꼭 알아야 할 부동산 경매 배당표의 모든 것 (책 + 별책부록)

추천의 글 배당표 관련 책의 또 다른 지평을 여는 역작!
지은이의 말 한 권으로 읽는 ‘부동산 경매 배당표 작성’의 모든 것!

1편 배당표 작성 기본
1부 배당표 작성의 기초
1장 물권의 일반이론
2장 등기부에 경료되는 권리, 경료되지 않는 권리
2부 말소기준권리와 유형
1장 말소기준이 될 수 있는 권리
2장 말소주의 및 대항력
3장 부동산 등기부 권리 종류와 말소기준 유형

2편 배당표 작성 원리와 임대차 관련 판례
1부 배당표 작성 원리
1장 배당표 작성 원리, 권리자 유형, 배당 유형
2장 배당종류와 배당받을 순위, 배당이의, 배당요구종기일
2부 임대차 특별법과 배당 관계 판례
1장 주택임대차와 배당 관계 판례
2장 상가건물 임대차와 배당 관계

3편 권리별 배당종류와 배당방법
1부 주택일 때 배당방법
1장 소액최우선배당과 순위배당
2장 지역별 말소기준권리 설정일에 의한 구분
3장 지역별 말소기준 최우선변제배당
4장 주택 소액최우선 안분배당
5장 주택 최우선변제 배당연습
2부 상가건물 임대차보호법 배당표 작성 원칙
1장 상가건물 임대차보호법 적용 대상과 소액최우선변제범위
2장 상가건물임차인 최우선변제 배당순위
3장 상가건물임차인 소액최우선 안분배당
4장 상가건물 임차인 최우선변제 배당연습
3부 근린주택 및 오피스텔일 때 배당방법
1장 근린주택 배당표 작성 기본
2장 오피스텔 배당표 작성 기본

4편 지역리·물건별 배당 사례
1부 권리별 배당표 작성의 기본
1장 저당권의 개요와 배당시 기능
2장 가등기가 경료되어 있을 때 배당시 가등기의 기능
3장 전세권이 설정되어 있을 때 배당시 전세권의 기능
4장 가압류가 말소기준일 때
2부 말소기준권리가 저당권일 때 배당문제
1장 주택일 때
2장 상가건물일 때
3장 근린주택일 때
4장 오피스텔일 때
3부 말소기준권리가 가압류일 때
1장 주택일 때
2장 상가일 때
3장 근린주택일 때
4장 특수배당 종류와 배당방법

5편 특수배당 종류와 배당사례
1부 서울특별시
1장 소액최우선배당 후 순위배당 후 안분배당
2장 소액최우선배당 후 순위배당 후 흡수배당
3장 소액최우선안분배당 후 안분배당
4장 소액최우선안분배당 후 안분배당 후 흡수배당
5장 소액최우선이동배당 후 순위배당
6장 소액최우선이동배당 후 순위배당 후 안분배당
7장 소액최우선이동배당 후 순위배당 후 흡수배당
8장 순위배당 후 안분배당
9장 순위배당 후 흡수배당
10장 순위배당 후 이동배당 후 안분배당
11장 순위배당 후 이동배당 후 흡수배당
2부 인천광역시, 과밀억제권역
1장 소액최우선배당 후 순위배당 후 안분배당
2장 소액최우선배당 후 순위배당 후 흡수배당
3장 소액최우선안분배당 후 안분배당
4장 소액최우선안분배당 후 안분배당 후 흡수배당
5장 소액최우선이동배당 후 순위배당
6장 소액최우선이동배당 후 순위배당 후 안분배당
7장 소액최우선이동배당 후 순위배당 후 흡수배당
8장 순위배당 후 안분배당
9장 순위배당 후 흡수배당
10장 순위배당 후 이동배당 후 안분배당
11장 순위배당 후 이동배당 후 흡수배당
3부 5대 광역시, 4개시
1장 소액최우선배당 후 순위배당 후 안분배당
2장 소액최우선배당 후 순위배당 후 흡수배당
3장 소액최우선안분배당 후 안분배당
4장 소액최우선안분배당 후 안분배당 후 흡수배당
5장 소액최우선이동배당 후 순위배당
6장 소액최우선배당 후 순위배당 후 안분배당
7장 소액최우선이동배당 후 순위배당 후 흡수배당
8장 순위배당 후 안분배당
9장 순위배당 후 흡수배당
10장 순위배당 후 이동배당 후 안분배당
11장 순위배당 후 이동배당 후 흡수배당

부록 부동산 경매 관련법과 시행령
별책부록 배당표 작성연습 199제

소유권은 소유의 목적이 되는 물건을 전면적으로 지배할 수 있는 권리로서, 소유권자는 소유의 목적물을 사용하고 수익하며 처분할 수 있는 권리를 가진다. 채권과 함께 물권은 오늘날 사유재산권의 중심이 되고 있다. 이 물건을 직접 이용할 수 있는 권리인 물권은 특정한 물건을 직접 지배해 이익을 얻는 배타적 권리다. 즉 물권은 물건을 직접 지배하는 권리로서 물권자의 힘이 타인의 행위에 의존함이 없이 직접 물건에 미친다. 또한 물권은 물건을 배타적으로 지배하는 권리로서 물건에서 발생하는 이익을 독점적으로 누리고, 누구에게라도 그 지배 상태의 존중을 요구할 수 있다. 이와 같은 성질에 따라 하나의 물건 위에 같은 내용의 물권이 중복해 성립할 수 없으며(일물일권주의), 물권자는 물건에서 나오는 이익의 향수를 방해하는 자에 대해 그 침해를 배재할 수 있는 힘을 갖고(물권적 청구권), 물권의 배타성을 실현하기 위해서는 그 물건에 물권을 가지고 있다는 것을 외부에 알려줘야 한다(공시의 원칙).

해당 경매물건에 권리 관계가 있는 사람이 있으면, 경매법원 지정한 권리신고마감일인 배당요구종기일까지 권리가 있음을 증빙하는 서류를 갖추어 배당요구하라는 최종일이다. 강제집행에 있어서 압류채권자 이외의 채권자가 집행에 참가해 변제를 받는 방법으로 민법, 상법, 기타 법률에 의해 우선변제청구권이 있는 채권자, 집행력 있는 정본을 가진 채권자 및 경매개시결정의 기입 등기 후에 가압류를 한 채권자는 법원에 대해 배당요구를 신청할 수 있다. 배당요구종기일은 통상 ‘첫 입찰기일 이전으로 집행법원이 정한 때까지다. 따라서 임금채권, 주택임대차보증금반환청구권, 상가건물 임대차보증금반환청구권 등 최우선변제권과 우선변제권이 있는 채권자라 하더라도 배당요구종기일까지 배당요구를 하지 않으면 낙찰대금으로부터 배당받을 수 없고, 그 후 배당을 받은 후순위자를 상대로 부당이득반환청구를 할 수도 없다. 이와 같은 배당요구종기일은 경매법원이 정하는 것이어서 첫 매각기일이 연기되거나 새로 정한 경우가 아니라면 첫 경매개시결정된 사건이 정지되거나 변경, 취소되어 뒤에 결정 개시된 사건으로 진행되더라도 변함이 없다.

주택임대차보호법의 소액최우선변제 보호금액은 물가상승률이나 임대료 상승 등을 반영해 보호 대상에 대한 점진적인 보증금 상한선과 최우선배당금액을 합리적으로 인상해오면서 오늘에 이르렀다(상가건물 임대차보호법의 기본 취지도 마찬가지다). 주택임대차보호법상 소액임차인의 자격은 경매개시결정기입등기일까지 해당 부동산에 전입한 임차인 중 말소기준권리일이 현재 보호범위 이하의 임차보증금을 가진 임차인이다. 이때 중요한 것은 임차인의 전입일이 소액최우선변제의 적용기준이 아니고, 말소기준권리가 되는 권리 설정일 기준이라는 점이다. 소액최우선변제 보호범위 내의 임차인이라도 소액최우선배당에 참여하기 위해서는 배당요구종기일 이전까지 경매법원에 배당요구를 해야 한다. 이때 확정일자 유무는 상관없으며, 주민등록전입 유지기간은 매각허가일까지다.