부동산 투자 100문 100답

프롤로그 _ 당신은 뭘 해도 부자가 될 수 없다

PART 1. 재테크

001 근검절약하면 부자가 안 된다고?
002 저축은 확정된 손실이라고요?
003 물가는 계속 오르는 걸까?
004 물가는 누가 올리는 걸까?
005 물가가 오를 때는 현금이 나은가, 실물 자산이 나은가?
006 월급만으로는 생활하기 힘든 시대가 온다
007 은행은 아군이 아니다
008 금리에 따라 움직이는 금융 상품은?
009 진정한 복리란?
010 연금저축은 가입할 게 아니다
011 분산 투자가 정답일까?
012 장기 투자는 좋은 걸까?
013 저금리 기조는 계속 유지될까?
014 근로 소득은 가장 많은 세금을 부담한다
015 당신은 정부의 호구다
016 금융 회사의 매트릭스에 빠지지 마라
017 당신 주변의 모든 것은 당신을 위한 게 아니다

PART 2. 부동산

018 부동산 투자를 꼭 해야 하는가?
019 땅에 투자하는 것은 어떨까?
020 빌라, 다세대, 원룸 투자는 어떨까?
021 상가 투자는 어떨까?
022 역시 아파트가 최고의 투자인가
023 중대형 아파트인가, 중소형 아파트인가?
024 대형 아파트는 무덤이다
025 어떤 중소형 아파트여야 하는가?
026 산업 단지와 직장군이 정말 중요한가?
027 수도권 아파트는 투자 대상이 아닌가?
028 소형 오피스텔은 어떤가?
029 아파트에 투자할 때 가장 중요한 조건은?
030 아파트 가격은 계속 오를까?
031 전세가는 계속 오를까?
032 전세가는 그 지역의 인기를 의미하는가?
033 전세 낀 소형 아파트가 최고다
034 전세, 월세 그리고 세금
035 주택임대사업자 제도를 아는가?
036 월세 임대가 정답일까?
037 상가, 빌딩과 소형 아파트 중 임대하기 좋은 것은?
038 정부의 향후 부동산 정책은?
039 아파트 가격이 오르면 좋은 일 아닌가?
040 부동산 컨설턴트는 부자일까?
041 언론이나 전문가의 말을 무조건 믿으면 안 된다
042 단시간에 부자가 되는 비결은 대출이다
043 좋은 대출이 있고 나쁜 대출이 있다
044 부자와 가난한 자의 차이는 레버리지에 있다
045 자동차와 소형 아파트
046 시세 차익이 아니라 현금 흐름이 목표다
047 경매? 웃기는 이야기다
048 프리미엄이 높은 아파트를 사라고?
049 세금은 부자를 위해 존재한다
050 당신은 무한 수익을 아는가?
051 부자들의 투자 비밀은?
052 돈은 썩어 가고 소형 아파트는 꽃을 피운다
053 물가가 오를수록 좋다고?
054 부동산에서 발생하는 금융 비용은 내가 부담하지 않는다
055 은행 저축이 거북이라면 임대 사업은 제트기다
056 부동산 투자는 위험하다고?
057 재개발 재건축, 주택 조합 아파트는?
058 오피스텔은 분양할 때 사는 게 아니다
059 전세가가 오르면 매매가가 오르는 건가, 매매가가 오르면 전세가가 오르는 건가?
060 전세 제도는 계속 존재할까?
061 노후를 연금에만 의지한다고?
062 지방에 부동산 투자를 하면 안 된다고?
063 리스크 없는 투자가 있다고?
064 언제까지 멍청한 질문만 할 것인가?
065 지방은 인구가 줄어드는데 투자해도 되는가?
066 수도권으로 인구가 몰리는 것 아닌가?
067 많은 사람이 은퇴하는데 부동산 투자가 맞을까?
068 부동산 가격은 이미 정점을 찍었을까?
069 부동산보다는 주식이 대세 아닌가?
070 재개발 재건축에 투자해야 큰돈을 벌지 않을까?
071 금리가 오르면 부동산은 하락하지 않을까?
072 전세가가 계속 오를 수는 없지 않을까?
073 부동산으로 돈 버는 시대는 끝났을까?
074 미분양 아파트가 급증한다는데?
075 건설 회사나 정부에서 소형 아파트 공급을 늘리면 어떻게 되는가?
076 부동산 투자는 역시 강남 아닌가?
077 노후에도 할 일이 있다
078 아파트 매매가가 오르면 전세가도 오를까?
079 장기 보유인가, 단기에 팔아야 하는가?
080 소형 아파트는 초고속으로 부자가 되는 길이다
081 소형 아파트는 현재와 미래를 보장한다
082 소형 아파트는 외부 환경의 영향을 안 받는다
083 부동산 전문가도 고통받는다
084 소형 아파트 100채를 목표로 하라

PART 3. 부자가 되는 자세

085 우등생은 부자 되기 힘들다⑴
086 우등생은 부자 되기 힘들다⑵
087 부자 되는 노하우를 알려 준다고?
088 부자는 돈이, 가난한 자는 돈을!
089 많이 안다고 부자가 되는 게 아니다
090 부자는 생각만 하지 않는다
091 당신 안의 거인은 무엇인가?
092 주변 사람들 말에 귀를 닫아라
093 부자는 부모를 잘 만난 것 아닌가?
094 부자 되는 게 죄가 아니라 가난한 게 죄다
095 당신이 부자가 되지 못하는 이유가 있다
096 돈의 노예가 되지 않을 자신이 있는가?
097 가계부를 쓰면 부자가 못 된다
098 우리의 평범한 사고방식 10
099 당신의 그 평범함을 거부하라
100 나는 왜 부자가 되었는가?

부록 - 시크릿 노트

01 박정수가 말하는 소형 아파트 투자 시 유의사항
02 나의 소형 아파트 투자 실패 사례
03 박정수의 투자 조언 10계명 _ 이것만 지키면 부자가 안 될 수 없다

에필로그 _ 위대해지는 것을 두려워하지 마라

이 시대에 책은 어떤 의미일까? 난 지금도 자부한다. 부자가 되는 데 가장 큰 힘을 준 것은 바로 책이었다고. 수많은 책을 읽은 것이 나 자신을 큰 부자로 만들었다. 책이 없었다면 지금
의 나 자신은 존재하지 않을 것이다. 지식 한 자락 없이 지질하게 살고 있을 것이다. 단, 재테크 책은 권하지 않는다. 서점을 아무리 돌아봐도 제대로 된 재테크 책은 없는 것 같다.
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은행 저축으로 계속 돈을 모으겠다고 생각하는 사람은 자본주의 사회의 미개인이다. 은행은 이제 목돈을 만들어 주는 곳이 아니다. 은행은 내가 큰돈을 벌 수 있도록 밑천을 빌려주는 곳이다. 한마디로 은행의 패러다임이 바뀌었다.
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돈을 모으는 대로 실물 자산에 투자하는 게 정답이다. 소형 아파트가 좋은 예다. 1000만 원대 후반의 돈이 있다면 소형 아파트를 사는 것이다. 그 소형 아파트의 매매가와 전세가가 오르는 걸 보며 적이 놀랄 것이다. 은행 이자는 쥐꼬리만큼 오를 때 소형 아파트는 그 이자와 비교할 수 없을 정도로 만족을 안겨 줄 것이다. 실물 자산 하면 금과 은이라는 투자 수단도 있지만 소형 아파트 효과에는 한참 미치지 못한다고 생각한다. 지금까지 소형 아파트만큼 좋은 실물 자산은 보지 못했다.
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은행은 당신의 아군도 아니고 당신에게 큰 이익을 주는 곳도 아닐뿐더러 혹시나 당신에게 힘든 상황이 생길 경우 당신을 더 어렵게 만드는 존재일 뿐이다. 은행을 믿지 마라. 부자에게는 하찮고 우스운 곳이지만 보통 사람들에게는 무서운 곳이라는 사실을 명심했으면 한다. 당신에게 부탁하건대 제발 부자가 돼라. 그래서 은행을 당신 맘대로 이용하라.
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연말만 되면 많은 보험 회사와 금융 회사에서 일반 사람들에게 연금저축보험에 가입하라고 막대한 판촉전을 벌이며 마케팅을 한다. 연금저축보험을 통해 소득공제를 받지 않는 것은 바보라는 식으로 말이다. 여러분은 절대로 이러한 마케팅에 속아 넘어가면 안 된다. 금융 회사가 여러분을 위해 존재한다고 생각하면 절대 안 된다는 말이다. 그들은 자신의 이익이 우선이다. 절대로 금융 회사의 마케팅에 속지 말자.
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금융 회사, 즉 은행, 보험 회사, 증권 회사가 당신에게 권하는 상품은 당신에게 이익이 되는 일이 별로 없다는 것을 알아야 한다. 그 상품을 권하는 사람도 자세한 내용을 모르는 경우가 많으며 회사가 팔라고 하니까, 자기 수당이 많이 나오니까 파는 것이다. 이것이 금융 회사의 매트릭스다.
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부동산 투자는 끝났다고 말하는 사람도 있는데, 부동산에 대해 제대로 모르고 하는 소리다. 투자하면 안 되는 부동산이 있는 반면, 꼭 투자해야 하는 보물 같은 부동산이 존재하기 마련이다. 당신은 바로 이런 부동산에 투자해야 한다. 그 부동산은 절대 당신을 배신하지 않는다. 시간이 지남에 따라 당신을 거대한 부자로 만들어서 시간의 자유를 제공하고, 이보다 더 중요한 경제의 자유를 안겨 줄 것이다.
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투자는 뭐니 뭐니 해도 환금성이 중요하다. 빌라와 다세대주택 수백 채를 가지고 있으면 뭐 하겠는가? 팔고 싶을 때 팔 수가 없고 돈이 필요할 때 돈으로 바꾸지 못한다면 올바른 투자라고 할 수 있겠는가?
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값비싼 중대형 아파트는 계속 늘어나지만 수요는 시간이 갈수록 떨어질 수밖에 없다. 반면 저렴한 소형 아파트는 끊임없는 수요층으로 인해 가격이 오를 확률이 높고 투자를 하기에도 제격이다. 우리는 서민들이 쉽게 접근할 수 있는 소형 아파트에 투자 초점을 맞추어야 한다는 점을 명심하자.
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매매가가 물가상승률만큼 계속 오르면서 전세가도 같이 오른 아파트, 동시에 매매가와 전세가의 차이가 항상 작은 아파트가 바로 수도권의 투자 대상임을 알아야 한다. 서울과 수도권에 이런 아파트가 있다면 지방 그 어느 아파트보다 매력적인 투자 대상일 것이다.
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솔직히 지방의 오피스텔은 쳐다볼 필요도 없다. 외관이 화려하고 인테리어가 최신식이고 시내 한복판에 위치한다 해도 지방의 오피스텔은 투자 대상이 아니다. 지방의 오피스텔은 매매가가 거의 오르지 않을뿐더러 임대 수익도 크지 않고 공실이 생기는 경우도 많다. 거대한 산업 단지가 있다고 해도 지방의 오피스텔에 투자하라는 말은 못 하겠다.
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앞에서 설명했듯이 단기간에 전세가가 폭등해서 85퍼센트를 넘었다든가, 아니면 매매가가 갑자기 떨어져서 전세가 비율이 85퍼센트가 된 아파트는 당장 투자하지 말고 좀 더 검토해 봐야 한다. 매매가와 전세가의 비율이 수년 동안 85퍼센트 이상을 유지해 온 소형 아파트 또는 수도권의 소형 오피스텔이 투자 1순위라는 점을 절대 잊지 마라.
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인기가 높은 아파트도 전세가가 오를 수밖에 없다. 물가가 오르면서 전세가가 오르기도 하지만, 요즘은 아파트 주인이 전세를 월세로 전환하는 경우가 많아서 전세 공급이 가파르게 줄어드는 통에 전세가가 더욱 오를 수밖에 없다. 지금까지 부동산 투자를 하면서 전세가가 떨어지는 아파트는 거의 보지 못했다. 이 점은 우리 같은 부동산 투자자에게 시사하는 바가 아주 크다는 것을 알아야 한다.
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나를 거대한 부자로 만들어 준 것도 금과 은이 아니라 전세를 끼고 산 유망한 지역의 소형 아파트다. 그 소형 아파트가 금과 은보다 수십 배 또는 수백 배의 효과와 이익을 주었다. 그저 한 번 이익을 준 것으로 끝난 게 아니라 매년 또는 2년마다 한 번씩, 그 이후에도 계속 엄청난 이익을 가져다주었다.
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주택임대사업자가 되면 재산세를 절반 가까이 줄일 수 있고 종합부동산세는 한 푼도 안 낸다. 나중에 양도소득세도 아주 많이 줄어든다. 부동산으로 큰 부자가 될 생각이라면 주택임대사업자 등록은 필수다. 우리 모두 주택임대사업자로 등록하자.
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부동산은 살아 움직이는 유기체 같은 것이다. 언제 어디서 용트림을 할지 아무도 모른다. 언론에 나오는 전문가의 말은 그냥 듣기만 할 뿐 믿지는 마라.
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이자? 저금리 시대에 이자가 나오면 얼마나 나오겠는가? 1억을 빌려 봐야 한 달 이자가 30만 원이다. 나라면 그 돈으로 소형 아파트 여섯 채는 사겠다, 안 그런가? 그렇게 사 놓으면 대
출 이자는 세입자가 갚고, 그보다 훨씬 많은 현금이 나에게 들어온다. 마음 놓고 대출을 받자.
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대부분의 서민들이 열심히 일하면서도 돈에 허덕일 때 부자들은 레버리지 효과를 이용해 거대한 돈을 벌고 있다. 이러한 시스템을 만들어 놓고 경제적 시간적 자유를 갖는 것이다. 그게 바로 부자다.
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만약 내가 경매에만 매달렸다면 지금처럼 260여 채의 아파트(오피스텔 포함)를 소유할 수 있었을까? 그럴 수 없었을 것이다. 이제 경매는 이익을 얻기 힘든 구조가 되었다. 순수하고 선한 사람들을 이용해 경매 학원과 관련된 업자들만 돈을 버는 것이다.
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거대한 부자들은 자기 돈으로 투자하지 않는다. 남의 돈을 이용해서 투자한다. 남의 돈을 이용하는 수단과 재능이 당신을 부자로 만든다. 이런 말을 하면 어떻게 남의 돈을 이용하느냐고, 이해가 안 된다는 사람이 대부분일 것이다. 하지만 이 책을 읽는 당신은 쉽게 이해할 것이다.
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나는 남들과 반대로 움직인다. TV 뉴스나 신문 기사와 반대로 움직이는 경우가 많다. 부동산 투자는 지극히 안전하기 때문이다. 지금까지 소형 아파트 투자만큼 안전하고 수익 높은 투자는 본 적이 없다. 덕분에 안전하고 행복하게 투자하면서 살고 있다.
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오피스텔은 처음 분양할 때 사지 마라. 절대로 사지 마라. 대신 분양한 지 3-5년 후에 구입하는 것이 좋다. 그때쯤 되면 오피스텔 가격이 거의 다 떨어진다. 그때 구입해서 전세로 빌려주면 최고의 투자처가 된다.
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다시 강조하지만 소형 아파트를 샀다가 몇 년 뒤에 팔거나 해서 시세 차익을 챙기는 투자를 말하는 게 아니다. 투자자에게 현금을 만들어 주는 투자를 말하는 것이다. 핵심은 현금 흐름이다. 현금 흐름이 가장 중요하다고 생각한다.
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나처럼 현금 흐름이 끊어지지 않는 구조를 갖춘 투자자는 아파트 매매를 통한 수익 따위에 관심도 두지 않는다. 부동산 시장은 죽었다고 말하는 뉴스에 휘둘리지도 않는다. 부동산 시장이 죽어도 임대, 즉 전세는 계속 오를 수밖에 없고, 전세로 아파트를 빌려준 나는 시간이 아무리 지나도 세입자에게는 왕 같은 존재일 수밖에 없기 때문이다.
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한 채가 두 채가 되고, 두 채가 네 채가 되고, 네 채가 여덟 채가 되었다. 그것도 저절로 말이다. 내 돈 한 푼 들이지 않고 가속도가 붙어서 미친 듯이 증가하는 걸 보고 미치는 줄 알았다. 보통 사람인 당신이 소형 아파트 100채를 가질 수 있다는 증거가 바로 나이고, 나의 회원들이다. 한 채에서 시작하여 불과 3년 만에 40여 채, 2년 만에 30여 채를 가진 회원이 아주 많다.
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당신이 아파트 100채를 가진 모습을 상상해 보라. 얼마나 가슴 벅찬 모습인가? 당신이 그런 사람이 되면 안 되는 이유가 있는가. 아파트 100채를 지닌 거대한 부동산 부자가 돼라. 남들처럼 안 된다, 힘들다, 어렵다고 핑계 대지 말자.
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진정한 부자는 일반인들과 잘 만나지도 않는다. 부자는 부자끼리만 만난다. 그 안에서 정보가 공유되고, 공유된 정보는 그들 사이에서만 흘러 다닌다는 것을 알아야 한다. 어떻게 그런 정보가 당신에게 온단 말인가?

옛날에는 그저 근검절약이 부자가 되는 지름길이라고 했다.