상위 1%만 알고 있는 돈 버는 지식산업센터

개정판 프롤로그 _ 출판 이후 지식산업센터의 변화!
프롤로그 _ 부동산 투기 규제 시대의 마지막 투자처, 지식산업센터에 무조건 투자하라!

1장 왜 지금, 지식산업센터를 사야 하는가
1 이제는 수익형 부동산에 관심을 가질 때다
2 지식산업센터 = 아파트형공장
3 오피스, 오피스텔, 지식산업센터의 차이점
4 대출 규제가 없어 소액으로도 살 수 있다
5 공급이 제한적이라 가격 하락 가능성이 낮다
6 일반 건물에 비해 입주자의 변동성이 없어 안정적이다
7 건물 관리가 수월하고 관리비가 저렴하다
8 일반 건물에 비해 입주민 지원시설이 잘되어 있다
9 실사용자에게는 세금과 대출 혜택이 있다
10 자녀 증여용으로 최고의 부동산이다

2장 투자 전에 알아두어야 할 기초 상식
1 지식산업센터의 역사와 변화
2 입주 업종에 제한이 있다
3 적정 업종의 사업자에게만 분양한다
4 분양 절차와 임대 프로세스
5 누구나 선호하는 좋은 호실 고르는 법
6 지식산업센터 내 상가, 창고, 근생 사무소, 기숙사 투자
7 지식산업센터를 잘 짓는 건설사가 따로 있다
8 발코니 확장의 장단점과 법률 저촉 여부
9 지식산업센터·상가 등 주택 외 부동산의 전월세 전환율

3장 결코 실패하지 않는 지식산업센터 투자 노하우
1 몇천만 원만 갖고 있다면 분양을 받아라
2 2년 이내 지식산업센터가 필요하면 바로 사라
3 누구 명의로 사느냐에 따라 투자 수익이 달라진다
4 분양대행사와 부동산중개업소, 어디서 분양받을까
5 임대 잘 놓는 방법
6 임대 계약 잘하는 7가지 방법

4장 지식산업센터 투자 원칙과 세금
1 지식산업센터 투자 성공의 10가지 원칙
2 지식산업센터 투자 시 주의할 점
3 지식산업센터의 미래
4 세금 1 – 취득세
5 세금 2 – 소득세, 양도소득세, 법인세, 재산세, 교통유발부담금
6 세금 3 – 부가가치세
7 600% 투자 수익률을 올리다

5장 지식산업센터 투자, 이곳을 주목하라
1 지식산업센터 투자의 큰 경계, 산업단지 안과 밖
2 눈여겨봐야 할 택지개발지구
3 입주 물량이 풍부한 서울디지털산업단지(구로, 가산)
4 서울 지역 지식산업센터 시장 동향
5 경기 지역 지식산업센터 시장 동향

에필로그 _ 부동산 투자 블루오션 지식산업센터를 붙잡아라!
부록 _ 지식산업센터 입주 가능 업종

전국에는 총 1,363개의 지식산업센터가 있다(2022년 5월 기준). 다음 표에서 보는 바와 같이 경기도에 641개, 서울에 365개 등 수도권(서울, 경기도, 인천)에 총 1,086개의 지식산업센터가 있다. 이는 전국의 지식산업센터의 79.7%에 이른다. 이렇게 대부분의 지식산업센터가 수도권에 집중되어 있다. 지방은 저렴한 토지가 넓게 분포되어 있어 공장시설을 높게 올릴 필요가 없기 때문이다. 그러나 최근 수도권의 토지 부족으로 지방 쪽의 지식산업센터 건립 비율이 높아지고 있다.

2019년 말에 분양을 한 성수동의 지식산업센터 하나가 있었다. 그 건물 내 입지가 좀 떨어지는 1층 상가 한 호실이 1,850만 원이라는 저렴한 가격에 분양되었고 위층의 지식산업센터 호실들은 1,350만~1,500만 원에 분양되었다. 2년이 지나 2021년 12월에 입주가 시작되었는데, 지식산업센터 호실들은 2,500만 원 이상을 호가하였고, 그 상가는 350만 원을 붙인 2,200만 원에 팔려고 내놔도 안 팔려서 결국 수분양자는 등기를 해야 했다.
상가 임차자들이 장사가 잘 안되면 매매가도 높아질 수가 없고, 지식산업센터가 80% 이상 대출이 나오는 데 반해 상가는 근생으로서 대출이 60%로 제한되기 때문에 매수자가 훨씬 적다. 2년 전쯤 가격 급등기에 물건을 구해주지 못하자 지인 하나가 인터넷에서 보고 지식산업센터 1층 상가를 사겠다고 해서 말렸다. 그 상가는 현재 임차자 없이 텅 비어 있다.

지식산업센터는 대기업에는 혜택이 없고 중소기업에 혜택이 많다 보니 중소기업들이 많이 입주를 한다. 법인기업들은 법인 명의로 많이 구입하지만 대표이사가 100% 주식을 소유한 중소 법인인 경우 대표이사 본인이나 배우자의 명의로 사서 본인의 법인에 임대를 주는 경우도 많다. 이 경우 ‘임대인 = 임차인’으로서 안정적인 임대차 소득을 얻을 수 있으며, 다소 높은 가격으로 임차료를 책정하여 법인의 돈을 개인의 소득으로 가져오기도 한다. 무엇보다 법인의 사업 리스크에서 부동산 하나는 확실히 지킬 수 있다는 것이 장점이다. 그러므로 구입자가 법인의 대표라면 법인의 이름으로 살 것인지 개인의 이름으로 사서 법인에게 임대할 것인지 고민해볼 일이다.