장에 관한 대처법 140
4 피고의 답변서에 따른 원고의 준비서면 작성양식과 제출 142
5 부당이득금 관련 감정평가신청서 작성 및 청구취지 변경 144
6 건물 철거를 위한 대체집행신청서 양식 149
7 상대방의 이익은 나의 이익이다 156

소액 11 팔리지 않는 토지를 비용 부담 없이 파는 방법
1 현장답사 시 필수 질문 163
2 내용증명에 대한 상대방 반응 유형 164
3 상대방 답변에서 찾을 수 있는 승리 단서 170
4 판결을 받는 목적이 건물 철거에만 있을까 179
5 재산명시신청서 작성요령 185
6 팔리지 않는 토지의 적절하고 올바른 처리 예 188

소액 12 해결의 실마리는 답사에 있다
1 수익은 상대방이 지닌 욕심의 깊이와 넓이에 비례한다 196
2 답사하지 않으면 절대로 알 수 없는 것들 202
3 철거 언급이 때로는 유용한 설득의 도구가 될 수 있다 205

소액 13 수익은 상대방의 탈출구에도 달려 있다
1 경매 당한 사람에게 돈이 있을까 210
2 정보공개청구권을 활용해 알아보는 건축물 정보 214
3 먼저 말하는 사람이 지는 게임 217
4 건축 허가와 법정지상권은 어떤 관계에 있을까 224
5 법원의 조정, 흥정의 기술 225
6 수익은 상대방을 밟고 얻는 과실이 아니다 228

소액 14 소유권 이전등기 촉탁(셀프 등기) 하는 법
1 셀프 등기를 해야 하는 이유 232
2 소유권 이전등기절차 235
3 피고에게 송달되지 않을 때 법원 판결 방식 248

소액 15 농지취득자격증명서 작성과 발급 방법
1 농지취득자격증명서 발급 관련 문제, 불법형질변경 252
2 무엇을 농지라고 할까 261
3 농지취득자격증명서가 필요하지 않을 때도 있다 262
4 농지취득자격증명서를 발급받지 못할 경우 265
5 농지취득자격증명 신청서 작성방법 271

소액 16 못생긴 땅일지라도 임자는 따로 있다
1 등기가 안 된 건물에 법정지상권이 성립할까 280
2 측량 및 차임감정신청에 관한 보정명령 286
3 경계측량 및 차임 상당의 지료 감정서 작성 287

4 한 박자 쉬는 것도 수익 증대의 지름길 294

소액 17 또 하나의 대표 주자, 지분 매각
1 지분 매각이란 무엇인가 298
2 공유물의 관리와 이용 및 처분 301
3 공유지분은 소송을 통해서 해소해야만 하는 때도 있다 306

소액 18 부동산 처분금지 가처분, 공유자는 불편하다
1 부동산 처분금지 가처분 312
2 부동산 처분금지 가처분 신청 이유와 부가 효과 314
3 부동산 처분금지 가처분 신청 양식 315
4 법원의 담보제공명령 321
5 불편한 공유자가 선택할 수 있는 답안은 별로 없다 325

소액 19 공유물분할 청구의 소
1 공유지분 물건의 다양한 해법 328
2 지분 매각물건의 답사 시 유의점 331
3 공유물분할 소송의 제기, 현금분할의 경우 333

소액 20 공유지분과 법정지상권이 뒤섞인 물건 해결법
1 발상의 전환 342
2 토지 지분만의 매각 위에 떨어진 남의 건물 344
3 공유지분과 법정지상권이 뒤섞인 물건의 해결 순서도 352
4 부당이득반환 청구의 소장 작성요령 357
5 공유물분할을 위한 경매 신청서의 작성(형식적 경매) 368
6 토지의 소수 지분으로 건물 철거판결을 이끌어내는 법 375
7 대항력 있는 세입자와 법정지상권 386
8 코딱지는 파면 팔수록 안으로 들어간다 389

에필로그 391

법정지상권 성립 대상인 건물이 되기 위해서는 몇 가지 요건을 갖춰야 한다. 먼저 외형상 최소한의 기둥과 지붕, 주벽으로 이뤄져 있을 것을 요구한다. 그리고 시간상 요건으로 경매로 낙찰받은 낙찰자가 매각대금을 완납할 때까지 그 외형을 갖춰야 한다. (중략) 이에 법원은 그 기준에 대해서 사회 관념상 독립된 건물로 볼 수는 없다 해도 건물의 규모와 종류가 외형상 예상할 수 있는 정도까지 건축이 진척돼 있으면 건물로 인정하기에 충분하다고 판시하고 있다.

건물 소유자는 미래에 발생할 이익을 위해서 토지가 필요하다기보다는 발생할 피해를 막기 위해서 필요한 것이라 더욱 절실하다. 비유하자면 ‘불안한 발밑’ 때문인데, 그것은 타인의 토지를 밟고 앉아 있는 건물의 존립이 토지 소유자의 결정과 의지에 달려 있다는 것에 기인한다. 즉, 건물을 부수라고 하면 부술 수밖에 없는 을의 처지로 떨어질 수 있는 것이다.

아버지의 토지 위에 아들이 집을 지은 경우인데 직관적으로 보면 법정지상권의 문제가 없지 않나 하는 의문이 들 수도 있다. (중략) 그러나 아버지와 아들은 법률상 독립된 인격체로 보고 있으므로 타인의 토지 위에 건물을 지었다는 사실에는 변함이 없어 아들의 건물은 법정지상권이 성립되지 않는다.