경매 교과서

서문

제0장 경매
경매 왜 나오나? (빚이 많아서)
배당 결과
빚은 사라지지 않는다
권리분석이란?!
경매정보 어디서 보나?
권리분석 기초-가장 단순한 유형

제1장 권리분석의 시작
권리분석의 시작
말소기준권리

제2장 임차인
임대차 보호법
임차인의 권리
대항력
우선변제권(확정일자)
배당요구
권리분석 순서
임차인 배당순위
한발 더 깊이 들어가 보기
배당요구하지 않은 선순위 임차인
위장 임차인 잡는 법
보증금 증액
사례 󰂛 저당권 이후 전입, 왜?(근저당 말소하기로 특약)
사례 󰂜 등기 볼 줄 모르는 신혼부부에게 시세보다 싼 전세란…
전입보다 확정이 빠른 경우 : 주소를 뺐다가 다시 넣으면?
전입세대열람

제3장 소액임차인(최우선변제권)
주택임대차보호법 제8조(보증금 중 일정액의 보호)
소액임차인의 기준
최우선 변제(=0순위 배당)
소액 보증금 범위와 우선배당금 한도
소액임차인 보증금 기준 : 담보물권 설정일
소액임차인을 따지는 기준일의 기준은 무엇인가?
Check Point : 물건지 주소 / 담보물권 설정일
수도권정비계획법 : 과밀억제권역
같은 듯 다른 두 가지 사례
배당을 받을 수 있었으나, 못 받은 사례
소액임차인의 자격 : 경매되기 전에 전입
집주인과 임차인이 짜고 치는 고스톱
부동산 경매작전 빌라(신축빌라 급급전세 3천만 원)
소액임차인 : 주택가액 1/2조항
임차인이 많은 경우(예, 다가구주택)

제4장 안분배당(평등배당)
깜짝 퀴즈 : 임차인 배당금 계산하기
배당의 방법 : 순위배당 vs 안분배당.
배당의 방식 다시보기(순위배당)
안분배당
흡수배당
가압류가 여러 개라면…

제5장 다가구주택
다가구주택 권리분석
주택임차권등기
채권과 물권에 대한 이해

제6장 말소기준권리 5가지
전세권
가등기
강제경매기입등기
법원 입찰 방법

제7장 땅(대지권, 토지별도등기)
대지권 미등기
대지권이란
주의 : 미분양 아파트
토지별도등기
조세채권/당해세, 체불임금

제8장 임차인 대항력 발생 시점
이혼한 경우
전소유자의 경우
법인인 경우
외국인인 경우
상가 임차인

마지막

이렇게 배당을 배우는 이유는 무엇인가? 배당표를 짜다 보면, 누군가는 배당을 덜(또는 못) 받을 거예요. 당연한 이유입니다. 경매에 나온 이유가 빚이 집값보다 많기 때문이잖아요. (물론 간간이 빚보다 높은 가격에 낙찰이 되는 덕분에 채권자가 100% 배당 받는 경우도 있긴 합니다.) 이렇게 법원이 배당을 해주게 되면, 결과적으로 채권자 중에 누군가는 못 받게 되는데, 우리가 주목하는 부분이 바로 이 점이에요. 못 받는 채권자, 미회수 채권입니다.

컨설팅은 이렇게 활용하세요. 투자(즉, 입찰가격) 결정은 내가 하고, 실무 업무 처리만 맡기는 겁니다. 예를 들어, 법원 입찰 대행 : 입찰은 평일 낮 시간대에 진행하는데, 그 시간이면 나도 회사에 묶여 있을 확률이 높잖아요. 바로 나 대신 입찰 절차만 대행하게 하는 거죠.

등기부등본에 기재되는 내용은 부동산에 대한 기본 내역(주소, 면적 등등), 소유권 및 소유권에 대한 권리, 채무(빚) 등등입니다. 앞에서 언급한 ‘말소기준권리’도 등기에 기록되는 권리 중 하나입니다. 등기에 기록되는 여러 권리 중 싹 정리(말소)하는 권리=말소기준권리입니다. 등기부등본은 누구나 볼 수 있습니다. 해당 부동산의 주소만 알면 누구나 열람할 수 있어요. 등기소(또는 인터넷등기소)에서 열람 신청을 하면 됩니다. 내 집뿐만 아니라 옆집, 윗집, 아랫집 할 것 없이 어떤 집이든 볼 수 있습니다. 예를 들어, 아파트를 거래할 때, 사고팔거나 임대를 놓거나 얻을 때, 그 아파트의 소유주가 누구인지 빚은 있는지 없는지, 이런 정황들을 알아야 거래를 할 거 아닙니까. 그래서 등기부등본은 누구나 열람할 수 있도록 법으로 정해 놨습니다. 이 책을 읽는 독자께서(또는 여러분의 자녀가) 연애를 한다면, 조용히 상대편의 주소만 알아보세요. 그리고 살짝 등기를 떼어 보는 겁니다. 아~ 이 집이 누구 집이구나. 또는 빚이 많구나 하는 것을 파악할 수 있을 겁니다.