태어나서 처음 하는 진짜 경매 공부

프롤로그

1장 부동산경매를 시작하기 전에 꼭 알아야 할 것들
대한민국은 반드시 일본의 전철을 밟는다?
부동산투자에도 적기가 따로 있다?
부동산경매, 어떻게 접근해야 할까?
경매에 성공하려면 머리와 발을 같이 움직여라
부동산경매 컨설팅업체, 과연 내 편일까?
부동산경매, 소액으로도 할 수 있다

2장 부동산경매, 어떻게 진행되는가?
경매의 종류에는 어떤 것들이 있는가?
누구나 알고 있어야 할 경매 전 절차
매각물건명세서를 모르면 경매를 할 수 없다
부동산경매에도 순서가 있다

3장 부동산경매 전, 등기부등본부터 파헤쳐라
부동산 등기부등본이란 무엇인가?
표제부, 부동산의 소재지와 현황을 담다
갑구에는 무엇이 담겨 있는가?
을구, 소유권 이외에 관한 사항을 담다

4장 부동산경매의 꽃, 권리분석을 확실히 하라
채권과 물권의 개념을 바로 알자
부동산경매의 기초, 말소기준권리의 이해
전세권도 말소기준권리가 될 수 있다
말소기준권리의 후순위 권리들은 전부 소멸할까?

5장 알아두면 돈이 되는 주택임대차보호법과 상가임대차보호법
주택임대차보호법, 제대로 알아야 제대로 보호받는다
임차인의 대항력과 우선변제권이란 무엇인가?
임차한 집이 경매로 넘어갈 경우 내 보증금의 행로는?
주택임대차 계약기간과 계약의 갱신, 똑바로 알아두자
상가임대차보호법의 적용 범위

6장 배당, 어려워하지 말고 직접 풀어보자
배당 순위를 알면 낙찰가가 보인다
점유개정 시 배당은 어떻게 할까?
소액임차인을 보호하기 위한 최우선변제란?
배당 순위, 제대로 알고 넘어가자
사례를 통해 배우는 가압류의 안분배당
건물 전체와 건물 일부 전세권자의 배당 방식
배당 문제, 직접 풀어보자

7장 부동산경매 실전투자, 이것만은 꼭 확인하라
전입세대열람, 경매의 기본 서류다
무상거주확인서란 무엇인가?
낙찰자는 부동산의 부합물과 종물도 취득한다
혼동을 혼동하지 마라
이전 경매부터 점유하고 있는 임차인이 있다면?
법정지상권, 무엇보다 꼼꼼히 살펴라
임야를 낙찰 받을 때 조심해야 하는 분묘기지권
유치권이란 어떤 권리인가?
명도, 알고 보면 어렵지 않다
수익률을 꼭 계산해보라

이 책에서는 부동산시장에 관한 기본적인 이해를 돕기 위해 과거의 상황과 현재의 상황을 서론에서 다루었다. 부동산시장의 흐름을 먼저 이해해야 경매투자도 가능한 것이다. 실전 사례나 흔히 이야기하는 돈번 경험에 대한 내용은 배제하였다. 그런 사례들이 전혀 도움이 되지 않는다고 말할 수는 없지만, 경매를 처음 배우고자 하는 사람들에게는 무엇보다 이론이 더 중요하다고 생각하는 게 필자의 입장이다. 법을 다루다 보니 낯설고 어려운 용어들이 많지만 이 책에서는 최대한 쉽게 풀려고 노력했다. _<프롤로그>에서

경매 컨설팅업체의 목적은 바로 수수료다. 절대 고객의 이익을 우선으로 생각하지 않는다. 대다수의 경매 컨설팅업체들이 이 수수료를 받기 위해 고객에게 반드시 낙찰을 받게 해주고 최대한 높은 낙찰가를 유도한다. 그런데 이때 낙찰 받은 금액이 2등의 입찰금액보다 월등히 높을 경우 고객의 항의를 받게 되므로 소속 직원들이 가짜로 1등 금액보다 조금 낮은 금액으로 입찰을 하기도 한다. 고객에게는 3억 원에 낙찰가를 쓰도록 유도하고, 직원이 몰래 2억 9,800만 원을 써내 금액 차이가 얼마 나지 않게 하는 것이다. 고객들은 이러한 사실도 모른 채 경매 컨설팅업체가 권리분석을 잘하고, 낙찰가도 잘 정했다고 생각하며 매우 흡족해한다. _<부동산경매 컨설팅업체, 과연 내 편일까?>

보통 부동산 투자기간은 2~3년 정도 잡아야 안정적으로 할 수 있다. 만약 낙찰을 받고 2년 후에 매도한다면 대출을 받아 낙찰 받은 후 월세를 놓는 것이 가장 좋은 방법이다. 1억 5,000만 원 상당의 빌라를 낙찰 받는다면 대략 70~80% 금액을 대출받을 수 있다. 가령 70%일 경우 1억 500만 원의 대출을 받을 수 있는 것이다. 나머지 4,500만 원의 자금이 필요한데, 만약 보증금 500만 원에 월 50만 원으로 월세를 놓게 된다면 실질적인 투자금은 4,000만 원이 된다. 그렇다면 1억 500만 원에 대한 이자는 월세로 부담하면 된다. 이는 대략적으로 계산한 것일 뿐 내가 원하는 지역의 시세와 월세, 전세 등을 정확히 파악해 사전에 계획을 잘 세워야 한다. 이렇게 한다면 소액으로도 무리 없이 투자를 할수 있다. _<부동산경매, 소액으로도 할 수 있다>에서

성인이 되어 독립하거나 결혼할 때 월세든 전세든 매매든 부동산계약을 하게 된다. 이때 꼭 확인해야 할 것이 있다. 바로 부동산 등기부등본이다. 모든 부동산에는 등기부등본이 존재하고, 이것은 해당 부동산의 권리관계를 일반인들에게 공시하는 자료다. 그런데 많은 이들이 이 부동산 등기부등본의 중요성을 간과한다. 개중에는 등기부등본이 어떻게 구성되어 있는지, 어떻게 봐야 하는지 모르는 사람도 있다. 목돈이 들어가는 부동산 매매를 겁도 없이 하는 사람들이 많은 것이다. _<부동산 등기부등본이란 무엇인가?>

가령 5억 원 상당의 부동산이 있다고 하자. 그리고 이 부동산에 보증금 2억 원의 선순위 임차인이 있다면 은행에서 3억 원 이상의 대출을 받을 수 있을까? 현실적으로는 불가능하다. 자신보다 선순위에 보증금 2억 원의 채권이 있는데 3억 원을 대출해준다면 훗날 경매로 넘어갔을 때 은행에서 채권을 전부 회수하지 못할 가능성이 있기 때문이다. 그런데 실제 경매에서 이러한 경우가 종종 있다. 그 이유는 바로 임차인이 근저당권자에게 무상거주확인서를 제출했기 때문이다. _<무상거주확인서란 무엇인가?>