온고지신(溫故知新) 부동산이야기

序文 | 책을 내면서_005
1. 인구밀도 세계 1위_011
2. 지하개발은 제2의 땅 만들기_015
3. 10년 부동산 주기설의 내막_024
4. 미분양 판촉 교과서의 해 1976년_028
5. 교훈의 해 1990년_032
6. 2007년 신드롬_037
7. 8월은 부동산 대책의 달_043
8. 부동산 박사들_055
9. 부동산 노예화 현상들_063
10. 이사학(移徙學)_069
11. 분양가 고소공포증_074
12. 집값은 땅값이다_084
13. 반값아파트는 없다_089
14. 세금이 집값을 올린다_094
15. 금리가 내리면 전세금이 오른다_100
16. 인구정책과 특별분양_105
17. 퇴출된 주택보급률_110
18. 공급만한 특효약은 없다_114
19. 고급신도시 하나 만들자_122
20. 재건축 아파트가 몰려온다_128
21. 다주택자는 애국자_134
22. 무주택자도 집에서 산다_140
23. 분양제도, 기네스북에 도전하다_148
24. 모델하우스 꼭 필요한가_156
25. 국민주택규모 너무 크다_164
26. 평(坪)은 사라지지 않는다_169
27. 중소주택업체 설 땅이 없다_173
28. 생애최초주택구입자금 대출문 넓혀라_178
29. 비관론에 갇힌 주택시장_182
30. 결단의 해 2013년_187

무주택자에서 유주택자로 가는 과정을 어떻게 지혜롭게 푸느냐는 주택문제에서 가장 어려운 과제 중에 하나이다. 작지만 첫 번째 내 집 마련이란 힘든 고개를 넘으면 그 다음 수순인 집을 늘려가는 것은 한결 수월해지기 때문이다. 쉽게 떠오르는 것이 작은 집에 낮은 금리의 큰 대출이다.

2001년 당정협의를 거쳐 나온 5·23 건설경기활성화 종합대책 중에는 처음으로 18평(60㎡) 이하 주택을 구입할 때 집값의 70%까지 연 6%의 금리로 주택자금을 지원한다는 내용이 포함돼 있었다. 이때는 대출상품에 이름도 없는 설명뿐이었다. 한 달 뒤 이 상품은 건설교통부의 최초주택구입자 지원책을 해 상품의 윤곽이 잡혔고 생애최초라는 수식어가 붙어 독립상품이 된다. (중략) 주택환경을 둘러싸고 있는 변수들을 종합해 볼 때 생애최초 주택구입자금대출은 무주택자에게 평생에 한번 주어진 기회를 최대한 활용할 수 있게 하는 제도로 육성해 가는 게 바람직하다. 내 집 마련의 첫 번째 징검다리가 되도록 과거와 같은 대출중단, 자격기준 강화 등의 불안에서 벗어나 개개인의 장기 주택마련 계획과 어울릴 수 있도록 장수 정책 상품으로 다듬어가는 지혜가 필요하다 하겠다.

대상주택을 18평 이하로 조정하고 연간 소득기준과 정책 금리를 각각 낮춰 첫 내 집 마련 단계를 집중 지원하는 장치가 바람직해 보인다.

주택시장이 가라앉아 있다. 특히 서울을 비롯한 수도권은 위기상황이다. 부동산중개업소의 숫자를 제한하자는 쿼터제 소리도 처음 나와 주택거래가 어느 정도로 위축됐는지를 대신 설명해 주고 있다.

2013년 들어 취득세 감면혜택기간이 또 연장됐지만 거래에 미치는 효험은 예전만 못하다. 취득세만으로 시장을 살리기에는 역부족이다.

시한부 감면혜택을 주는 대책이 항상 그러하듯 감면기간 내로 앞당겨진 거래가 있을 수밖에 없어 나중에 똑같은 처방을 해도 약효가 떨어진다. 원상복구 됐을 때의 거래단절과 잦은 손질로 인한 불신까지 따진다면 감면조치도 자주 쓸 만한 게 못된다.

경제가 나쁘면 주택시장도 예외에서 벗어날 수 없다. 과거 주택보급률이 크게 낮았을 때처럼 무풍지대로 대우받기는 여건이 크게 달라졌다. 절대가격 또한 높아져 외풍을 많이 타게 된 것도 하나의 이유가 될 수 있다.

경제사정이 그렇기 때문에 주택시장 정상화를 위한 나름대로의 노력이 더욱 절실한 때이다. 주택건설이 외환위기 때 일자리 창출과 내수경기 회복을 위한 견인차로 활용된 것을 상기할 필요가 있는 대목이다.

시장의 핵심기능은 거래에 있다. 단절되다시피 한 거래로 인해 빚어진 주택문제는 경제문제를 떠나 사회문제로까지 비화돼 예기치 못한 파장을 일으키기도 한다.

해법은 주택경기침체가 낳은 여러 갈래의 후유증 하나하나에 매달려 찾기보다 큰 틀을 바꾸는 게 지름길이 될 수 있다. 규제완화나 개선을 제도의 정상화가 아닌 부양책으로 직결시키는 시각은 무리가 따른다.

인위적인 색채가 짙은 장벽을 걷어내는 것은 제도의 순수성을 찾는 길이기도 하다.