임대차를 모르고 도장찍지 말라!

추천사 _차동언 검사
지은이의 말 _박영만 변호사
_손지욱
등장인물 소개

prologue

01. 계약이 뭐길래
장하리의 법률노트 하나_
계약이란, 계약의 성립 / 계약의 구속력

02. 구두약속, 지켜주면 안 되겠니?
장하리의 법률노트 둘_
계약자유의 원칙, 계약서 작성의 필요성

03. 누구랑 계약한거니?
장하리의 법률노트 셋_
부동산 소유자의 가족(부인, 자녀)과의 계약체결 문제없을까? / 위임장 등의 서류 확인하였으면 문제없을까?

04. 과반수, 너 때문에
장하리의 법률노트 넷_
과반수 지분권자와의 임대차계약 체결 안전한가요? / 토지와 건물소유자가 다르고 부부인 경우 건물소유자와의 계약체결 안전한가요?

05. 가압류? 선순위? 그녀의 실수!
장하리의 법률노트 다섯_
가압류(가등기)나 근저당권이 과하게 설정되어 있는 점포 무엇이 위험한가요? / 가압류나 선순위 근저당권의 말소(또는 감액)를 전제로 체결하는 임대차계약의 주의점

06. 계약의 해제, 쉬운게 아니네
장하리의 법률노트 여섯_
계약금만 지급한 상태에서 계약금을 포기함으로써 아무런 조건 없이 계약을 해제할 수 있나요? / 임대인의 계약위반으로 인한 계약해지 시 위약금으로 계약금의 배액을 받을 수 있을까?

07. 자동으로 연장된다고?
장하리의 법률노트 일곱_
임대차계약기간 만료 1개월 전 임대인의 의사표시가 없으면 1년 자동연장으로 볼 수 있나요? / 묵시의 갱신에 있어 ‘전 임대차와 동일한 조건’의 의미는? / 묵시의 갱신 시 제3자 담보제공의 경우 동의서를 꼭 받아야 하나요? / 임대차계약서 상 ‘영업보장 5년’ 조항, 무조건 5년간 영업할 수 있는 건가요?
알고가기_ 주택·상가 건물임대차보호법에서의 임대차계약 갱신은 어떤가요?

08. 임차인으로 산다는 건
장하리의 법률노트 여덟_
임대차계약서상 ‘전대금지 조항’만 삭제하면 문제없지요? / 보증금을 이유로 차임지급 거절 가능하지 않나요? / 임대차보증금 또는 임료가 너무 과다해요 감액을 요구할 수 있나요?

09. 임차인이 알아야 할 무서운 이야기
장하리의 법률노트 아홉_
점포에 누수가 심해서 운영을 할 수가 없어요. 임대차계약 해지 가능한가요? / 임차목적물의 하자가 임대인의 귀책에 의해 발생된 것이 아니라도 수선의무를 부담하나요? / 옆 점포에 불이 나서 점포의 1/3이 멸실되었을 때 임차료지급과 계약해지 여부? / 분양상가 계약체결 시 업종을 지정하여 체결하였는데 다른 호수 분양상가에 동일업종이 오픈하였어요. 어떻게 하죠?

10. 임대인이 바뀌었다면?
장하리의 법률노트 열_
임대차계약기간 중 임대인이 A에서 B로 변경됐어요. 임대차계약은 어떻게 되나요? / 임대차계약기간 중 임대인이 A에서 B로 변경됐어요. 임차인이 해당 사실을 이유로 임대차계약을 해지할 수 있나요? / 임대인 변경 시 대응 방법 / 임대차계약기간 중 임대인이 사망했어요. 임대차계약은 어떻게 되나요? / 임대차계약이 상속인들에게 상속된 경우 임차료 지급은 어떻게 해야 하나요?
알고가기_ 주택·상가 건물임대차보호법에서의 임대인 변경은 어떤가요?

11. 권리금, 제대로 알자
장하리의 법률노트 열하나_
권리금이란 무엇인가요?, 계약체결 시 임대인에게 권리금을 지급하였는데, 계약종료 시 반환받을 수 있나요? / 임대차계약서에 권리금액의 기재 없이 단지 ‘모든 권리금을 인정함(또는, ‘권리금은 임대인이 인정하되, 임대인이 점포를 요구할 때는 권리금을 임차인에게 변제한다’)’이라고 기재되어 있는 경우 임대인이 임대차 종료 시 임차인에게 권리금을 반환하겠다고 약정한 것으로 볼 수 있나요?

12. 알지 못하면 배보다 배꼽이 더 큰 원상회복
장하리의 법률노트 열둘_
원상복구의 의미 및 범위는? / 임대인이 원상복구가 완벽하지 않음을 이유로 원상복구를 완료할 때까지의 월세를 청구할 경우 / 임대인이 원상복구가 완벽하게 되어 있음 않음을 이유로 보증금을 반환해 주지 않을 경우, 임대인 간 원상복구로 인하여 분쟁발생 시 실무대응 방법

epilogue

무엇보다 이 책은 재미가 있다. 점포를 빌려서 장사하려고 마음먹거나 현재 점포를 운영하는 모든 사업자들에게 그대로 생생하게 현실에 와 닿고 매우 유익하다.
평생 겪었던 모든 노하우를 책으로 발간할 정도면 보통 자신감을 가진 기업이 아니고서야 가능한 일이 아니라는 생각을 하니까 쉽게 이해가 되었다. 게다가 법무팀 실무자의 입장에서 현장을 누비면서 겪은 경험들을 소설처럼 엮어나갔다는 게 매우 신기했다. 법률서적이라기보다는 소설에 더 가깝게 느껴지는 것은 이 책의 최대한의 강점이다.
- 추천사(차동언 검사) 中에서

‘도대체 청약과 승낙은 뭐고 계약이 성립됐다는 건 뭐야’ 그녀는 속으로 투덜거리며 그를 따라나갔다. 그는 그녀 앞에서 담배에 불을 붙이고 담배 한 대를 그녀에게 내미는 척하더니 이내,
“농담이야.”
하며 주머니 속으로 쏙 집어넣는다.
“야! 장하리!”
“네!”
“우리 SP 담당들이 가장 많이 하는 업무가 뭔지 알아?”
“(훗! 그것쯤이야)가맹후보자 상담 및 가맹계약 추진! 임차물건 건물주 접촉 및 상담! 후보물건지의 입지….”
“그만!”
SP 담당자의 직무분장을 자신 있게 외우던 장하리는 문성질 주임이 소리치는 바람에 입을 다물었다.

#부동산 소유자의 가족(부인, 자녀)과의 계약체결 문제없을까?
임대차계약을 체결함에 있어 부동산소유자가 아닌 그의 부인 또는 자녀가 소유자의 대리인 자격으로 계약을 체결하는 경우 ‘가족’이라는 이유로 아무런 의심 없이 계약을 체결하는 경우가 빈번합니다.
그러나 대리권의 확인(위임장 등의 서류 확인, 소유자와의 유선 통화 등)을 명확히 하지 않은 경우에 있어서는 ‘무권대리’ 즉, 권한이 없는 대리로서 계약이 무효가 되므로 주의를 기울여야 합니다.