그래서 지금 사야 하나요?

프롤로그
부동산, 3년 내 특이점이 온다

part1. 어서 와, 부동산 공부는 처음이지?
01. 가치와 가격은 정비례하지 않는다
02. 집값은 누가 결정하는가
03. 인구와 집값의 수상한 관계
04. 차이나 머니가 몰려온다
05. 인생은 실전, 금리는 예측
06. 반드시 한 번은 폭락한다
07. 착한 정부, 사악한 집값
08. 떨어지는 상가, 올라가는 아파트
09. 아파트의 주식화
10. 좋은 집은 늘 부족하다

part2. 이 흐름, 나만 몰랐던 거야?
01. 전문가는 눈치를 보지 않는다
02. 집은 사는 게 아니라고?
03. 서울시가 50층을 못 짓게 하는 까닭은
04. 도시는 재생, 희망은 사색
05. 대형 아파트가 뜬다
06. 어려운 수능, 집값을 키운다
07. 재개발, 잔치는 끝나간다
08. 집, 오늘 사는 게 가장 싸게 사는 것?
09. 너무 강력한 정책, 더 흔들리는 시장

part3. 부동산 투자를 한다면
- 아파트
01. 평당 1억 원 시대
02. 돈은 위아래로 흐른다
03. 1,100조 원의 행방은?
04. 부자도 빈자도 로빈 후드도
05. 세금이 높아지면 집값이 오르는 이유
06. 부동산 투자는 높은 분들과 함께
07. 큰 갭, 높은 투자 매력

part4. 월급 받을래, 월세 받을래
- 수익형 부동산
01. 인터넷을 이겨야 산다
02. 망리단길보다 공리단길
03. 관광객은 보너스일 뿐
04. 어떻게 1층이 공실이니
05. 나쁜 상가?오피스텔 피하는 법
06. 부동산 광고에 속지 않는 법
07. 오피스텔, 절대로 안 오른다
08. 상가주택은 재건축되면 안 된다
09. 좋은 상가를 찾기 어려운 3가지 이유

part5. 5년, 10년 후 집값은 얼마일까?
- 서울.수도권 아파트
01. 집값 예상의 기초 1. 일자리
02. 집값 예상의 기초 2. 소득
강남구 - 지금이 제일 싼 가격
서초구 - 규제가 심할수록 오른다
송파구 - 꾸준한 상승세
마포구 - 고정수요가 약해 정체 가능
용산구 - 단군 이래 최대 개발
성동구 - 평당 5,000만 원 가능
양천구 - 정시 확대되면 평당 1억 원
노원구 - 소폭으로 완만한 상승
강동구 - 9호선 연장으로 매력도 상승
강북구 - 적은 거래량으로 제한적 상승
강서구 - 마곡지구 입주 이후 정체
중랑구 - 저소득층 거주지 이미지가 약점
관악구 - 신림경전철로 획기적 교통 개선
구로구 - 투자 비추천, 가성비 높아 실거주 추천
광진구 - 자양동?광장동 중심으로 급등 없이 꾸준한 상승
금천구 - 서울에서 두 번째로 외국인 비율이 많은 지역
도봉구 - 갭 투자 가능 여부에 따라 동네별로 큰 차이
동대문구 - 역세권 개발과 주택 재건축으로 전체 상승
동작구 - 인접한 자치구에 따라 동네마다 큰 차이
서대문구 - 서울에서 가장 유망한 아현 뉴타운
중구 - 실거주 비중이 높아 급락하지 않는
성북구 - 길음 뉴타운과 성북 뉴타운
종로구 - 신규 공급이 거의 없는 지역
영등포구 - 여의도는 평당 8,000만 원까지 가능
은평구 - 뉴타운으로 인구 증가
과천 - 분양가 상한제 제외로 상승세 가속
분당 - 강남과 판교 상승으로 더불어 상승
일산 - 노후화와 인근 신도시로 소폭 상승 이후 정체

에필로그
집 없이 사는 방법

부동산, 특히 아파트에서 볼 수 있는 특이한 현상 중의 하나는 값이 오르는 상황에서 더 잘 팔리고 값이 내려간다 싶으면 매수세가 실종된다는 점이다. 물건은 가격이 내려가면 더 잘 팔리고 올라가면 잘 안 팔리는 게 보통인데, 부동산은 반대다. 사람들은 금리가 어떻고 대한민국 경제 상황이 어떻고를 분석하는 게 아니라 ‘더 오를 것 같으니 더 늦기 전에 사두자’는 심리로 부동산을 매수한다. 이런 심리에 대해 옳다 혹은 그르다의 판단을 할 필요는 없다. 이러한 특성이 있다는 점을 참고하면 된다. 부동산 상승기의 매도자와 매수자의 심리 상태를 보면, 매도자는 ‘조금 기다리면 더 오를 것 같으니 천천히 팔자’이고 매수자는‘더 오르기 전에 사두자’는 입장이다. 당연하다. 부동산 시장이 한창 불붙는 시기엔 하루만 지나도 매도자가 1,000만 원을 더 올리는 경우가 많다. 부동산 하락기엔 정반대다. 매도자는‘더 떨어지기 전에 팔자’, 매수자는‘더 깎을 수 있을 때까지 기다려보자’는 입장이다. 부동산은 심리 게임이다. 가격이 너무 높아져 지금 사면 손해 보는 것 같은 마음을 이겨내고, 가격이 낮아지는 상황이라 더 늦게 팔면 손해가 커질 것 같은 공포심을 극복할 수 있어야 한다.
- <부동산, 3년 내 특이점이 온다> 중에서

내가 알고 있는 정보를 남들도 똑같이 알고 있는 상황에서는 남들보다 많은 수익을 얻기 힘들다. 남들이 모르는
미공개 정보를 이용하면 큰 수익을 얻을 순 있겠지만 현실적으로 거의 불가능하다.
다른 방법은 없을까? 있다. 바로 미래에 대한 판단을 해서 수익을 얻는 방법이다. 예를 들어보자. 재건축 초과이익 환수제와 분양가 상한제로 재건축 아파트들의 수익성이 약화되어 재건축 사업이 취소되거나 부진해질 것으로 예상된다. 여기까지는 공개된 정보로 누구나 아는 사실이다.
중요한 것은‘3년 또는 5년 후에도 지금처럼 규제가 심할 것인가’에 대한 스스로의 답이다. 현재와 같은 강한 규제가 지속된다고 판단한다면 재건축 아파트 투자는 연기하고 상황을 지켜보는 것이 맞고, 규제가 완화되거나 백지화될 것으로 판단하면 자금을 준비해서 매입하는 것이 맞다.
- <집값은 누가 결정하는가> 중에서

대한민국의 부동산은 상승할 것인가, 하락할 것인가? 어느 날 미국이 기준금리를 올린다면 과거의 경험으로 봤을 때 4년 후 대한민국 부동산은 폭락기를 맞이할 수 있다. 미국의 기준금리는 그만큼 강력한 힘을 갖고 있다. 1994년에 시작된 금리 인상은 1년에 3% 포인트 상승이라는 급격한 인상이었고, 그 결과 동아시아 국가들이 IMF 사태를 겪었다. 10년 후 2004년의 금리 인상은 미국 내 부동산 거품 현상을 만들어 전 세계로 불황이 파급됐다. 2008년 미국발 금융위기로부터 벌써 10년이 넘게 지났다.
2017년 6월, 미국은 기준금리를 지속적으로 인상하겠다는 무서운 발표를 했다. 이 발표대로 미국의 기준금리가 지속적으로 상승했다면 2021년쯤 한국은 대폭락을 겪을 것이다. 그런 일은 일어나지 않았지만 금리 인상의 불씨는 아직 남아 있다는 점을 잊으면 안 된다. 한국 경제나 부동산 시장 지켜주자고 미국이 저금리를 계속 유지할 리는 없
으니 말이다. 어느 날 미국이 본격적으로 기준금리를 올리겠다는 발표를 한다면 부동산 폭락기를 맞이할 마음의 준비를 해야 한다. 물론 예외는 있다. 인기지역은 폭락하지 않는다. 타격은 있겠지만 다른 지역에 비해 미미할 것이라는 점도 미리 참고해두자.
- <인생은 실전, 금리는 예측> 중에서