부동산경매 실전분석

제1편 강제집행 제도
제1장 부동산 경매제도 개관
제1절 환가집행
제2절 경매제도의 특징
제3절 강제집행과 절차 개관
제2장 경매대상 부동산과 권리
제1절 경매대상 부동산
제2절 경매대상 권리
제3절 경매 실행권리
제3장 강제집행 실시
제1절 강제집행 신청
제2절 환가형 강제집행
제3절 관리형 강제집행
제4장 매각준비 절차
제1절 신청에 따른 절차
제2절 조사 및 검토절차
제3절 매각 준비절차
제5장 매각기일과 응찰
제1절 입찰 전 준비절차
제2절 입찰 및 개찰
제3절 입찰 제한
제6장 입찰표 등 작성
제1절 입찰표 기재사항
제2절 입찰표 작성 등
제3절 입찰표 등에 대한 하자 처리기준
제7장 매각기일 이후 절차
제1절 매각결정과 불복
제2절 대금납부와 효력
제3절 매각에 따른 특별절차
제8장 대금납부와 점유이전
제1절 대금납부 효력
제2절 점유 취득
제3절 인도집행 실시
제9장 등기제도와 권리
제1절 부동산 등기5
제2절 등기대상 권리
제3절 권리의 우열
제10장 말소기준권리 판단
제1절 입법주의
제2절 말소기준권리
제3절 인수권리의 변동

제2편 매각물건 분석
제1장 투자물건 선정
제1절 경매시장 분석
제2절 입찰물건 선정
제3절 입찰물건 분석
제2장 특별매각조건 등 분석
제1절 일괄매각 분석
제2절 지분권 분석
제3절 특별사정 분석
제3장 개별 권리분석
제1절 담보권 분석
제2절 용익권 분석
제3절 특수권리 등 분석
제4장 유치권 분석
제1절 유치권 개관
제2절 유치권 성부와 효력
제3절 유치권 분석
제5장 지상권 분석
제1절 약정지상권
제2절 법정지상권
제3절 관습법정 지상권
제6장 우선권리 분석
제1절 우선권리 유형
제2절 주택임차인의 우선권
제3절 상가 임차인의 우선권

제7장 배당권리 분석
제1절 배당제도 개관
제2절 배당순위 등
제3절 배당실습
제8장 경매관련 서식
제1절 경매신청서 등
제2절 응찰과 불복신청서
제3절 대금납부와 배당 및 명도
제9장 경매 컨설팅
제1절 물건 분석
제2절 권리 및 가치분석
제3절 종합 분석
제10장 공매제도 개설
제1절 부동산 공매제도
제2절 압류공매 절차
제3절 입찰참가자 준수규칙

머리말

2008년 <부동산경매론>을 집필하고 난 후 늘 부족함을 느끼고 있었다. 실용학문을 다루고 있는 책이라면 실전에 부족함이 없어야 할 것임에도 그렇지 못했기 때문이다. 특히 부동산 경매시장에 참여하는 투자자의 입장을 고려해 볼 때 내용이 체계적ㆍ구체적이지 못한 점에서 그 한계를 절감하고 있었다.
부동산 경매시장은 부동산이라는 재화를 매개로 형성된다는 점에서 단순한 시장구조가 아니다. 우선 부동산에 대한 폭넓은 이해와 함께 그 가치를 판단할 수 있어야 하고, 부동산을 둘러싼 제반환경 즉, 공법관계ㆍ사법관계ㆍ정책관계ㆍ경기 변동관계 등에 대해서도 이해할 수 있어야 하기 때문이다. 이러한 점에서 부동산경매 책은 관련 법률을 언급하는 것만으로는 부족함이 있는 것이다.
모든 학문 분야가 그렇듯이 특정부분에 정통하다고 하여 전문가라고 할 수 없다. 부동산시장에서는 특히 그러하다. 경매시장의 매력이 확인되면서 투자자들의 저변도 점차 확대되고 있긴 하나 강제집행 시장에 대한 메커니즘이나 그 위험성을 제대로 알고 참여하는 이는 많지 않은 듯하다. 제대로 된 교재가 부족한 상태이고 보면 부득이한 측면은 있을 것이다.
경매시장의 매력이 상당하긴 해도 간과하고 있는 것은 긍정적인 면만 보려고 한다는 점이다. 이로 인하여 의욕에 상응하는 부담만 안고 물러나는 경우도 많다. ‘안다’라고 하려면 긍정적인 면과 부정적인 면을 모두 알아야 한다. 어느 한 부분만 이해하는 것은 온전한 지식이 아니기 때문이다. 특히 실용학문 분야라면 부정적인 면을 훨씬 더 많이 알고 있어야 하는 것이다. 그러나 이에 대해서는 관심이 없고 일확천금을 벌 수 있는 기술만 배우고 싶어 하는 것이 현실이라고 할 수 있다.
본서는 경매투자를 제대로 배우기 위한 실전교과서이다. 투자활동에 필요한 내용을 제1편과 제2편으로 나누어 정리해 두었다. 제1편에서는 부동산 경매제도에 대한 이해의 폭을 넓힐 수 있는 내용들을 총괄적으로 다루었다. 기본적인 내용은 ?민사집행법?에서 규정하고 있는 집행절차를 중심으로 하였다. 절차부분은 소홀히 하는 경향이 있지만 구체적으로 알아야 할 내용이 많음은 본문을 통하여 알 수 있을 것이다. 강제집행의 종류, 부동산 유형, 매각 부동산 요건, 매각허부 요건, 매각허부결정에 대한 불복방법 등을 균형 있게 정리해 두었다. 매각기일 절차, 입찰자 요건, 입찰무효 사유 등에 대해서는 대법원 예규를 통하여 구체적으로 설시하였다. 특히 인도집행, 부동산등기, 말소기준권리에 대해서는 별도 장을 통하여 구체적으로 설시해 두었으므로 많은 도움이 될 것이다.
제2편은 각론이라고 할 수 있다. 경매기록을 통하여 흔히 접하게 되는 다양한 권리들을 구체적 ㆍ체계적으로 정리해 보았다. 매수인에게 인수되는 권리나 그 부담사항을 구체적으로 알지 못하면 물건가치를 예단할 수 없다는 점에서 개별 권리에 대한 이해는 필수적이라고 할 수 있다. 특히 실무상 문제되고 있는 약정지상권, 법정지상권, 관습법정 지상권, 분묘기지권, 유치권, 배당관계 등을 심도 있게 다룸으로써 실무지침서로는 부족함이 없도록 하였다. 그리고 경매과정에서 접하게 되는 관련 서식과 공매제도에 대해서도 정리해 둠으로써 실전에 바로 적응할 수 있도록 배려하였다.
부동산 경매시장에 대한 왜곡된 사고가 최근 10여년 동안 많이 개선되었다. 이러한 추세라면 머지않아 취업난 · 인구감소 · 조기퇴직 · 노령화 현상 등과 맞물려 경매시장은 새로운 전기를 맞게 될 것으로 보인다. 다만 ‘실용학문의 꽃’인 경매시장이 제대로 정립되고 지속적인 성장을 하기 위해서는 올바른 가치관을 가진 참여자들이 많아질 때 가능하게 될 것이다. 그러기 위해서는 제대로 된 지식이 널리 보급되어야 할 것임은 물론이다.
<부동산경매 실전분석>이 출간됨으로써 미뤄두었던 숙제를 다 한 듯 홀가분하다. 부동산경매 분야에 일조했다는 것과 독자들에 대한 최소한의 의무를 다했다는 생각 때문일 게다. 각자에게 처한 상황이 어렵고 암울할지라도 부동산 경매시장에서 그 역량을 키워나간다면 노년이 될지라도 당당하게 살아갈 수 있는 기반을 갖게 될 것임을 믿어 의심치 않는다. 독자 여러분들의 건승을 기대한다.