부동산 경매, 초보에서 탈출하라

프롤로그 - 4

Part 1 재매각 편 :
초보자가 가장 쉽게 접근할 수 있는 특수물건

가장 쉽게 수익 낼 수 있는 특수물건, 재매각 물건 - 16
재매각 덕분에 3,000만 원 싸게 사다 - 18

1. 재매각 사건의 다양한 원인 분석
낙찰받기 전과 후가 다르다? - 24
‘0’ 하나 더 쓰는 치명적 실수 - 26
단독입찰을 두려워하는 초보자 - 29
2등과의 격차가 너무 큰 원인의 결과 - 31
감쪽같은 김 팀장의 작업의 결과 - 34
권리분석의 실패로 인한 잔금미납 - 37
부동산에 애착이 많은 소유자 (채무자) 의 작업 - 41

2. 함정이 도사리고 있는 경매 물건 사례
임차인의 권리신고를 오해하지 말자 - 46
다세대주택, 건물 용도를 파악하자 - 49
선순위 전세권자의 배당요구를 살피자 - 54
물건번호 많은 사건은 배당 지연을 명심하자 - 57
<Plus Tip> 대항력 있는 임차인, 배당금 받아야 임차권 소멸 - 62
파놓은 함정을 볼 줄 알아야 한다 - 62

Part 2 선순위 임차인 편 :
큰 수익을 안겨주는 가장 임차인

1. 돈 되는 가장 임차인 찾아내기
꽃 중의 꽃, 가장 임차인이란? - 68
가장 임차인 가려내는 6가지 비법 - 71
선순위 임차인 물건 공략법 - 79
무상거주확인서의 효력은? - 85
무상거주확인서가 있어도 이런 물건은 피하라 - 89
등기부만 잘 봐도 수천만 원 싸게 살 수 있다 - 93
<Plus Tip> 가장 임차인 사례별 수익률 순위 - 97
가장 임차인과 이기는 협상하기 - 98
가장 임차인 적용 죄 - 99
<Plus Tip> 손쉽게 파악하는 가장 임차인 특징 -101

2. 가장 임차인 함정에 빠지지 않는 법
상가 임차보증금 1원에 숨은 함정 - 102
두 지위를 다 갖는 임차인 배당에 숨은 함정 - 108
토지와 건물 등기부가 다를 때, 임차인 배당의 함정 - 112
<Plus Tip> 신축건물, 담보물권 취득한 때가 기준이다 - 115
2년 간격으로 세 번이나 경매당한 아파트 사연 - 116

Part 3 유치권 편 :
경매의 함정, 유치권 정복으로 고수익 내는 법

1. 초보자도 쉽게 배우는 유치권
한눈에 파악하는 유치권 - 130
타인의 부동산이어야 한다 - 134
반드시 경매개시결정 전 점유는 필수! - 136
서로 관련이 있어야 인정된다 - 140
변제기간이 도래해야 인정된다 - 142
배제특약이 없어야 한다 - 145
<Plus Tip> 한눈에 살피는 유치권 불성립 사례 - 147

2. 섣불리 가짜라고 판단하지 말자
낙찰받은 건물이 다시 경매 나온 사연 - 148
<Plus Tip> 유치권 신고서 작성하는 법 - 154
분양대금 미납으로 인한 유치권 - 155
인테리어 대금 미납으로 인한 유치권 - 159
<Plus Tip> 유치권 포기 및 철회 신청서 양식 - 162
방어형 유치권 vs 공격형 유치권 - 164
<Plus Tip> 허위 유치권 신청자 처벌 - 166
유치권자가 경매 신청한 경우 유치권은 소멸된다 - 168
다른 경매 신청자와 경합하면 유치권은 소멸되지 않는다 - 170
경매로 고수익 상가 낙찰받는 비법 - 175
<Plus Tip> 유익비 VS 필요비 - 180

Part 4 지분경매 편 :
예측된 위험 극복, 고수익 소액투자

1. 돈 되는 지분경매의 비법
초보자도 수익 낼 수 있는 지분경매 - 184
한눈에 보는 지분경매 장단점 - 188
지분경매 방어, 공유자우선매수권의 비밀 - 191
<Plus Tip> 공유자의 상태를 파악하자 - 195
공유자에게 뺏긴다는 핑계는 그만 - 195
지분을 낙찰받아 수익 내는 법 - 197
<Plus Tip> 지분경매, 돈 되는 물건 고르는 법 - 200

2. 대항력 있는 임차인 유무에 따른 지분 공략법
대항력 있는 임차인이 배당요구를 하지 않았을 때 - 202
후순위 임차인은 대항력이 부활할 가능성 높다 - 204
한 지분권자의 권리가 깨끗할 때는 조심해야 한다 - 206
주택 전체에 최초 금융권 근저당이 설정된 경우만 안전! - 208

3. 실전 사례로 살펴보는 지분경매
토지 및 건물 지분 매각에서 수익 내는 법 - 211
건물 전부 및 토지 지분 매각에서 수익 내는 법 - 215
지분낙찰자가 구상권을 행사한 사례 - 219
공유 지분물건의 함정 - 223
대박 패턴의 지분물건 - 227

Part 5 법정지상권 편 :
원리만 알면 쉽게 풀리는 마법의 공식

1. 한눈에 이해하는 법정지상권, 관습법상 법정지상권

초보자도 쉽게 배우는 법정지상권의 이해 - 234
판례로 살펴보는 법정지상권 4가지 성립요건 - 236
그림으로 보는 사례별 법정지상권 - 246
토지 임차권 (차지권) 을 주의하자 - 251
<Plus Tip> 토지 임대차 여부 어떻게 조사할까? - 258
한번에 이해하는 관습법상 법정지상권 - 258
그림으로 보는 사례별 관습법상 법정지상권 - 261

2. 지분과 법정지상권의 상관관계
토지 공동소유에 따른 사례별 법정지상권 - 266
건물 공동소유에 따른 사례별 법정지상권 - 271

3. 실전 경매로 살펴보는 법정지상권
낙찰 후 처리의 함정을 조심하라 - 273
시작은 좋았지만 끝이 부담인 함정에 빠지다 - 275
훗날 벌어질 태풍을 짐작 못하는 낙찰자 - 280
<Plus Tip> 서로 승리하는 토지 낙찰 자세법 - 286
법정지상권 공략 실패 사례 - 288
공동저당권인데 토지만 경매로 진행된 이유 - 292
토지와 건물의 등기부가 다를 때 배당의 함정 - 296
법정지상권 물건의 대박 패턴 - 300
<Plus Tip> 토지 낙찰자, 법정지상권 불성립하는 지상 건물 대처법 - 302

에필로그 - 304

초보자들은 특수물건 권리분석을 어려워한다. 그리고 낙찰 후처리 과정에서 소송이나 시간 지연에 부담을 느끼는 경우가 있는데 그러지 않아도 괜찮다. 일반물건보다 특수물건의 권리분석이 더 쉽거나, 처리가 더 빨리 되는 경우도 많다. 선택은 여러분 몫이다.

경매의 목적은 돈을 벌기 위함 즉, 수익이 목적인데 경매를 좀 하다 보면 자신도 모르게 경매의 목적이 바뀌는 경우가 많다. 바로 ‘낙찰’로 말이다. 분명 수익이 목적이었는데 어느 순간 낙찰이 목적이 돼 버린 것이다.

특수물건 중에서 꽃 중의 꽃으로 꼽히는 물건이 바로 ‘선순위 가장 임차인’이다. 선순위 가장 임차인이란 전입신고는 말소기준등기보다 빠르므로 대항력이 있는 것으로 보이지만, 실제로는 임대차 관계가 없어서 인수할 보증금이 없는 사람을 말한다.