부동산 투자 교과서

프롤로그
부동산시장 앞으로 어떻게 될 것인가

1부 부동산 재테크 7계명
01 따라쟁이가 되지 마라
02 가족과 목표를 공유하라
03 가장 필요한 것부터 시작하라
04 거래와 관련된 사람들도 함께 고려하라
05 부동산 거래는 함께하는 것이다
06 경험은 돈을 주고도 사지 못하는 귀중한 보물이다
07 학습을 통해 시장 흐름보다 앞서 나가라

2부 부동산 재테크, 원리를 알아야 성공한다
01 돈 되는 아파트 고를 때 반드시 살펴야 할 7가지 조건
02 토지투자를 성공으로 이끄는 7가지 법칙
03 좋은 상가를 고르는 데 필요한 5가지 기준
04 보유세를 고려하라
05 부동산가격에는 정가가 없다
06 정책과 언론의 흐름을 살펴라
07 자금의 성격이 성패를 좌우한다
08 소액 재테크를 꿈꾸는 그대여 불편을 즐겨라
09 고령사회가 부동산시장을 변화시킨다
10 실수요는 지역 선택, 투자 목적은 시점 선택이 중요하다
11 부동산의 종목별 투자순환주기를 고려하라
12 재건축, 장기적으로 접근하라
13 도시재생사업을 주목하라
14 금리가 부동산시장에 미치는 영향을 읽어라
15 학교가 아니라 학교 인프라를 주목하라
16 수요를 억제하면 부동산가격은 폭등한다
17 전세가격으로 매매가격을 예측할 수 있을까?
18 사소한 것에 눈을 부릅떠라
19 공동투자를 활용하라

3부 종잣돈 없이 대박 터뜨리는 부동산 재테크 비법
01 내 집 마련, 신규분양을 노려라
02 매매계약서는 정직하게 써야 한다
03 잘 키운 연립·다세대주택, 열 아파트 안 부럽다
04 내 집 마련에 막차는 없다
05 주말농장으로 두 마리 토끼 잡기
06 리모델링시장을 주목하라
07 재건축, 규제완화 시점까지 기다려라
08 역세권을 주목하라
09 금리상승기에는 우량지역을 노려라
10 노후불량주택을 아는 순간 돈이 보인다
11 규제가 많은 곳에 장기 투자하라
12 상가의 가치는 권리금으로 파악하라
13 경기침체기에는 알짜 미분양 아파트를 노려라
14 성적표를 활용하라
15 나 홀로 아파트도 고르기 나름이다
16 등잔 밑이 어둡다
17 청개구리가 되어라
18 부동산 할인매장을 주목하라
19 미운 오리 부동산을 찾아라
20 레버리지 효과를 이용하라

4부 새는 돈을 막아야 부동산 재테크도 성공한다
01 양도소득세가 비과세되는 경우도 있다
02 1세대 1주택 양도소득세 비과세 요건을 숙지하라
03 1세대 2주택이어도 양도소득세를 납부하지 않을 수 있다
04 농어촌주택 포함 2주택인 경우에도 양도소득세를 면제받을 수 있다
05 종합부동산세, 어떤 세금인가
06 각종 세금에 대한 감면, 비과세 규정을 활용하라
07 매매 시에는 반드시 과세기준일을 챙겨라
08 임대주택사업자제도를 활용하라
09 영수증 챙기는 것을 즐겨라
10 대출상품을 챙겨라
11 중개수수료, 윈윈할 수 있다

2012년 7억 원까지 시세가 하락했던 대치동 은마아파트가 2017년 12월 기준 14억 원까지 그야말로 가격폭등 현상이 나타날 수 있었던 원인은 무엇일까? 더불어 그렇게 양호한 가격 상승률을 보이고 있었음에도 풍덕동 주공아파트(69.42m)의 시세가 여전히 1억 원을 넘지 못하고 있는 이유는 무엇일까?
답은 의외로 단순하다. 집값은 다양한 변수에 의해 결정되며 이 변수들은 서서히 그리고 장기적으로 집값 형성에 막대한 영향을 미친다. 대표적으로 직주근접성, 자족기능, 학교인프라, 대중교통의 편리성, 풍부한 기반시설의 유무, 생활편의시설, 웰빙주거환경 등을 들 수 있다. 바로 이런 부분들이 대치동 은마아파트가 풍덕동 주공아파트에 비해 월등한 매매가격이 형성된 이유다.

3,000만 원의 자금에다 대출을 활용하면, 소형 다세대 연립주택 을 낙찰 받아 임대수익을 올릴 수 있는 곳을 수도권에서도 꽤 많이 찾아볼 수 있다. 하지만 재테크 초보자들 대부분은 이런 사실을 잘 모르고 있다. 설령 알고 있다 하더라도 즉각적인 매매차익을 기대하기 때문에 무시하는 경우가 많다. 따라서 소액으로 재테크에 나서는 초보자라면 반드시 발상부터 전환해야 한다. 매월 꾸준한 임대수익을 창출하는 것은 장기적 관점에서의 재테크이고, 매매차익을 창출하는 것은 단기적 관점에서 의 재테크라는 발상의 전환 말이다.

주택은 수요가 크게 늘어난다고 해서 즉시 공급할 수 있는 제품 이 아니다. 공급을 위해서는 최소한 3년 이상의 시간이 필요하다. 따라서 공급은 일정한데 수요가 늘면 가격은 오를 수밖에 없다. 지하철 전철 역세권이 되면 곧 주택에 대한 수요가 늘어나게 되고 상 권 형성에도 큰 호재로 작용한다. 결국 ‘역세권=호재=부동산가 격 상승’이라는 공식이 성립되는 것이다.
일례로 분당선이 개통함으로써 역세권으로 발돋움한 지역의 주택가격이 이전에 비해 큰 폭의 오름세를 보였다는 점을 유념하고 신규 역세권, 더블?트리플?쿼드러플 역세권으로 거듭나게 될 지역들을 자세히 살펴볼 필요가 있다.