큰돈 없이 오르는 부동산을 사는 68가지 방법

지은이의 말 _ 부동산 투자에 나서기 전, 이것만은 알아두자!

1장 _ 처음 시작하는 부동산, 기초가 중요하다
부동산시장의 트렌드를 읽어라
무엇보다 내집마련이 우선이다
저금리·저성장 시대의 대안, 수익형 부동산
1인 가구 시대에는 소형주거상품이 대세다
버블붕괴의 공포에서 벗어나라
넘쳐나는 부동산 정보, 어떻게 검증할 것인가?

2장 _ 처음 시작하는 부동산, 이 정도 개념은 꼭 알아야 한다
대지·부지·나대지·획지·필지의 차이는 무엇인가?
발코니·베란다·테라스란 무엇인가?
전용면적·공용면적·공급면적이란 어떤 것인가?
형질변경과 지목변경이란 무슨 뜻인가?
기준시가와 공시지가란 무엇인가?
건폐율과 용적률이란 무엇인가?
전세임대주택과 장기전세주택의 차이는 무엇인가?
구분등기·지분등기·개별등기란 어떤 것인가?

3장 _ 재개발·재건축·리모델링·신도시에 대해 꼭 알아야 할 7가지
재개발·재건축·리모델링의 차이는 무엇인가?
돈 되는 재건축 단지, 이렇게 찾으면 된다
재건축 투자로 돈 벌고 싶으면 규제부터 파악하자
지역주택조합, 생각보다 매력덩어리다
수직증축 리모델링, 부분임대가 장점이다
꺼지지 않는 수도권 신도시 인기에 주목하자
세종시와 혁신도시는 투자할 가치가 있을까?

4장 _ 부동산투자의 시작은 주택에 있다
장점 많은 아파트, 인기는 계속된다
다가구·다세대·연립·빌라의 투자 포인트는 이것이다
직주일체형 주거상품인 오피스텔에 주목하자
도시형 생활주택으로 안정적인 임대수익을 추구하자
상가주택, 의외의 투자수익을 얻을 수 있다
전원주택과 공동주택의 장점을 살린 타운하우스
해외관광객 1,600만 시대, 게스트하우스가 대세다
전월세 급등이 불러온 셰어하우스 열풍에 주목하자
도심형 실버타운 시대가 오고 있다
주택임대사업자가 되려면 어떻게 해야 하는가?

5장 _ 부동산 고수는 땅에 투자한다
토지이용계획확인서, 투자 전에 꼭 확인해야 한다
토지대장과 지적도를 제대로 보는 법
용도지역·용도지구·용도구역의 차이는 무엇인가?
돈이 되는 도시지역과 관리지역
농지전용과 산지전용, 어떻게 구분하는가?
농지소유제한과 농지취득자격증명
전문가도 당하는 기획부동산, 각별히 조심하자
토지투자, 이렇게 하면 돈 벌 수 있다

6장 _ 경매를 모르고는 부동산 전문가라고 할 수 없다
부동산 등기부란 무엇인가?
경매와 공매의 차이를 명확히 파악하자
경매시 소멸되는 권리와 인수되는 권리
확정일자와 대항요건이란 어떤 것인가?
우선변제권과 최우선변제권의 차이를 알아두자
주택임대차와 상가건물임대차란 무엇인가?
소액경매, 실전 사례로 배워보자

7장 _ 부동산투자에서 꼭 알아야 할 세금과 금융지식 9가지
부동산 관련 세금에는 어떤 것이 있나?
취득세란 무엇이고, 절세 방법은 무엇인가?
양도소득세란 무엇이고, 절세 방법은 무엇인가?
재산세와 종합부동산세에 대해 명확히 파악하자
상속세와 증여세, 절세 방법을 알아두자
LTV와 DTI의 차이를 명쾌하게 알아두자
고령화시대의 주택연금, 이렇게 활용하자
수익공유형과 고정금리형 중 어느 것이 유리할까?
절세를 통한 세테크가 무엇보다 중요하다

8장 _ 수익형 부동산에 투자해 알찬 임대수익을 확보하자
소액투자로도 수익형 부동산에 투자할 수 있다
상가권리금, 제대로 알고 상가에 투자하자
상가 투자, 이렇게 해야 돈 벌 수 있다
분양형 호텔, 알고 투자해야 돈 된다
은퇴자들의 로망인 펜션, 이렇게 투자하자
황금알을 낳는 창고임대업을 알아두자
손해보지 않는 역세권 투자, 상세히 알아두자

9장 _ 부동산으로 돈 벌고 싶다면 부동산 정책 공부는 필수다
부동산 정책을 알아야 돈이 보인다
청약통장으로 내집마련, 이렇게 하자
청약가점제란 무엇이고, 어떤 역할을 하는가?
평생 한 번뿐인 특별공급제도를 활용하자
전월세대란의 해법, 뉴스테이에 주목하자
행복주택 입주 요령을 정확히 알아두자

참고문헌
『큰돈 없이 오르는 부동산을 사는 68가지 방법』 저자와의 인터뷰

저금리 때문에 전세보증금을 받아도 마땅한 투자처가 없는 집주인들이 월세를 선호하면서 전세에서 월세로 임대유형이 빠르게 변하고 있다. 이러한 변화에 따라 전세 중심으로 만들어졌던 법규와 제도는 월세 중심으로 바뀌어야 한다. 월세 세입자들을 위한 대표적인 제도가 바로 ‘전월세전환율’이다. 전월세전환율이란 전세 보증금을 계약기간 중 월세로 전환할 때 적용하는 비율을 말한다. 현재 전월세전환율은 기준금리에 4를곱하는 방식으로 운영되고 있다. 「주택임대차보호법」에서 정해놓은 전월세전환율의 상한선은 6%지만 현실적으로 잘 지켜지지 않고 있다. 30대 직장인 이 모 씨는 보증금 1억 원에 전세로 계약해 살고 있었다. 2년마다 찾아오는 계약갱신 주기가 끝나갈 즈음 집주인이 보증금 2천만 원에 월세 70만 원으로 전환하겠다고 통보했다. 주택임대차보호법에서 정한 전월세전환율 상한선 6%를 적용하면 보증금 2천만 원에 40만 원이 적당하다. 그러나 전월세전환율은 임대기간 내에 전세를 월세로 전환할 때만 적용된다는 사실을 뒤늦게 알았다.

예를 들어 분양 홍보물에 역세권 5분 거리라고 해서 직접 가서 확인해보면 도보로 10분 이상 걸리는 경우도 있고, 심지어 차량으로 5분 넘게 걸리는 곳도 있다. 따라서 현장에 가서 도보로 얼마나 걸리는지 직접 걸어보면서 확인해보아야 한다. 역세권 이외에도 주위에 혐오시설은 없는지, 주변 환경은 괜찮은지, 편의시설은 제대로 갖추어져 있는지 등을 꼼꼼히 확인하는 자세가 필요하다. 경기도 일산에서 분양중인 모 아파트 단지의 경우 풍산역과 일산역 사이의 더블역세권이라고 광고하고 있다. 하지만 단지에서 일산역까지는 1km 이상 떨어져 있으며, 도보로 18분이 소요된다. 풍산역까지는 도보로 10분 넘게 걸린다. 서울시 도시계획용어 사전에 따르면 역세권이란 ‘역을 중심으로 상업과 업무, 주거 활동이 이루어지고 보통 걸어서 5~10분 안에 도달할 수 있는 권역으로 역사 중심으로부터 500m 이내’라고 규정하고 있다. 따라서 일산의 모 아파트의 경우에는 명백한 과장광고에 해당된다.

‘형질변경’이란 절토·성토·정지·포장 등의 방법으로 토지의 형상을 변경하는 행위와 공유수면을 매립하는 행위를 말한다. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에서는 각종 개발행위에 대해 허가를 받도록 하고 있다. 예를 들어 토지의 형질변경을 통해 주택을 건축할 경우 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따라 개발행위 허가를 받아 지목을 대로 변경하고 다시 「건축법」의 건축 허가를 받
는 절차를 거친다. 그러나 실제로는 건축 허가와 동시에 개발행위 허가가 의제되도록 「건축법」에서 규정하고 있다. 주의할 것은 모든 땅이 건축을 위한 형질변경을 받을 수 있는 것은 아니며, 주변 환경이나 도로 등 여건을 고려해 허가권자가 재량으로 결정한다는 점이다. 구체적으로 시행령에서 개발행위별 허가기준을 정하고 있다. 한편 형질변경에 따른 개발행위는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 시행령에서 규제하고 있다.