부동산 경매 100문 100답

1부 - 법원경매와 절차
001 법원경매란 무엇인가?
002 일반매매보다 법원경매로 낙찰 받으면 더 싸게 살 수 있나?
003 전 소유자의 빚은 누가 물어 주나요?
004 법원경매에는 어떤 물건들이 나오고 지역에 제한은 없는지?
005 경매법정에 입장하려면 허가를 받아야 하는지?
006 나는 자본금이 없는데 얼마 정도의 자본이 있어야 경매를 할 수 있는지?
007 일반 부동산의 거래는 등기가 중요한데 법원경매도 등기가 중요한지?
008 경매절차 및 방법은 어떻게 진행되는가?
009 경매물건 선택하고 조사하는 방법은 어떻게 되는가?
010 법원경매 시 주의할 점은 무엇인가?
011 경매물건 입주자가 누구인지 알 수 있나?

2부 - 법원경매 입찰실무
012 입찰참여 시 무엇을 준비하여야 하는가?
013 입찰서류에 필요한 서류는 어디서 수령하며 작성은 어떻게 하는지?
014 입찰서류 작성은 어떻게 하는가?
015 낙찰결정은 어떻게 하는가?
016 차순위매수신고인이란 무엇인가?
017 공유자우선매수란 무엇인가?
018 매각허가결정이란 무엇인가?
019 매각 허·부 결정에 불만이 있을 때에는 어떤 조치를 취해야 하나?
020 낙찰 받고 취소할 수 있는가?
021 재매각은 무엇인가?
022 물권이란 무엇이며, 법원경매에 어떤 영향이 끼치는가?
023 채권이란 무엇이며, 법원경매에 어떤 영향을 끼치는가?
024 물권과 채권의 성격의 차이를 쉽게 설명한다면?
025 경매와 공매가 동시에 나오면 누가 소유권을 취득하는가?
026 법원경매와 공매의 입찰방식은 다른가?
027 법원경매의 입찰방식은 어떤 것이 있나?

3부 - 법원경매에서의 주택임대차보호법의 중요성
028 주택임대차보호법의 적용 대상자는 누구인가?
029 주민등록이 없는 외국인의 임대 시 어떻게 해야 하는가?
030 임차인은 권리를 승계할 수도 있는가?
031 전대차란 무엇인가?
032 임차인이 보호 받을 수 있는 법적제도는 무엇인가?
033 임대기간 중에 비주거용건물을 주거용으로 개조한 경우는?
034 임차주택이 미등기건물인 경우도 보호되는지?
035 임차인의 대항력은 언제부터 발생하는가?
036 전입신고 관련된 여러 가지 유형 대항력의 설명은?
037 가압류등기가 된 주택을 임차한 경우는?
038 소유권이전가등기나 처분금지가처분이 있는 집의 임대 시 주의할 점은?
039 저당권이 있는 주택을 임차 시 법원경매 시의 대항력은?
040 확정일자임차인의 배당절차는?
041 대항력 없는 임차인의 순위변동 방법은?
042 임차인에게도 우선매수권이 있다는 말을 들었는데 사실인가?
043 임차권의 양도와 대항력은?
044 대항력이 없는 주택임차인의 임대보증금 회수방법은?
045 대지에만 있는 은행 빚으로 건물까지 경매를 신청했을 경우는?
046 소액임차보증금의 판단 적용 기준일은 언제부터인가?
047 소액임차인의 요건은 무엇인가?
048 소액임차인의 우선변제권 행사요건은 무엇인가?
049 임차인으로부터 주택을 전차한 경우는 보호받을 수 있나?
050 소액임차인의 경우에도 확정일자의 필요성이 있나?
051 확정일자와 우선변제권의 차이는?
052 확정일자 받는 방법은 어떻게 하는지?
053 확정일자 받은 임차인이 일시적으로 주민등록을 이전한 경우 순위변동은?
054 전입일자와 저당권설정일이 같은 경우의 순위는?
055 선순위 임차인이 여러 명 있는 경우 배당순위는?
056 재계약할 때에 주의할 점은?
057 전입 전에 확정일자를 먼저 받은 경우 그 확정일자의 효력은?
058 임대차기간과 계약의 갱신은?
059 임차권등기명령이란 무엇인지?
060 임차인의 계약 시 주의할 점은?
061 주택임차권과 전세권을 비교한다면?

4부 - 법원경매에서의 상가임대차보호법의 중요성
062 상가임대차보호법은 어떤 법인가?
063 상가 권리금도 경매에서도 보호되는지?
064 보호대상 보증금액 계산방법은 어떻게 하는지?
065 상가임대차계약기간은 어떻게 정하는가?
066 건물주의 계약갱신 거절사유는 무엇인지?
067 상가임대차 대항력은?
068 상가임대차 최우선변제권의 기준과 주택임대차와 전세권과의 비교는?

5부 - 권리분석
069 부동산권리분석이란 무엇인가?
070 소멸기준권리는 무엇을 말하는가?
071 저당권과 전세권의 권리분석 핵심은 무엇인가?
072 시설이 미비하거나 누락된 건물의 주의할 점은?
073 권리분석의 적용방법은?
074 가압류의 권리분석은?
075 가처분의 권리분석은?
076 가등기의 권리분석은?
077 주택임대차 권리분석은?
078 지상권이란 무엇인지?
079 지역권의 권리분석은?
080 환매권과 권리분석?
081 대위 변제란 무엇인지?
082 유치권은 무엇을 말하는지?
083 분묘기지권은 무엇인지?
084 분묘기지권의 해결방법은?
085 법정지상권은 무엇인지?
086 토지별도등기는 무엇인지?
087 대지권 미등기는 무엇을 말하는지?
088 권리분석의 유형별 분석은?
089 대금지급과 배당은 절차는 어떻게 이루어지는가?
090 동시배당과 이시배당은 무엇인지?
091 법원경매 배당순위는?

6부 - 소유권취득과 명도
092 경매낙찰 부동산의 소유권이전등기는 어떻게 하는지?
093 등기사항전부증명서(등기부등본) 보는 방법은?
094 부동산의 인도명령은 무엇인지?
095 명도소송은 어떻게 하는가?
096 명도 거부하는 점유자는 어떻게 내보내는가?
097 명도확인서 작성은 어떻게 하는가?
098 매수자의 명도확인서 발급거부와 대책은?
099 강제집행대상 위장전입자는 어떻게 처리하는가?
100 위장 임차인의 유형과 처벌은?

부동산은 경제의 흐름과는 무관하게 확실한 재산 가치를 인정받을 수 있다. 부동산 이외에 많은 투자 대상들이 생겨난 현대 사회에서도 부동산만큼 확고하게 본래의 가치를 가지는 투자 대상은 없다.

부동산 투자 방법에는 3가지의 유형이 있다.
첫째는 일반매매, 둘째는 분양, 셋째는 법원경매와 공매이다.
첫 번째 방법인 일반매매는 사고팔 때 깎아서 싸게 사서 비싸게 팔아야 남는다. 그런데 누가 살 때마다 깎아주며, 내가 팔 때에 비싸게 사주느냐 말이다. 그리고 이 일반매매는 주의를 방심하면 손해를 볼 수 있는 경우도 있다.
둘째, 분양은 아직 완공이 되지 않은 물건이기 때문에 문제도 많을 수 있다. 감언이설로 분양해놓고 분양회사는 간 곳이 없고, 약속도 안 지키고, 분양선전 내용과 실제 분양현황은 판이하게 달라 투자자들의 피해가 속출되고 있다.
셋째, 법원경매와 공매를 통한 재태크는 경매, 공매라는 틀 속에 넣고 분석하기 때문에 분석만 잘하면 오히려 더 안전하다. 복잡한 권리도 깨끗이 없애주고 법원에서 유찰감액(한 번 유찰될 때마다 20∼ 30% 깎아 주는 제도)되어 깎아 달라고 하지 않아도 알아서 깎아주니
얼마나 좋은 제도인가.
- <002. 일반매매보다 법원경매로 낙찰 받으면 더 싸게 살 수 있나?> 중에서

법원경매물건에는 일반매매물건에서 보호되는 매도인의 담보책임이 없어 많은 함정이 있다. 법원의 감정평가나 집행관의 현황조사서에는 한계가 있다. 리스크 있는 부동산을 낙찰 받고 책임을 물을 데가 없는 게 법원경매이다. 본인이 철저히 조사를 응찰해야 한다.
유찰이 여러 번 되어 저가로 하락된 물건 중에는 임장활동과 법원 서류를 철저히 분석해보면 다음과 같은 리스크를 발견할 수 있다.
- <010. 법원경매 시 주의할 점은 무엇인가?> 중에서