두근두근 처음 시작하는 경매투자

저자의 말 · 004
페이지 미리보기 · 이 책이 한눈에 보인다 008
프롤로그 · 종잣돈 없는 당신도 ‘공짜 집’ 만들 수 있습니다! 016

Part 1. 경매 절차 되짚어보기

step 1 경매물건 검색하기 030
step 2 임장: 현장 방문 및 조사하기 034
비법노트1 외부에서 보고 내부구조 알 수 있는 방법
step 3 경매 입찰하기 040
┕ 법원별 관할(담당) 지역
┕ 입찰 당일 꼭 확인해야 할 사항
┕ 기일입찰표 작성 요령
┕ 부동산경매에서 발생하는 비용들
┕ 경매의 법적 절차 알아보기
step 4 점유자 명도하기 054
비법노트2 명도를 잘하기 위한 가장 중요한 노하우
점유자 형태별 명도 전략
가압류가 많으면 명도가 어려운 경우가 많다
step 5 낙찰 부동산 마무리하기 068
비법노트3 경매 대출을 활용해 ‘공짜 집’ 마련하는 방법

비법 노트 3

Part 2. 빌라 공략하기

<먼저 알아두세요> 076
001 베란다 확장한 빌라 078
┕ 복층 빌라는 어떤가요?
002 위치 좋은 반지하층 빌라 084
003 상권 좋은 1층 빌라 088
┕ 빌라를 상가로 용도변경하려면
004 2~3층 높이의 1층 빌라 092
005 탑층(꼭대기 층) 빌라 095
비법 비법노트4 요즘 유행하는 신축 빌라들에 대한 유의사항
006 최초 감정이 잘못된 빌라 102
007 재매각 되는 빌라 106
008 보너스 공간이 숨어 있는 빌라 109
009 대지지분이 큰 빌라 112
010 대지지분은 작은데 전용면적은 큰 빌라 116
011 구분소유적 공유관계인 빌라 121
012 근린생활시설을 원룸으로 사용하는 빌라 124
013 좌·우 호실이 바뀐 빌라 127
014 소공원 혹은 초등학교 주변의 빌라 130
비법 비법노트5 이런 지역의 빌라도 주목해보라
<이것만은 주의하세요> 136

Part 3. 오피스텔 공략하기

<먼저 알아두세요> 140
015 서울을 벗어난 수도권 오피스텔 142
┕ 오피스텔과 도시형 생활주택의 차이점
016 지하철역에서 멀지만 관리가 잘된 오피스텔 149
017 오래전 감정된 오피스텔 152
018 쓰리룸(3room) 오피스텔 155
비법 비법노트6 하우스메이트식 임대 놓는 방법
019 업무용 오피스텔 160
020 고시원 같은 오피스텔 162
021 게스트하우스가 성행하는 지역의 오피스텔 163
비법 비법노트7 피트니스 스튜디오로 활용하기
022 ‘땡처리’ 미분양 오피스텔 168
비법 비법노트8 낙찰받기 쉬운 타이밍은?
023 특수물건 오피스텔 174
비법 비법노트9 특수물건들, 저는 이렇게 해결했어요
허위 임차인 해결 사례 · 허위 임차인 조사 방법 · 허위 유치권 해결 사례 · 허위 유치권 조사 방법 · 허위 유치권 깨는 방법 · 선순위 가처분 해결 사례 · 선순위 가등기 해결 사례
<이것만은 주의하세요> 190

Part 4. 아파트 공략하기

<먼저 알아두세요> 194
024 거래량이 많은 수도권 중대형 아파트 196
025 위치는 좋지만 차량 소음과 먼지가 많은 아파트 202
026 2~3층 높이의 1층 아파트 205
비법 비법노트10 1층 아파트 어린이집으로 활용하기
027 정원과 마당이 있는 친환경 아파트 210
028 임대수요가 풍부한 지역의 오래된 아파트 213
029 역세권이라 위치가 좋은 주상복합 아파트 215
030 조망 프리미엄이 반영 안 된 아파트 219
031 수도권의 한적한 아파트 221
032 나홀로(빌라형) 아파트 224
비법 비법노트11 낙찰 받은 부동산을 비싸게 파는 방법
033 유사한 지역에서 동시에 여러 개 나온 아파트 242
비법 비법노트12 감정가를 무조건 신뢰해서는 안 되는 이유
<이것만은 주의하세요> 246

Part 5. 상가 및 공장 공략하기

<먼저 알아두세요> 250
034 현황은 1층, 등기부등본상 지하인 상가 252
035 위치가 좋은 지하상가 254
036 지상 1층으로 별도의 출입구가 있는 지하상가 256
037 1층은 작게, 2층은 크게 매입한 상가 259
038 인테리어에 많은 투자를 한 상가 261
비법 비법노트13 상가를 소호텔로 만들기
039 장사가 잘되는 상가 268
비법 비법노트14 주변에 이미 입점한 점포로 상권을 파악하는 법
040 알박이 상가 272
041 아파트 단지 내 상가 276
042 대단지 아파트에 포위되어 있는 상가 279
비법 비법노트15 재개발?재건축 되는 대단지 아파트 상가에 대한 착각
043 맹지에 이미 건축허가를 받은 상가 284
044 역세권에 위치한 고층 상가 287
045 월세수익률이 높은 아파트형 공장 289
비법 비법노트16 상가 투자 성공의 열쇠, 우량 임차인 유치 방법
<이것만은 주의하세요> 296
Part 6. 상가 및 공장 공략하기

<먼저 알아두세요> 300
046 허름한 단독주택을 도심 속 전원주택으로 302
047 오래된 다가구주택을 원룸으로 305
┕ 원룸형 다가구주택과 도시형 생활주택의 차이점
비법 비법노트17 주택의 부가가치를 높이는 다양한 방법들
회사 사무실로 변신 · 엔터테인먼트 회사 사무실로 변신 · 수익성 높은 점포로 변신 · 어린이집으로 변신 · 게스트하우스로 변신 · 고풍스러운 개량 한옥으로 변신 · 친환경 그린 홈으로 변신 · 벽화로 꾸미기
048 고급 단독주택지 322
비법 비법노트18 호화주택의 취득세 중과세를 조심하라
049 서울 접근성이 좋은 2억 이하 전원주택 328
050 미등기 무허가 주택 330
<이것만은 주의하세요> 332

★부록★ 공짜 집이 보이는 우수지역 HOT 12 334

불황 속에서도 높은 수익률을 올리며 안전하게 살아남을 수 있는 부동산의 창의적인 투자법을 종목별로(빌라, 오피스텔, 아파트, 상가 및 공장, 단독 및 다가구주택 등) 분류하여 그 노하우를 정리해보았습니다. 덧붙여 부록으로 임대 및 매매수요가 우수한 서울의 대표적인 지역에 대한 소개도 담았습니다. 위기는 기회입니다. 요즘 같이 불황기(위기)는 일반 매매(부동산 중개업소)에서도 부동산을 가장 싸게 매입할 수 있는 시기이며, 그보다도 훨씬 저렴하게 매입할 수 있는 법원 경매를 활용한다면 전세가격도 안 되게 공짜로 집을 마련할 수 있는 좋은 기회입니다. 이 책을 통해 불황도 이겨내는 경매투자를 저와 함께 해보시지 않겠습니까? 저처럼 공짜 집을 만드는 분들이 많아지길 간절히 소망해봅니다.

이 책을 보는 많은 독자 분들이 어렵게 여기는 것 중 하나가 명도일 것입니다. 종종 세면기, 좌변기, 싱크대 등과 같은 내부 시설물을 파손하겠다는 분도 계시고 또 어떤 분은 문신을 보여주며 낙찰인을 협박하고 겁을 주는 분도 계십니다. 저는 방문도 뜯어 가려고 하는 분을 만난 적도 있습니다. 제가 알려드리고자 하는 ‘명도 잘하는 특별한 노하우’는 별 게 아닙니다. 바로 상대방 입장에서 생각하는 역지사지 마음, 그것이지요. 말은 쉽지만 실제로 행동하기는 쉽지 않습니다. 점유자를 방문할 때 ‘빨리 이사를 내보내야겠다’는 마음보다는 그들이 상처받은 마음을 위로해주려는 마음이 우선되어야 합니다. 그분들도 누군가 낙찰을 받으면 이사를 가야 한다는 것쯤은 다 알고 있습니다. 또한 이사를 가지 않고 버티면 강제집행이 기다리고 있다는 것도 알고 있습니다. 그러니 첫 방문 때 그 사람들의 고충과 상처를 많이 들어주시길 권합니다.

부동산경매는 절차상 감정평가를 진행한 시점과 매각하는 시점이 약 4~6개월 정도 차이가 발생합니다. 또한 경매가 진행되는 중이더라도 ‘채무자가 돈을 갚을 것이니 조금만 시간을 달라’고 채권자에게 요청하는 경우, 경매절차상의 문제가 발생할 경우, 이해관계인들의 경매에 대한 이의 제기가 있는 경우 등 다양한 이유로 경매가 수개월 지연될 수도 있습니다. 특히 최근에 서울, 수도권의 오피스텔 가격이 큰 폭으로 상승하였으므로 지난해 말이나 금년 초에 감정한 오피스텔은 매매시세보다 저렴하죠. 이런 경우는 신건(100%) 매입 전략으로 입찰하는 것이 수익률을 높일 수 있습니다. 여담으로, 신건 매입 전략으로 경매물건을 낙찰 받으면 입찰 법정은 여기저기 술렁거립니다. 혹자는 우리 보고 잘못 낙찰 받았다고 하는 사람도 있고, 어떤 성격이 급하신 분들은 우리 보고 미쳤다고 말씀 하시는 분들도 있었습니다. 그럴 때 저는 그냥 묘연한 미소를 띠고 경매법정을 서둘러 빠져 나오곤 합니다.