부동산임대 주택임대 세무실무 종합소득세 및 4대보험 실무

<제1부> 세금 개요 및 조세 체계

[제1장] 사업자등록 및 세금 개요

1 개인사업자 사업자등록

[1] 사업자와 사업장
[2] 사업자등록은 어디에서 하나?
[3] 과세사업자와 면세사업자
[4] 일반사업자와 간이사업자 구분
[5] 사업장등록 정정
[6] 상가 임대시 알아 두어야 할 법령

2 개인사업자 세금 개요

[1] 종합소득세
[2] 부가가치세
[3] 근로소득세
[4] 퇴직소득세
[5] 세금 신고 및 납부일정표
[6] 지방세 및 지방소득세

[제2장] 조세 체계 및 법령 자료 검색

1 조세 관련 근거 법령
[1] 헌법(제38조)
[2] 법률
[3] 대통령령
[4] 총리령?부령
[5] 기본통칙 및 예규, 세법집행기준
[6] 고시, 훈령

2 법령 자료
[1] 대한민국 법률(법제처 홈페이지)
[2] 국세 관련 세법, 조세조약, 예규, 심판 사례, 판례 검색
[3] 지방세 관련 법령, 예규, 심판 사례, 판례 검색

3 조세의 분류
[1] 국세와 지방세
[2] 직접세와 간접세
[3] 보통세와 목적세

<제2부> 부동산임대업, 주택임대 세무실무

[제1장] 부동산임대 부가가치세 신고?납부

1 부동산임대 부가가치세 신고?납부
[1] 부동산임대업의 임대수익 부가가치세 신고·납부
[2] 임대(전세)보증금과 부가가치세
[3] 부동산임대업 부가가치세 신고 및 납부
[4] 부동산임대업 세금계산서 발급
[5] 간이과세자인 부동산임대업 부가세 신고?납부 등
[6] 부동산임대사업자의 세무상 유의 사항
[7] 부동산임대업의 세금폭탄 사례

2 부동산임대소득(주택외) 종합소득세 신고
[1] 부동산임대소득
[2] 간주임대료 및 수입금액

3 상가 건물 양도 또는 부동산임대업 폐업
[1] 부가가치세 징수 및 납부
[2] 부동산임대에 사용하던 상가 건물 양도와 부가가치세
[3] 건물 양도없이 부동산임대업을 폐업하는 경우
[4] 포괄양도양수

[제2장] 주택 임대소득 종합소득세 신고·납부 및 종합부동산세

1 부동산임대소득 과세 개요
[1] 주택의 정의 및 주택 수 계산
[2] 주택임대소득
[3] 총수입금액

2 주택보증금 간주임대료
[1] 개요
[2] 간주임대료 계산사례

3 부동산임대소득 분리과세 및 사업자등록
[1] 선택적 분리과세
○ 주택임대소득 분리과세 계산구조
[2] 분리과세 주택임대소득 과세표준 계산
○ 종합과세와 분리과세의 결정세액 계산구조
○ 등록임대주택 및 미등록임대주택의 같은 임대소득에 대한 산출세액 비교
[3] 주택임대업의 사업자등록 신청

4 장기임대주택 세금감면
[1] 지방자치단체에 임대주택 등록 및 세금 혜택
[2] 장기임대주택 사업자의 거주주택 비과세특례
[3] 장기임대주택 양도에 대한 양도소득세
[4] 장기일반민간임대주택 장기보유특별공제 특례 및 조세 감면 등

5 소형주택 임대사업자에 대한 세액 감면
[1] 감면요건 등
[2] 과세특례 내용

6 종합부동산세 과세대상 및 신고납부
[1] 종합부동산세 개요
[2] 종합부동산세 납세의무자 및 과세대상
[3] 종합부동산세 과세표준 및 세율
[4] 1세대 1주택자 종합부동산세 세액공제
[5] 종합부동산세 고지 및 납부
[6] 종합부동산세 합산대상에서 제외되는 주택

<제3부> 종합소득세

[제1장] 종합소득세 개요

1 거주자별 1년간 소득금액을 계산하여 신고?납부

2 종합소득세 신고시 합산하는 소득 등
[1] 종합소득세 신고 및 합산대상 소득
[2] 종합소득세 신고시 합산하지 않는 소득 (분리과세)

3 종합소득금액 및 과세표준 계산
[1] 종합소득금액 계산
[2] 소득공제
[3] 과세표준(세금부과 기준이 되는 금액) 계산
[4] 산출세액 및 세액공제

[제2장] 종합소득세 신고 유형

1 종합소득세 신고 유형
[1] 장부기장에 의한 소득금액 계산 및 종합소득세 신고
[2] 추계에 의한 소득금액 계산 및 종합소득세 신고
[3] 종합소득세 기장의무 구분 및 신고 유형 요약

2 복식부기의무자 종합소득세 신고
[1] 복식부기대상자 여부는 직전연도 수입금액에 의함
[2] 간편장부에서 복식부기기장으로 변경된 경우
[3] 종합소득세 신고 절차
[4] 사업소득자의 총수입금액
[5] 사업소득자의 필요경비
[6] 세무조정
[7] 조정계산서 및 소득구분계산서 등 작성
[8] 종합소득세 신고서 작성 방법

[제3장] 종합소득세 신고납부 등

1 종합소득세 신고납부
[1] 종합소득세 신고대상자
[2] 종합소득세 신고방법
[3] 종합소득세 신고 유형

2 성실사업자, 성실신고확인대상자
[1] 성실사업자 요건 및 표준세액공제
[2] 의료비·교육비세액공제 등을 받을 수 있는 성실사업자
[3] 성실신고확인대상사업자

3 공동사업자의 종합소득세 신고 관련 유의사항
[1] 공동사업 해지 또는 공동사업 변경시 종합소득세 신고
[2] 공동사업자의 단독사업 변경 또는 지분변동
[3] 공동사업자의 중소기업특별세액감면
[4] 공동사업장 기장의무
[5] 공동사업자 증 비대표자 종합소득세 신고

4 추계에 의한 종합소득세 신고
[1] 개요
[2] 단순경비율에 의한 추계소득금액 계산
[3] 기준경비율에 의한 추계소득금액 계산
[4] 간편장부대상자의 추계신고

5 종합소득세 신고 관련 유의사항
[1] 면세 사업자 사업장현황신고
[2] 두 개 이상의 사업소득이 있는 경우
[3] 사업소득이외의 종합소득합산대상 소득이 있는 경우
[4] 종합소득세 신고는 하였으나 납부하지 못한 경우

6 복식부기의무자인 개인사업자의 사업용계좌
[1] 사업용계좌 개념
[2] 사업용계좌개설 대상자 및 사업용계좌 의무사용
[3] 사업용계좌를 의무적으로 사용하여야 하는 거래

7 세액 감면 및 세액공제
[1] 중소기업에 대한 특별세액감면
○ 감면대상업종 및 감면율
○ 최저한세 및 농어촌특별세, 기타 감면 중복공제
[2] 창업중소기업에 대한 소득세 감면
○ 감면대상 업종
○ 청년 창업 중소기업에 대한 감면
○ 상시근로자 수 증가에 따른 추가 감면
[3] 고용증대 세액공제
○ 상시근로자가 감소하지 않은 경우 추가 공제
[4] 고용증가 인원에 대한 사회보험료 세액공제
[5] 경력단절 여성 재고용 세액공제 등

<제4부> 퇴직금제도 및 퇴직연금 실무

[제1장] 퇴직금제도 설정, 퇴직금 중간정산

1. 퇴직금제도 설정 및 종류
[1] 개요
[2] 기존의 퇴직금제도 설정
[3] 확정기여형퇴직연금제도(DC)
[4] 확정급여형 퇴직연금제도(DB)
[5] 개인형 퇴직연금제도(IRP)
[6] 두 가지 이상 퇴직연금제도 설정
[7] 근로자 본인 퇴직연금 추가 납입제도

2. 퇴직금 지급대상자 및 퇴직금 계상
[1] 퇴직금 지급대상자
[사례] 일용근로자가 1년 이상 근무한 경우 퇴직금을 지급하여야 함
[사례] 직원이 임원으로 승진하는 경우 퇴직금을 지급하여야 함
[사례] 1년 미만 근로한 근로자의 경우 퇴직금 지급의무는 없음
[2] 대표이사 및 임원에 대한 퇴직금 지급
○ 임원 퇴직소득 한도 축소
[3] 퇴직금으로 지급하여야 하는 금액
○ 계속 근로연수 (행정해석 사례)
[4] 퇴직금 계산시 유의할 사항

3. 퇴직금 지급 및 퇴직금 중간정산
[1] 개요
[2] 퇴직금 지급
[3] 퇴직금 중간정산

4. 실직근로자 지원제도
[1] 실업급여
[2] 실업자 재취업훈련 지원
[3] 실직자 창업지원사업

[제2장] 퇴직연금제도

1. 도입배경 및 개요

2. 퇴직연금 시행시기 및 퇴직연금 종류
[1] 시행시기 및 의무가입 여부
○ 퇴직연금 의무가입 연도
[2] 근로자퇴직급여보장법에서 사용하는 용어의 뜻
[3] 확정기여형퇴직연금제도(DC)
○ 확정기여형퇴직연금 불입액의 운용책임
○ 확정기여형퇴직연금의 가입기간
○ 확정기여형퇴직연금 퇴직급여수준
[4] 확정급여형 퇴직연금제도(DB)
○ 확정급여형퇴직연금 불입액의 운용책임
○ 확정급여형퇴직연금 퇴직급여수준
[5] 개인형 퇴직연금제도(IRP)
[6] 퇴직금제도와 퇴직연금제도의 병존

3. 퇴직금제도 및 퇴직연금 제도 비교
[1] 기존의 퇴직금제도 및 퇴직연금제도 비교
[2] 확정급여형 및 확정기여형퇴직연금제도 비교

4. 근로복지공단 퇴직연금 가입
[1] 근로복지공단이 운용하는 퇴직연금제도
[2] 근로복지공단에 퇴직연금가입시 장단점 및 가입방법

5. 퇴직금 지급 및 퇴직소득세 과세이연
[1] 퇴직금 지급
[2] 퇴직소득세 과세이연
○ 퇴직금 추가 지급액에 대한 원천징수방법

6. 퇴직금 담보대출, 중간정산, 중도인출
[1] 퇴직연금 담보대출
[2] 퇴직연금 중간정산 및 중도인출

<제5부> 4대보험 실무

[제1장] 4대보험 관련 유관기관 정보 및 가입 대상

1 4대보험 관련 정보
[1] 개요
[2] 4대보험 실무 책자 다운로드 및 상담 번호
[3] 기타 4대보험 및 노동법 관련 자료

2 4대보험 가입대상 사업장

3 4대보험 가입대상자

4 외국인근로자의 4대보험 가입

[제2장] 4대보험 신고, 신규입사자 및 중도퇴사자 4대보험 정산

1 사업장 4대보험 신고

2 근로자 4대보험 신고
[1] 근로자 입사시 4대보험 신고
[2] 근로자 퇴사시 4대보험 신고

3 일용근로자 고용·산재보험 신고 및 납부

[제3장] 4대보험료 납부방식 및 4대보험 부과기준 급여총액

1 4대보험료 납부방식
2 4대보험료 부과기준이 되는 보수의 범위

[제4장] 4대보험료율 및 확정정산, 임금채권부담금

1 개요

2 국민연금보험료 정산

3 건강보험료 정산

4 고용보험료 정산

5 산재보험, 임금채권부담금, 석면피해구제 분담금

6 고용보험 및 산재보험 과태료 및 가산금

[제5장] 4대보험 중요 실무 사례

1 연도 중 급여인상시

2 휴직기간의 4대보험 납부의무

3 사업주의 4대보험 가입

[제6장] 국민연금 수급 및 의료비 본인부담환급

1 국민연금 불입 및 수금
[1] 국민연금 수급
[2] 국민연금 반환일시금
[3] 국민연금 담보 대출

2 의료비 본인부담금 환급제도
[1] 개요
[2] 의료비 본인부담상한액
[3] 상급병원 2인, 3인실 의료보험 적용
[4] 재난적 의료비 지원제도(비급여부분 지원제도)

[도서명] 부동산임대, 주택임대 세무실무,종합소득세 및 4대보험 실무


▣ 부동산임대사업자의 세무상 유의 사항

[1] 부가가치세 과세유형 전환
과세유형 전환이란 세무서에서 연간 환산 매출액(4,800만원)을 기준으로 간이과세자인 사업자를 일반과세사업자로 전환시키거나 일반과세사업자를 간이과세자로 전환시키는 것을 말한다.

[사례] 2019.3.10. 개업하여 2019.3.10. ~ 2019.12.31. 공급가액이 3,600만원(간주임대료 포함)인 경우
3,600만원 / 10개월 × 12개월 = 4,320만원으로 2020.7.1.부터 간이과세자로 전환됨

[2] 과세유형 전환에 따른 세무리스크
부동산임대업을 개시하면서 건물 등과 관련한 매입세액을 환급받기 위하여 연간 매출액이 4,800만원 미만으로 예상됨에도 일반과세자로 등록하여 매입세액을 환급받은 이후 개업일이 속하는 연도의 매출액이 4,800만원 미만이 되는 경우(연으로 환산하여 계산함) 관할 세무서에서 일반과세자를 간이과세자로 과세유형을 전환하게 되는데, 이 때 일반과세자이기 때문에 매입세액공제를 받은 금액에 대하여 간이과세자로 변경됨으로서 환급받은 금액의 대부분을 추징당하게 된다.


▣ 주택 임대소득 분리과세 및 사업자등록


◈ 선택적 분리과세

① 2019년 귀속분부터는 주택임대소득 총수입금액의 합계액이 2천만원 이하인 경우에도 종합소득세를 신고 및 납부하여야 한다.
② 2019년 귀속분부터 주택임대소득 총수입금액의 합계액이 2천만원 이하인 경우 종합과세와 분리과세 중 선택하여 종합소득세 신고 및 납부를 할 수 있다.
○ [종합과세] (주택임대소득 + 종합과세대상 다른 소득) × 누진세율(6~42%)
○ [분리과세] 주택임대소득 × 14% + 종합과세대상 다른 소득 × 누진세율(6~42%)
③ 주택임대소득의 총수입금액 합계액이 2천만원을 초과하는 경우 종합소득에 합산을 하여야 한다.

◈ 주택임대업의 사업자등록 신청

[1] 개요
종전에는 연간 주택임대소득이 2천만원 이하인 경우 사업자등록을 하지 않아도 세무상 불이익이 없었으며, 연간 주택임대소득이 2천만원 이하인 경우 과세를 하지 아니하였다.
과세형평과 공평과세를 위하여 과세당국은 2019년 귀속분부터 연간 주택임대소득이 2천만원 이하인 경우에도 임대소득을 계산하여 종합소득세 신고 및 납부를 하도록 법령을 개정하였다.
한편, 과세당국은 주택임대소득의 세원관리를 위하여 사업자등록을 의무적으로 하도록 규정하였으며, 사업자등록을 하는 주택임대사업자에 대하여 사업자등록을 하지 아니하는 부동산임대사업자보다 각종 공제혜택을 더 주어 부부합산 2개 이상의 주택을 보유하고 월세가 있는 경우 또는 임대한 주택이 전세보증금만 있는 경우라도 3개 이상의 주택을 보유하고 있다면, 주택임대 사업자등록을 하여야 한다.

[2] 사업자등록 신청
사업 개시일부터 20일 이내에 사업자등록신청서를 사업장 소재지1) 관할 세무서장에게 제출2)
1) 임대주택법상 임대사업자로 등록한 사업자는 그 등록한 주소지(사무소 소재지)를 사업장으로 하여 관할 세무서장에게 사업자등록신청 할 수 있음(서면인터넷방문상담1팀-728, ?06.06.05)
2) 임대주택명세서 첨부(?민간임대주택에 관한 특별법 시행령?에 따른 임대사업자 등록증 사본으로 갈음 가능)


▣ 장기임대주택 세금 감면


◈ 지방자치단체에 임대주택 등록 및 세금 혜택

[1] 개요
주택을 임대하는 자가 지방자치단체에 주택임대사업자로 등록을 하게 되면, 취득세와 재산세 등을 감면받을 수 있으며, 세금을 감면받기 위해서는 시장·군수 또는 구청장에게 주택임대사업자 등록신청을 하여야 한다.

[2] 주택임대사업자 등록 (시·군·구청)
임대사업자로 등록하려는 자는 임대사업자등록신청서에 매매계약서 사본 또는 분양계약서 사본을 첨부하여 주소지 관할 시·군·구청(건축과 또는 주택과)에 제출하여야 하며, <민원24>에서 전자적으로 신청하여도 된다. 주택임대사업자로 등록하려는 경우 임대차계약서를 작성할 때 3장으로 구성된 ‘표준임대차계약서’를 사용하여야 하며, 임대차계약 현황을 계약일로부터 3개월 내에 신고하여야 한다.

임대 조건 신고서 제출
주택을 임대하는 경우 임대 주택의 소재지별 관할 시·군·구청(건축과)에 ‘임대 조건 신고서’를 추가로 제출하여야 한다.

[서식] 임대사업자등록신청서 및 임대 조건 신고서 등
법제처 홈페이지 → 민간임대주택에 관한 특별법 시행규칙
[별지 제1호서식] 임대사업자 등록신청서(기업형, 일반형)
[별지 제21호서식] 임대 조건 신고서(신고증명서)
[별지 제25호서식] 표준임대차계약서(Ⅱ)(그 밖의 민간임대주택용)

임대의무기간
주택임대사업자는 의무임대기간(4년 이상) 동안 임대주택을 계속 임대하여야 하며, 의무기간 내에는 양도 또는 본인이 거주할 수 없다.


▣ 종합소득금액 및 과세표준 계산


◈ 종합소득금액 계산

종합소득금액은 다음의 소득을 합산한 금액으로 계산하며, 종합소득에 합산대상소득이 아닌 경우 종합소득금액에서 제외한다.

[1] 사업소득금액
사업소득금액은 사업과 관련한 총수입금액에서 사업과 관련한 필요경비를 공제한 금액으로 계산한다.

[2] 이자소득금액 및 배당소득금액
이자소득은 지급받은 금액 전액이 이자소득금액이 되며, 배당소득 또한 그 지급을 받은 금액이 배당소득금액이 된다. 다만, 이자 및 배당소득의 연간 합계액이 2천만원을 초과하는 경우 금융소득에서 2천만원을 차감한 잔액 중 배당소득이 있는 경우 그 금액의 11%를 가산한 금액이 배당소득금액이 된다.

[3] 근로소득금액
근로소득금액이란 근로소득에서 비과세근로소득을 제외한 과세대상근로소득에서 근로소득공제를 차감한 이후의 금액을 말한다.

[4] 기타소득금액
① 기타소득이란 달리 분류할 수 없는 기타의 소득으로 고용관계 없이 다수인에게 강연을 하고 받는 강연료, 고용관계 없이 지급받는 수당, 원고료 등이 있다.
② 기타소득금액은 기타소득에서 필요경비를 공제한 후의 금액으로 계산한다.
③ 기타소득에는 필요경비로 60%를 일괄 공제하여 주는 기타소득(강연료, 수당, 원고료 등)과 그 이외의 기타소득(실제 소요된 비용만 인정)으로 구분한다.
④ 기타소득금액(기타소득 - 필요경비)이 300만원을 초과하는 경우 종합소득에 합산하여 신고하여야 하며, 300만원 이하인 경우에는 종합소득세 신고대상이 아니다.