울보멘토 야생화의 경매 이야기

제1장 : 울보 야생화와 함께 가는 길
01 브라보! 아빠의 청춘 …12
02 아름다운 동행 …20
03 흥덕사의 종소리 …32
04 법정에서의 태도만 봐도 경매년차가 보인다 …42
05 25살의 비망록 …45
06 울지마세요 선교사님 …49
07 50만 원 아끼려다 사람을 잃다니 …55
08 함께 가는 길 …65
09 연예인 친구 노홍철 …68

제2장 : 경매의 수익은 ‘발’ 에서 나온다
01 멘토가 있음은 행복입니다 …74
02 상가투자는 신중하게 …79
03 해적 나올 것 같던 해적선 …81
04 매각물건명세서의 중요성 …83
05 남의 동네 가서 헤매지 마라 …86
06 현장확인은 필수! …89
07 대금미납 사유만 알아도 경매가 보인다 …93
08 누가 고수일까? …96
09 누구 책임인가? …99

* 야생화의 임장 멘토링
경매 물건은 이렇게 골라라 / 임장 잘하는 방법 / 발품이 최고
야생화가 알려주는 임장TIP / 물건별 임장 체크사항

제3장 : 백 번을 말해도 배려와 섬김이 정답이다
01 진정 아름다운 명도 …126
02 달려라하니 …135
03 뺑덕어멈의 경매 성공기 …146
04 배려와 섬김의 교회 명도 …156
05 그래도 뒷마무리는 훈훈하게 …167
06 소심한 스승과 대담한 제자 …173
07 나 떨고 있니? …178
08 세입자 아들의 환생 …187
09 명도는 꼭 해야 될 숙제 같은 것 …192
10 잔금대출 잘 받는 Tip …197

제4장 : 야생화의 특급멘토링
01 길을 묻는 멘티에게 …204
02 종자돈은 얼마나 있어야 할까? …211
03 지렛대 효과를 극대화시켜 보자 …215
04 천천히 가라! 경매투자는 평생 재테크다 …218
05 함께 공부할 친구를 만들어라 …220
06 감정가 산정방법 …222
07 부동산시장 침체기의 투자방법 …226
08 투자마인드는 뚝배기 같아야 한다 …228
09 경매 기초 마인드를 확립하라 …230
10 야생화가 추천하는 경매 책 20권 …233

에필로그 …242
추천사 …249

종자돈은 얼마나 있어야 할까?
강의를 하면서 수강생들에게 자주 듣는 질문 중에 한 가지는“얼마나 돈이 있어야 경매를 할 수 있나요?” 이다. 사실 난감한 질문이다. 어떤 사람은 1,000만 원으로도 가능하다고 하고, 어떤 사람은 1억 정도는 있어야 한다고 한다. 누구 말이 맞을까? 경매를 하기 위해서는 어느 정도의 돈이 있어야 할까?
모두 맞다. 그 이유는 리스크를 얼마나 감당할 수 있느냐에 달려 있다. 경매는 대출을 통한 극도의 레버리지 사용이 가능한 투자이다. 그러나 반드시 명심해야 할 것은, 대출은 자신의 돈이 아니라는 것.
예를 들어, 1억 5천에 집을 낙찰 받았고, 1억을 대출받아 자기 자본은 5천밖에 들지 않았다 치자. 내 돈은 5천만 원 들어갔다. 3개월이면 팔리겠지 생각했는데, 명도 기간이 길어지거나, 혹은 시세가 생각에 못 미치는 경우, 3개월은커녕 6개월이 지나도 팔리지 않는다. 부랴부랴 전세로 내놓으면 대출이 잔뜩 끼어 있어 쉽게 나가지도 않는다.

임대 주는데 6개월이 걸렸다 치면,
1. 월세를 주었기에 월세 보증금을 제외한 나머지 돈이 부동산에 묶였고,
2. 6개월이 걸렸기에 그 동안의 이자만큼 추가 지출이 되었다.
단순 가정에 불과하지만, 이러한 상황에 처했을 때, 변수나 리스크를 감당할 수 있느냐 없느냐에 따라, 수익률은 (+)가 될 수도, (-)가 될 수도 있다. 우리가 재테크를 하면서 가장 크게 범하는 오류가 바로, 언젠가는 크게 한방 해야지, 하는 생각에 있는 것 같다. 그러나 그‘언젠가는’쉽게 오지 않는다.
중요한 것은 목표에 집중하는 것이다. 예를 들면, “저 집을 갖기 위해서는 얼마의 돈이 필요한가?” 라는 질문으로 바꾸는 것이다. ‘어느 정도의 돈이 필요한가요?’ 와‘저 집을 갖기 위해서는 얼마가 필요할까’ 는, 일견 비슷해 보이지만 다른 질문이다. 얼마의 돈이 있어야 하는가에 대한 질문은 다분히 수동적이다. 만약 내가, “경매를 하기 위해서는 1억은 있어야 합니다.”혹은“5천은 있어야 경매 투자가 가능합니다.” 라고 한다면 그 돈을 모을 수 있겠는가?
앞에서 이야기 했듯 개인이 가진 경제상황과 리스크를 모르고 미래에 대한 가능성만을 가지고서 투자를 권유할 수는 없는 일이다. 그렇기에‘저 집을 가지기 위해서는 얼마가 필요할까?’ 에 초점을 맞춰야 하는 것이다.
먼저 동네를 한 바퀴 돌아보는 것으로 시작한다. 주변의 집들을 보면서 본인의 눈높이도 한 번 생각해 본다. 중개업소에 들어가 가격도 알아본다. 그리고 집에 와서 검색을 한다. 맘에 들었던 아파트가 경매에 나온 적이 있는지, 나왔다면 얼마에 나왔었는지, 어느 정도에 낙찰이 되었었는지, 그렇게 시작하면 된다.
입찰을 한다 가정하고, 입찰을 위해서는 입찰 보증금이 어느 정도 필요한지, 낙찰을 받기 위해서는 얼마를 써야 하는지, 잔금은 어떻게 준비할 수 있는지, 대출은 얼마나 받을 수 있는지, 대출 이자를 감당할 수 있는지, 혹시 모를 리스크도 해결할 수 있을지… 시뮬레이션을 해보면얼마의 자금이 필요한지와 얼마의 자금이 모자라는지를 알 수 있다. 그리고 입찰보증금 외에 추가로 들어가는 돈이 필요하다면 그 돈을 모을 결심을 하면 되는 것이다 그렇기에 경매를 하기 위해 필요한 최소자금은 사람들에 따라 달라질 수밖에 없는 것이다.
경매의 원칙은 시세보다 싸게 사는 것이다. 그 원칙은 지금 같은 시장 상황에서는 급매물 이하로 사는 투자가 되어야 한다. 얼마 전 맘에 드는 아파트가 있어서 임장을 하면서 시세조사를 하였더니, 급매물은 2억 8천에서 최대 2억 9천이기에, 2억 5천 8백에 입찰을 하였는데, 누군가 2억 8천 5백에 낙찰을 받아갔고, 2등 입찰가는 2억 6천 8백이었다.
아직 부동산 침체기에 벗어나지 못했는데도 왜 이러한 낙찰가가 나왔을까?
그 이유는 하나, 시세파악을 잘못해서다. 천천히 몇 번에 걸쳐 제대로 임장을 하여 시세분석을 하였다면 절대 이 가격에 입찰을 하지 않았을 것이다. 현재와 같은 부동산 시장에서는 급매가격의 Deep이 얼마나 되는지를 아주 정확히 파악해야 한다.

명도는 꼭 해야 될 숙제 같은 것
명도를 잘하는 방법을 알아보자. 내가 주로 사용하는 방법은, 낙찰을 받고 낙찰허가가 나고 잔금날짜가 잡히면 잔금 내기 2주 전 쯤에 낙찰 받은 집을 찾아 가는 것이다. 소유자나 세입자가 집에 늦게 들어오거나 아무도 없을 경우에는 밤은 새워서라도 만나보고 잔금을 납부한다.
갈 때는 빈손으로 가지 않는다. 남의 집에 갈 때 빈손으로 가지 않는 것처럼. 하물며 잘 모르는 사람과 첫 대면 하는 자리에는 더더욱 신경을 써야 한다.
집에 들어가서는 먼저 얘기를 꺼내지 않는다. 성급하게, 언제 집을 비워줄 거냐, 이사비용은 얼마를 생각하고 있느냐, 얘기하지 않는다. 아무리 낙찰자라도 잔금을 납부하기 전까지는 집주인이 아니기 때문이다.
다른 하자가 없다면 잔금을 낸 후에 다시 찾아간다. 물론 작은 선물도 들고. 이제 잔금을 냈으니 낙찰자가 아니라 소유자, 즉 집주인이기 때문에 조금 편하게 얘기할 수 있다. 이사계획은 세우셨는지, 이사비용은 얼마를 원하는지, 묻는다. 짧고 명료하게 묻고 상대방의 하소연도 길게 듣지 않는다.
중요한 건, 집주인으로서 이야기의 주도권을 쥐고 리드를 해야 하는 것이다. 집을 나오기 전에 간단한 명도합의서(이사날짜와 이사비용)을 작성해서 도장을 받아야 한다. 어떤 책에서는 점유이전가처분을 하라고 하지만 내 경험상 인도명령만 보내도 명도의 80%가 해결된다.
여러 번에 걸쳐 협상을 해야 하는 경우도 생기는데, 만약 너무 과한 이사비를 요구하거나 이사날짜를 너무 길게 잡는 경우에는 송달받은 인도명령서를 가지고 집행관사무소에 강제집행을 접수하고 그 접수증을 가지고 다시 한 번 찾아 가서 접수증을 보여주면서 협상을 한다. 여기까지 하면 99% 해결된다.
절대로 강제집행은 하지 말라. 명심하라! 명도는 상대방이 편안하게 이사를 하도록 돕는 것을 의미한다는 것을.