부동산, 돈 버는 선택 vs 돈 버리는 선택

Prologue 새들은 바람이 세게 불 때 집을 짓는다

Part 1. 부동산 투자의 기초
01 저렴한 경매로 살까? vs 손쉬운 급매로 살까?
02 대출받아 집을 살까? vs 대출 없이 전세로 살까?
03 낡은 재건축 예정 아파트 vs 5년도 안 된 새 아파트
04 회사에서 가까운 작은 집 vs 두 시간 거리의 넓은 집
05 공인중개사에게 맡길까? vs 직거래로 수수료를 아낄까?
06 안정적인 고정 금리 vs 당장 저렴한 변동 금리
07 레버리지로 투자 수익률을 높일까? vs 안정적인 수익률에 만족할까?
08 할인 혜택이 많은 미분양 아파트 vs 일반 분양 아파트
09 저렴한 지역주택조합 아파트 vs 일반 분양 아파트

Part 2. 어떤 아파트를 살까?
10 청약통장을 깰까? vs 가지고 있을까?
11 초고층 주상복합 vs 일반 아파트
12 부가 서비스가 많고 저렴한 1층 vs 비싼 중간층
13 발코니를 확장할까? vs 그대로 살까?
14 옵션으로 단체 공사를 할까? vs 내 취향대로 개별 공사를 할까?
15 성냥갑 같은 일자형 아파트 vs 고급스러운 탑상형 아파트
16 인지도가 높은 대단지 아파트 vs 저렴한 중소 단지 아파트
17 TV 광고에 나오는 유명 브랜드 아파트 vs 중소 건설사 아파트
18 수리해서 그냥 살까? vs 이사할까?

Part 3. 마당이 있는 집에서 살고 싶다
19 살기 편한 아파트 vs 개성 있는 단독주택
20 전망 좋은 큰 창문 vs 단열 좋은 작은 창문
21 신재생에너지 vs 기름보일러
22 독립해서 혼자 살 것인가? vs 캥거루족으로 살 것인가?
23 도심 주택 용지 vs 전원 속 주택 용지
24 목조 주택 vs 콘크리트 주택

Part 4. 부동산으로 사업하기
25 임대 수익이 높은 상가 vs 매각 이익이 높은 오피스텔
26 주거형 오피스텔 vs 일반 아파트
27 지식산업센터 입주 vs 일반 사무실 임대
28 살기 편한 동네 vs 교육 환경이 좋은 동네
29 조망권 vs 일조권
30 직접투자 vs 간접투자
31 내 건물, 직접 관리할 것인가? vs 위탁 관리할 것인가?

Part 5. 은퇴 후에는 어디서 살까?
32 주택연금을 활용할까? vs 대출받아 생활할까?
33 은퇴하면 시골로 내려갈까? vs 도시에서 살까?
34 전원주택, 마을 사람들과 함께 살까? vs 외딴곳에 신축해서 살까?
35 또래 친구가 있는 실버타운 vs 마음 편한 내 집
36 금융으로 상속할 것인가? vs 부동산으로 상속할 것인가?

Part 6. 부동산 정책 변화에 대처하는 우리의 자세
37 집값 안정 vs 거래 활성화
38 고금리 정책 vs 저금리 정책
39 분양주택 보급 vs 임대주택 보급
40 수도권 중심 정책 vs 지역균형발전 정책

Epilogue 위기를 기회로, 실수를 경험으로

대출받아 집을 살까? vs 대출 없이 전세로 살까? 3억 원짜리 집을 사는 데 드는 기회비용은 연간 3억 원×5%=1500만 원으로 매달 약 125만 원이 거주 비용으로 발생하고, 2억 원으로 전세를 얻으면 2억 원×5%=1000만 원으로 매달 83만 원 정도의 거주 비용이 발생한다. 매매나 전세로 살면 다달이 나가는 돈이 없다고 생각하기 쉽지만, 실제로는 1년에 각각 1500만 원, 1000만 원이 나가는 셈이다. 내 집을 가지는 게 경제적이라는 통념은 따지고 보면 착각에 불과하다. 집을 사느라 투자한 3억 원에 대한 기회비용은 2억 원을 주고 전세로 사는 것보다 연간 약 500만 원 더 높다. 게다가 전세를 선택하면 남는 1억 원의 여유 자금을 재투자해 추가 수익을 만들 수도 있다. 단순히 기회비용만 따져도 2년간 전세로 사는 것이 약 1000만 원을 아끼는 것이다.

TV 광고에 나오는 유명 브랜드 아파트 vs 중소 건설사 아파트 국토교통부에서는 매년 건설사의 공사 실적, 경영 상태, 기술 능력, 신인도 등을 종합한 '시공능력평가순위'를 발표한다. 그런데 이 순위는 소비자의 아파트 브랜드 선호도와 큰 차이를 보인다. 그 이유는 광고로 건설사를 기억하는 소비자가 많기 때문이다. 시공능력평가순위는 건설사의 종합적인 능력을 판가름하는 중요한 기준이지만, 소비자는 건설사가 진행하는 브랜드 마케팅에만 크게 좌우되어 아파트를 선택하는 경향이 있다. 같은 택지 지구, 같은 평형 아파트라도 브랜드 인지도에 따라 가격 차이가 발생한다.

수리해서 그냥 살까? vs 이사할까? 토지 가치와 건물 가치는 다르다. 토지의 가치는 시장의 상황에 따라 변하지만 건물의 가치는 리모델링을 하더라도 세월이 지나면 감가상각되기 때문에 투자 금액을 전부 회수하는 것이 불가능하다. 이사와 리모델링을 놓고 고민할 때는 한 걸음 물러서서 큰 그림을 봐야 한다. 수리할 수 있는 문제 때문에 이사를 결정하는 것은 올바른 선택이 아니다. 부엌이나 화장실만 고치면 되는데 이사를 하는 것은 잘못된 판단이다. 게다가 신축 건물이 아닌 기존 주택으로 이사한다면 수리 문제는 장소만 바뀐 채 여전히 존재할 수도 있다. 지금의 불만이 주변 환경 탓인지 아니면 건축물 자체의 문제인지 명확하게 판단해야 한다.