1% 금리시대, 부동산 경매로 승부하라

프롤로그 현장에 부동산 경매의 답이 있습니다!

PART 01 제로금리 시대의 부동산 경매 투자
마이너스 금리 시대, 경매가 답이다
저금리의 대안, 안정적인 임대수익 만들기
저금리 시대를 이겨내는 경매 투자 비법

PART 02 단숨에 이해하는 부동산 경매 투자 노하우
부동산 경매의 진행과정, 복잡하지 않다
부동산 경매 시작하기, 두려워하지 말자
초보자라면 대법원 경매사이트부터 방문하자
부자가 되는 경매 관련 책 읽는 방법
부동산 경매로 부자가 되기 위한 3가지 조건
부동산 경매는 반드시 멘토와 함께하자
마음이 맞는 투자의 동반자를 찾아야 한다

PART 03 부동산 경매 권리분석, 이렇게 하면 된다
부동산 경매의 시작은 권리분석이다
부동산 경매 권리분석의 핵심 3요소
등기사항전부증명서를 볼 수 있어야 한다
물권과 채권의 차이점을 확실히 알아야 한다
말소기준권리는 왜 권리분석의 기본인가?
말소기준권리를 어떻게 찾아야 하나?
주택임대차보호법과 임차권을 제대로 이해하자
임차인의 대항력은 어떤 경우에 성립되는가?
임차인의 우선변제권은 어떤 경우에 성립되는가?
임차인의 최우선변제권은 어떤 경우에 성립되는가?
권리분석의 처음과 끝인 매각물건명세서

PART 04 물건 선정부터 낙찰까지의 노하우
마음에 쏙 드는 물건을 찾는 실전 노하우
인터넷으로 정보를 수집하는 노하우
투자하기 전 최종 관문인 현장답사 노하우
수익률 분석 및 입찰가 산정, 이렇게 하면 된다
실수 없는 입찰을 위한 최종 확인사항

PART 05 부동산 경매 물건별 투자포인트
경매로 아파트에 투자할 때의 핵심 포인트
경매로 다세대주택에 투자할 때의 핵심 포인트
경매로 다가구주택에 투자할 때의 핵심 포인트
경매로 오피스텔에 투자할 때의 핵심 포인트
경매로 숙박업소에 투자할 때의 핵심 포인트
경매로 상가에 투자할 때의 핵심 포인트

PART 06 명도와 대출을 원활하게 진행하는 노하우
명도의 기술, 기본을 지키면 된다
명도, 첫 만남에서 주도권을 잡는 비법
내용증명을 보낼 때 명심해야 할 점
강제집행을 신청할 때 명심해야 할 점
명도확인서를 활용하면 명도가 쉬워진다
대출을 잘 이용해야 수익률이 높아진다

PART 07 경매 입문자들이 가장 많이 하는 질문
부동산 경매 궁금증을 풀어주는 23문 23답

에필로그 더 많은 사람과 투자 정보를 나누고 싶었습니다

부록
부록 1 경매용어 총정리
부록 2 부동산 투자에 도움이 되는 사이트
부록 3 전국 법원별 입찰시간

1%금리시대, 부동산 경매로 승부하라』 저자와의 인터뷰

일각에서는 “싸다.”라는 이유만으로 빌라에 투자하라는 사람들이 종종 있습니다. 하지만 부동산은 저렴하다고 해서 무조건 투자했다가는 이때까지 열심히 일해서 모은 돈을 한방에 날릴 수도 있습니다. 부동산 투자는 절대 저렴한 가격만 보고 투자를 해서는 안 됩니다. 부동산 가격이 저렴하다면 그 이유는 무엇인지, 저가에 사서 수익을 낼 수 있는지를 철저히 분석해야 합니다. 저는 저렴한 부동산을 취득할 때 오히려 더 많은 노력을 기울이고 더 많은 정보를 얻으려고 합니다. 또한 많은 사람들이 놓치는 부분이 부수적으로 들어가는 비용입니다. 부동산 매입가격만 생각해서 자금운용에 차질이 생기는 경우가 많은데 이 비용 또한 만만치 않습니다. 대출하게 되면 법무사비, 이자비용, 명도비용 등이 추가로 들어가는데, 싼 맛에 하나 둘 수익성이 없는 빌라를 낙찰받다 보면 세금과 이자비용을 감당하기 힘들어집니다. 부동산 경매의 목적은 투자이지 부동산 수집이 아닙니다. 부동산 투자 관련 상담을 하다보면 부동산 수집으로 인해 고민을 토로하는 사례가 적지 않습니다. 결과적으로 제가 과거 빌라에 투자를 하지 않았던 것은 좋은 선택이었습니다. 현재까지 가격의 큰 변동이 없었으며 연간 임대수익보다 수리비가 더 많이 나갔을 것이기 때문입니다.

임대수익형 물건에 투자할 때 상가가 아닌 일반 주거용 부동산은 금액과 부피가 작은 물건에서 높은 수익률이 발생합니다. 대표적인 예로 지방의 소형아파트와 인천 지역의 빌라 등이 있습니다. 전국적으로 원룸을 제외한 투룸 이상의 부동산 평균 임대료는 ‘보증금 300만 원에 월세 20만 원~보증금 500만 원에 월세 30만 원’선입니다. 그렇기 때문에 4천만 원가량의 물건에 투자를 한다고 가정할 때 경락잔금대출(법원경매나 공매로 낙찰받은 부동산에 대해 부족한 잔금을 대출해주는 제도)을 활용해 잔금을 납부한 후 임대를 놓게 되면 최종적으로 들어간 투자금액이500만 원 미만인 경우도 많이 발생합니다. 500만 원 미만의 투자금으로 35%의 수익률과 매달 15만 원 이상의 순수 임대수익이 나온다면 얼마나 행복할까요? 우리가 자고 있는 와중에도 돈이 나를 위해 돈을 만들어 내고 있는 것, 이것이 바로 자유소득입니다. 제가 임대수익형으로 투자한 물건들은 대부분 위에 나열한 기준에 적합한 4천만~6천만 원 사이의 물건이었습니다. 그리고 임대수익이 충분히 나고 있는 와중에 생긴 시세차익은 보너스라고 생각하면 됩니다. 이처럼 투자를 하기 위해서는 막연하게 ‘부동산을 사서 팔면 돈이 남겠지.’라고 생각하기보다는 조금 더 구체적이고 확실한 투자기준점을 만들어놓는 것이 좋습니다. 자신의 눈에 좋아 보이는 물건은 다른 사람 눈에도 좋은 물건입니다. 하지만 마음에 쏙 들지는 않지만 본인이 정해놓은 기준에 맞는 물건이라면 투자를 해보는 것이 좋습니다.

부동산 경매를 통해 부자가 되기 위해서는 3가지 조건이 필요합니다. 여기서 3가지 조건이란 시간과 자금, 그리고 정신력입니다. 투자할 물건을 검색하고 현장을 방문해 꼼꼼히 조사를 할 수 있는 현실적인 시간과 경매로 낙찰이 되어 점유자 명도를 할 때 서두르지 않는 마음의 여유가 반드시 필요합니다. 그리고 수익률이 좋은 물건을 찾아냈을 때 투자를 할 수 있는 투자자금이 필요합니다. 물론 투자자금이 많으면 더 많은 물건을 볼 수 있고 투자를 그만큼 많이 할 수 있지만, 준비된 투자자금이 적다고 해서 투자를 못하는 것은 아닙니다. 마지막으로 제일 중요한 것이 바로 초심을 잃지 않고 투자를 할 수 있는 정신력이 가장 중요합니다. 시간과 투자자금은 다양한 방법을 통해 얻을 수 있지만 큰돈이 오고 가는 부동산 투자에서 정신력이 약하다는 것은 그만큼 큰 손실을 볼 수 있다는 것을 뜻하기 때문입니다.