앞으로 3년, 재건축에 돈을 묻어라

지은이의 말 _ 다른 사람의 성공과 실패로 나의 재건축은 성공한다!

Part 1. 성공한 재건축 투자자들

단돈 1천만 원으로 재건축 투자에 성공하다(부산 태평양아파트)
1천만 원으로 무작정 시작한 재건축 투자 | 이주비 활용을 통한 투자비용의 최소화 | 성공 요인: 입지 분석이 투자의 기본이다 | One Point Lesson: 투자 대상 지역의 재건축사업에 대한 사업성과 신뢰성을 사전에 파악하는 방법

저층 주공아파트에 대한 확신이 950%의 수익률로!(제주 이도주공아파트)
2천만 원에 제주도 아파트 한 채 | 주거입지에 대한 확신과 기다림 | 성공 요인: 저층 주공아파트는 재건축 성공의 기본 공식이다 | One Point Lesson: 재건축사업의 추진 가능성을 판단하는 방법

인접 단독주택 공동개발을 통한 성공 투자(강서 문화연립)
소형 연립주택 재건축의 기회 | 단독주택이 연립 재건축구역에 포함되어 투자수익률은 230%로! | 성공 요인: 통합 재건축의 경제적 시너지 효과 | One Point Lesson: 투자가치가 없는 재건축사업을 투자가치가 있게 만드는 방법

강남 8학군의 교육 불패, 가격 폭등을 일으키다(대치 은마아파트)
강남의 재건축조합원들은 정책도 만든다 | 강남의 교육가치 평가에 따른 투자 성공 | 성공 요인: 상징성과 대표성은 곧 투자가치다 | One Point Lesson: 수익 극대화 투자란 무엇인가?

재건축 규제 강화에 따른 역발상 투자(강동 고덕주공 6단지 아파트)
억제 위주의 부동산정책, 위기가 곧 기회다 | 현실적으로 무리한 사업조건이라면 매도하는 것이 좋다 | 성공 요인: 고점과 저점에 대한 관점의 차별화 | One Point Lesson: 남들과 똑같이 투자하지 마라

입지적 가치는 변하지 않는다(압구정 한양 7차 아파트)
장기적인 미래 시장을 모르면 현재만 본다 | 장기적인 가치는 결국 입지다 | 성공 요인: 변하지 않는 한강변의 가치 | One Point Lesson: 안정적인 투자수익률을 확보하려면 여유자금이 필요하다

지하철 3호선 황금노선에 투자하라(역삼 진달래 3차 아파트)
강남의 지하철 3호선 라인에 투자하면 성공한다 | 주거입지의 최고 덕목은 접근성이다 | 성공 요인: 아파트는 접근성이 첫 번째다 | One Point Lesson: 역세권 아파트 투자시 꼭 알아야 할 것

랜드마크의 가치 창출, 잠실 롯데월드(잠실주공 5단지 아파트)
서울 올림픽과 서울의 디즈니랜드 | 부동산 투자는 타이밍이 중요하다 | 성공 요인: 랜드마크의 가치에 투자하기 | One Point Lesson: 재건축 아파트를 싸게 매수하는 방법

Part 2. 실패를 통해 배우는 재건축 투자

조합원이 모르는 시공사 사업제안서의 비밀(둔촌주공아파트)
사업참여조건의 실질적인 결정은 시공사가 하는가? | 시공사 사업제안서 중 기타사업조건의 진정한 의미는 추가부담금이다 | 실패 원인은 무엇인가? | 확실히 배운 것: 재건축사업의 핵심은 사업 추진 속도다 | One Point Lesson: 시공사 사업참여조건의 변동 여부를 확인하는 방법

조합투명성의 훼손, 장기간의 사업 중단(신림 강남아파트)
신문기사 한 줄, 전화 한 통으로 투자한 재건축 | 귀찮음 때문에 날려버린 1억 원 | 실패 원인은 무엇인가? | 확실히 배운 것: 조합의 신뢰도가 투자 검토의 첫 번째다 | One Point Lesson: 재건축조합의 신뢰성을 확인하는 방법

서면결의서가 만든 3,600억 원 소송(반포주공 3단지 아파트)
내용도 모르고 찬성에 찍은 도장 값 3,600억 원 | 일반조합원은 예측하기 어려운 부동산시장의 함정 | 실패 원인은 무엇인가? | 확실히 배운 것: 조합의 안건 처리는 곧 내 재산의 처리다 | One Point Lesson: 조합총회의 안건에 정확하게 의사표시를 하는 방법

감정평가에 발목 잡혀 생긴 장기간의 사업 지연(대전 탄방 1구역)
시공사들의 치열한 수주 경쟁 | 감정평가의 함정 | 실패 원인은 무엇인가? | 확실히 배운 것: 무리한 이익 추구는 오히려 손해다 | One Point Lesson: 재건축사업에서 모두가 성공할 수 있는 협상의 법칙

예측하지 못한 일조권 때문에 사업 중단 위기에 처하다(대치 청실아파트)
끝날 때까지 끝난 게 아니다! | 재건축사업 추진에 치명적인 일조권 | 실패 원인은 무엇인가? | 확실히 배운 것: 재건축 아파트 북쪽은 무조건 일조권을 검토하기 | One Point Lesson: 관리처분총회 이후 추가부담금을 최소화하는 방법

재건축조합의 비상대책위원회는 필요악인가?(가락시영아파트)
가락시영 재건축사업 비상대책위원회의 시작 | 비상대책위원회의 결과는 사업 지연에 따른 대출이자의 독배다 | 실패 원인은 무엇인가? | 확실히 배운 것: 재건축 반대는 합리적?절차적 토론으로 한다 | One Point Lesson: 기회비용을 극대화하기 위한 소송 없는 재건축 투자법

폭탄 부담금에 따른 입주 포기(부산 AID아파트)
부산 해운대의 랜드마크, AID아파트 | 예상치 못한 환경보존 논리에 따른 사업주체 간의 갈등과 폭탄 부담금 | 실패 원인은 무엇인가? | 확실히 배운 것: 확정지분제는 없다 | One Point Lesson: 시공사의 사업조건 변경에 따른 조합원과의 분쟁을 막는 방법

고분양가로 발생한 미분양은 조합원의 책임이다(부천 약대주공아파트)
고분양가 전략으로 발생한 미분양의 책임을 조합원에게! | 시공사의 공사 중단 압박, 조건 변경에 따른 폭탄 부담금 | 실패 원인은 무엇인가? | 확실히 배운 것: 예비비는 안정적인 사업 추진의 기본이다 | One Point Lesson: 상황에 따른 적절한 투자 시점을 판단하는 방법

Part 3. 재건축사업의 기초 지식부터 익히자

재건축 투자시 꼭 알아야 할 재건축사업의 기초 개념
재개발과 재건축의 차이는 무엇인가? | 주택 재건축의 사업절차는 어떻게 되는가?

조합원과 세입자, 그들은 누구인가?
조합원이 되기 위한 자격은 무엇인가? | 토지 등 소유자와 구분소유자란 무엇인가?

재건축 투자에서 대지지분만큼 중요한 것은 없다
재건축사업에서 가장 중요한 면적 기준은 무엇인가? | 사업 추진에 막대한 영향을 미치는 공유지분이란 무엇인가?

재건축사업의 성패는 용적률이 좌우한다
재건축사업에서 용적률이 왜 중요한가? | 기준용적률과 허용용적률, 그리고 상한용적률

부담금과 사업방식을 파악하자
추가부담금은 어떻게 산정하는가? | 재건축 수익률은 어떻게 산정하는가? | 도급제와 지분제 중 어느 방식이 좋은가? | 도급제는 추가부담금이 있고, 지분제는 추가부담금이 없는가?

재건축사업의 무상지분율이란 무엇인가?
무상지분율은 무조건 높은 것이 좋은가? | 분양가와 무상지분율은 어떤 관계인가?

조합원분양가와 일반분양가, 무엇이 다른가?
조합원분양가와 일반분양가는 차이가 클수록 유리한가? | 조합원의 재산가치는 감정평가를 높게 받아야 상승하는가? | 일반분양가는 어떻게 책정되는가?

감정평가와 권리가액, 그 차이는 무엇인가?
재건축사업의 감정평가 종류에는 무엇이 있는가? | 감정평가액과 권리가액의 차이점은 무엇인가?

신속한 이주는 사업 추진에 매우 중요하다
이주비의 책정기준은 어떻게 되는가? | 기본이주비를 지원받지 않으면 어떤 혜택이 있는가? | 세입자가 보상받을 수 있는 권리가 있는가? | 이주하면서 돈 버는 방법은 무엇인가?

재건축 절세 방법은 무엇인가?
재건축 참여자의 성격에 따라 세금이 달라진다 | 조합원 및 일반분양자의 취득세에 대해 알아보자 | 조합원 및 일반분양자의 양도세에 대해 알아보자

Part 4. 사업절차를 파악하자: 강남 재건축 실제 사례 분석

기본계획과 안전진단의 실제 사례
강남구 압구정 미성 2차 아파트의 기본계획 수립조건 | 강남구 압구정 현대아파트의 안전진단 통과 이후 가격 상승

정비계획 수립과 정비구역 지정의 실제 사례
송파구 잠실 우성 1·2·3차 아파트의 정비계획 수립시 중요 확인사항 | 강남구 개포주공 6?7단지 아파트의 정비구역 지정을 위한 동의서 징구

추진위원회와 조합 설립의 실제 사례
강남구 대치동 은마아파트의 사업이 지연된 이유 | 서초구 반포주공 1단지 3주구 아파트의 조합 설립 동의서 징구

건축심의와 사업시행 인가의 실제 사례
서초구 반포주공 1단지 1·2·4주구 아파트와 서울시의 건축심의 줄다리기 | 서초구 삼호가든 3차 아파트의 용적률 상승에 따른 사업시행 인가 변경

관리처분계획 수립과 관리처분총회의 실제 사례
강남구 개포주공 2단지 아파트, 조합의 밀실 관리처분계획안 | 강동구 둔촌주공아파트, 관리처분총회의 어려움

이주·철거·분양·착공의 실제 사례
강남구 대치국제아파트, 최단기의 이주와 철거 | 서초구 신반포 1차 아파트의 성공적인 분양

준공·입주·청산의 실제 사례
서초구 반포주공 3단지(반포자이) 아파트의 입주 | 서초구 반포주공 2단지(반포 래미안퍼스티지) 아파트의 입주

Part 5. 본격적인 재건축 투자를 시작해보자: 재건축 투자 대상 선별

재건축사업의 전개방향을 파악하자
도시 재건축의 새로운 패러다임 | 강남 재건축의 전개방향

투자 포트폴리오, 어떻게 구성할 것인가?
부의 극대화, 투자 목표의 설정 | 재건축 투자 포트폴리오의 구성 기준

재건축사업 투자를 위한 선별조건은 무엇인가?
재건축 대상 아파트의 선별조건 | 시공사가 분석하는 재건축사업 투자의 세부 선별조건 | 조합원이 분석하는 재건축사업 투자의 세부 선별조건

Part 6. 재건축 투자, 사업타당성을 검토해보자: 손익 분석하기

재건축 투자 대상의 구역의 정보를 수집하자
재건축시장의 동향을 파악하기 위한 사이트 | 대상 구역의 최근 이슈를 파악하기 위한 사이트 | 대상 구역의 내부 정보를 수집하기 위한 사이트

사업타당성의 검토가 무엇보다 중요하다
사업타당성 분석은 어떻게 하는가? | 사업타당성 분석 절차

사업타당성의 분석절차 5단계
사업타당성 분석절차 1단계: 시장 분석 | 사업타당성 분석절차 2단계: 건축기본계획 결정 | 사업타당성 분석절차 3단계: 분양가·분양률 예측 | 사업타당성 분석절차 4단계: 손익 분석 | 사업타당성 분석절차 5단계: 타당성 분석 및 최종 결정

Part 7. 재건축 투자 이후 어떻게 관리할까?: 자산가치 상승 방법

재건축사업 성공의 핵심은 시공사 선정이다
시공사들은 왜 불나방처럼 재건축사업에 뛰어드는가? | 시공사 선정시 가장 중요한 선정 요인은 무엇인가?

재건축사업의 핵심 플레이어들
재건축사업의 제반 업무를 맡아 하는 정비사업 전문관리회사 | 재건축 설계에서 가장 중요한 설계회사

사업 추진단계별 사업성 극대화 관리방안
정비계획단계에 대해 알아보자 | 추진위원회?조합 설립단계에 대해 알아보자 | 건축심의?사업시행 인가단계에 대해 알아보자 | 관리처분단계에 대해 알아보자 | 이주·철거단계에 대해 알아보자 | 분양·착공단계에 대해 알아보자 | 입주?청산단계에 대해 알아보자

입주시 하자 0%를 위한 확인사항
재건축 아파트 분양시 모델하우스 확인사항 | 입주 1개월 이전 사전점검 활용 방법

주석
참고문헌
『앞으로 3년, 재건축에 돈을 묻어라』 저자와의 인터뷰

도시공학을 전공한 전문가답게 박 대리는 입지 분석부터 시작했다. 첫 번째 투자에 실패하지 않겠다는 일념으로 태평양아파트에 가서 아파트 내·외부를 꼼꼼히 살폈다. 단지 내부는 오래된 아파트의 전형적인 모습이었다. 주변 지역에 비해 지대가 높아서 신축 아파트에 입주하면 남향의 전망이 탁 트여 좋을 것 같았다. 남구청이 가까이에 있고, 지하철 못골역도 걸어서 10분 거리에 있었다. 부산시 남구의 주택재개발 기본계획 자료를 보니 못골역 주변 지역은 향후 재개발 대상으로, 주변 환경이 지금과는 다르게 대폭 개선될 것으로 예상되었다. 태평양아파트 주변에는 초등학교, 중?고등학교가 모두 걸어서 10분 이내인 거리에 있었고, 지하철 한 정거장 거리에 유엔기념공원이 있어 산책하기도 좋았다. 그리고 2003년 7월에 태평양아파트에서 1.5km 거리에 이마트가 오픈할 예정이어서 여자 친구가 좋아할 것 같았다. 태평양아파트의 입지는 교통, 교육 그리고 생활편익시설 등 입지 분석의 기준에서 어느 하나도 뒤처지지 않았다.

광역적 입지와 국소적 입지의 가치를 사전에 충분히 분석하고 투자한다면, 송 과장과 같은 950%라는 엄청난 수익률은 아니더라도 안정적인 투자수익을 확보하는 것은 그리 어려운 일이 아닐 것이다. 송 과장의 제주 이도주공아파트 재건축사업 투자의 성공 요인은 첫째, 대규모 저층 주공아파트 재건축 단지는 실패하지 않는다는 기본에 충실했다는 것이다. 이도주공아파트는 입지가 우수하면서도 대규모로 신축되는 재건축 단지다. 생산요소 투입량의 증대(생산규모의 확대)에 따른 생산비 절약 또는 수익 향상의 이익이 발생한다는 경제학 용어인 ‘규모의 경제’에 따라 중·소규모 재건축 단지보다는 기본적으로 수익성이 높을 수밖에 없다. 둘째, 재건축 투자의 핵심은 대지지분이다. 송 과장은 이도주공아파트 단지 물건 중에서 대지지분 면적 대비 매매가격이 가장 낮은 물건에 투자했다. 재건축사업의 핵심은 기존 아파트를 철거하고 새 아파트를 신축하는 것이다. 기존 아파트를 철거하면 대지만 남는다. 결국 재건축사업의 재산가치는 기존 건물의 가치가 아닌 철거 이후 남아 있는 대지의 가치인 것이다.

문 사장이 압구정 한양 7차 재건축 투자에 성공한 것은 첫째, 장기적인 입지가치에 투자했기 때문이다. 지금의 강남 재건축시장은 2015년 개포지역을 지나 2016년 반포지역, 그리고 2017년에는 송파지역이 중심이 될 가능성이 높다. 2018년은 강남에서 교육환경이 가장 우수한 대치동이 핵심이 될 것이며, 2019년 이후에는 마지막 남은 한강변 재건축인 압구정 전략정비구역이 대규모 통합적 재건축으로 진행될 예정이다. 강남 부동산에서 부의 흐름의 종착역이 바로 압구정이다. 문 사장의 장기적 입지가치를 고려한 투자가 성공의 핵심이었다. 둘째, 사업 추진에 대한 리스크를 최소화하기 위해 조합이 설립된 아파트에 투자했다. 시공사가 선정된 이후라도 추진위원회 단계는 사업 추진 여부가 확정된 것이 아니기에 문 사장은 당시 조합원들의 80%가 재건축사업에 동의해야 하는 조합 설립 인가 이후에 최종 투자를 결정했다. 조합 설립 인가 이후에 투자하면 수익률이 조금 낮아질 수 있지만, 재건축사업이 중단되는 최악의 리스크는 피할 수 있기 때문에 안정적인 투자라고 할 수 있다.