한권으로 끝내는 주택상가임대차보호법 분쟁실무

제1편 임대차 서론

제1장 임대차의 의의 및 성질 20
1. 의의 20
2. 강행규정성 20
3. 부동산임차권의 물권화 21
4. 일시사용을 위한 임대차의 특례 21

제2장 임대차의 효력 22
제1절 임대차의 존속기간 22
1. 존속기간의 약정이 있는 경우 22
2. 존속기간의 약정이 없는 경우 23
3. 임대차의 갱신 23
제2절 임대인의 의무 25
1. 목적물인도의무 및 방해제거의무 25
2. 수선의무 25
3. 담보책임 27
4. 보호의무 27
제3절 임차인의 권리 28
1. 임차물의 사용수익권 28
2. 임차권의 대항력 28
3. 비용상환청구권 33
4. 건물 기타 공작물 임차인의 부속물매수청구권 34
5. 토지임차인의 지상물매수청구권 36
제4절 임차인의 의무 44
1. 차임지급의무 44
2. 임차물보관의무와 통지의무 48
3. 임차목적물 수선에 대한 인용의무 51
제5절 임차권의 양도와 전대 51
1. 양도와 전대의 비교 51
2. 적법한 임차권양도의 법률관계 53
3. 무단양도의 법률관계 53
4. 적법한 전대차의 법률관계 56
5. 무단전대의 법률관계(무단양도와 기본적으로 동일) 58

제3장 임대차의 종료 60
1. 임대차의 종료 원인 60
2. 임대차계약의 해지 방법 62
3. 임대차 종료의 효과 62

제4장 임대차 보증금 65
1. 개설 65
2. 보증금의 반환 66
3. 부동산소유권의 이전과 보증금반환청구권의 승계 67

제2편 주택임대차보호법

제1장 서설 70

제2장 주택임대차보호법의 적용범위 71
제1절 개요 71
제2절 적용계약 72
1. 개 요 72
2. 임대차계약 73
제3절 주거용 건물 79
1. 주거용 건물 여부의 판단 기준 79

제3장 대 항 력 84
제1절 서설 84
제2절 대항력의 성립요건 84
1. 개 요 84
2. 주택의 인도 85
3. 주민등록 86
4. 공부상 주소 표시와 주민등록의 불일치 90
제3절 대항력의 발생시기 97
1. 개 요 97
2. ‘다음날’의 의미 97
3. 주민등록의 시기 98
4. 주민등록의 정정과 대항력의 발생시기 98
제4절 대항력의 존속요건 101
1. 개요 101
2. 점유의 계속 102
3. 주민등록의 존속 102
제5절 대항력의 내용 104
1. 개 요 104
2. 대항력 발생 이후의 신 소유자에 대한 대항력의 내용 105
3. 종전 임대인의 지위 105
제6절 대항력이 미치는 인적 범위 109
1. 개 요 109
2. 양 수 인 – 유형별 고찰 110
3. 부동산양도계약 해제로 소유권을 회복한 종전 소유자 132
4. 용익물권 또는 다른 임차권 취득자 133
5. 명의신탁의 경우 133

제4장 보증금의 우선변제권 135
제1절 서설 135
제2절 우선변제권의 요건 135
1. 개 요 135
2. 임차주택의 인도와 주민등록 136
3. 확정일자 136
4. 임차주택이 경매 또는 체납처분에 의하여 매각되었을 것 142
5. 배당요구 또는 우선권행사의 신고를 하였을 것 143
제3절 우선변제권의 행사 기준시기 148
1. 우선변제권의 배당순위 148
2. 다른 권리와의 순위비교 시 기준일 148
3. 확정일자를 갖춘 임차인들이 소액임차인의 지위를 겸한 경우 148
4. 임대차계약이 갱신된 경우 및 보증금을 인상한 경우의 순위기산일 149
5. 다세대주택(공동주택)에 대한 임대차계약서상 동･호수 표시가 누락된 경우 149
제4절 우선변제권의 행사와 대항력 주장 151
1. 겸유⋅선택적 행사⋅순차 행사 가능 151
2. 갱신된 임대차와 우선변제권 행사 151
3. 결론 151

제5장 최우선변제권 (소액보증금의 임차인) 153
제1절 서설 - 소액보증금의 범위 153
1. 소액임차인 153
2. 보증금 중 최우선변제금액 154
3. 소액임차인의 최우선변제금액 정리 158
제2절 최우선변제권 행사의 요건 160
1. 주임법 제3조 제1항의 행사의 요건 160
2. 임차주택이 경매 또는 체납처분에 의하여 매각되었을 것 161
3. 배당요구 또는 우선권행사를 신고를 하였을 것 161
4. 주택의 인도 162
5. 임대차의 종료는 요건이 아님 163
제3절 최우선변제권과 매수인과의 관계 164
1. 매수인에게 대항할 수 없는 경우 164
2. 매수인에게 대항할 수 있는 경우 165
제4절 확정일자를 갖춘 소액임차인 166

제6장 임대차의 공시 169
제1절 임차권등기명령제도 169
1. 의의 및 목적 169
2. 요 건 170
3. 절차(제1항 내지 제3항) 172
4. 신 청 인 173
5. 피신청인 175
6. 임차권등기명령의 대상이 되는 주택의 범위 175
7. 항고와 이의 179
8. 효과(제5항) 179
9. 등기 후 전입한 소액임차인의 지위(제6항) 182
10. 등기된 임차권등기명령권자의 배당순위 182
11. 경매절차에서의 지위 183
제2절 민법에 의한 주택임대차등기 183

제7장 임대차 관련 기타 쟁점 185
제1절 존속기간 185
1. 임대차기간 185
2. 일시사용을 위한 임대차 188
제2절 계약의 갱신 189
제3절 차임 등의 증감청구 191
제4절 당사자지위의 승계 192
1. 서설 192
2. 임대인지위의 승계 192
3. 임차인지위의 승계 193
제5절 임차주택에 관하여 경매가 진행되는 때 194
제6절 임차보증금의 월차임 전환(주임법 제7조의2) 195
1. 개정 전 법령 195
2. 2016. 5. 29. 법률의 개정 195
제7절 주택임대차분쟁조정위원회 196
1. 규정의 신설 196
2. 주요내용 196
3. 신설 규정 197
제8절 주택임대차와 일반임대차의 차이 205

제3편 상가건물 임대차보호법

제1장 상가건물 임대차보호법의 목적 등 207
1. 목적 207
2. 2015. 5. 13. 개정 207

제2장 적용범위 209
제1절 서설 209
제2절 적용범위 – 요건 210
1. 상가건물에 대한 임대차 211
2. 일정액의 보증금 213
3. 일정액의 보증금을 초과하는 경우 216
4. 기타 218
5. 주택임대차보호법 및 상가건물임대차보호법의 적용범위의 상충 220

제3장 대항력 222
제1절 서설 222
제2절 대항력의 성립요건 222
1. 개 요 222
2. 상가건물의 인도 223
3. 사업자등록 224
제3절 대항력의 발생과 존속 231
1. 발생시기 231
2. 대항력의 내용과 범위 231
3. 대항력의 존속 232

제4장 보증금의 회수 234
제1절 서설 234
제2절 우선변제권 234
1. 서설 234
2. 우선변제권 행사의 요건 234
제3절 소액보증금의 최우선변제권 238
1. 서설 238
2. 우선변제를 받을 임차인의 범위 238
3. 우선변제를 받을 보증금의 범위 239
4. 개정별 정리 241
제4절 임차인의 경매신청 244
1. 소액사건심판법의 준용 244

제5장 임대차의 공시 245
제1절 임차권등기명령제도 245
1. 의의 245
2. 요건 245
3. 효과 246
제2절 민법에 의한 임대차등기 248

제6장 임대차기간 249
1. 개요 249
2. 법정갱신 252
3. 계약갱신요구권 252

제7장 권리금 257
제1절 상가권리금의 규정 257
1. 상가권리금에 대한 보호대책 추진 이유 257
2. 피해규모 및 구체적 사례 257
3. 우리나라의 상가권리금 시장규모 258
4. 임대인에게 의무부과 등을 할 수 있는 근거 258
5. 권리금보호에 대한 외국 사례 259
6. 기대효과 260
제2절 권리금의 정의 등 260
1. 권리금 260
2. 권리금 계약 261
제3절 권리금 회수기회의 보호 264
1. 원칙 264
2. 예외 266
3. 위반시의 효과 270
제4절 적용제외 271
1. 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부인 경우 271
2. 국유재산 또는 공유재산인 경우 273
제4절 표준권리금계약서 작성 등 275
1. 도입취지 275
2. ｢상가건물임대차 표준계약서｣의 주요 내용 276

제8장 상가건물 임대차 관련 기타 쟁점 281
1. 차임증감청구권 281
2. 월차임 전환 시 산정률 제한 284
3. 차임의 연체와 해지 286
4. 상가건물 임대차의 종료 288

제9장 주택임대차보호법과의 비교(시행령 포함) 293

제4편 임대차 관련 분쟁 정리

제1장 개요 296

제2장 계약 296
제1절 서설 296
제2절 주택임대차계약 시 유의사항 297
1. 계약 시 준비사항 297
2. 임대차건물의 권리분석 297
3. 계약 시 확인사항 298
4. 계약 직전 확인사항 298
5. 계 약 298
6. 중도금 299
7. 잔금처리 299
8. 임대차 대항력 구비 조치 : 주택임대차보호법의 적용을 받기 위한 대항력 구비요건을 신속하게 준비할 것 299
제3절 임대차목적물에 따른 계약서 302
1. 동산 302
2. 건물 318
3. 토지 326
4. 상가 332
5. 기타 345

제3장 내용증명 349
제1절 의의 349
제2절 작성방법 349
제3절 발송방법 350
제4절 사례별 예시 350
I. 계약 계속 중 350
1. 계약 계속 중 임차목적물의 수리 등 요구 350
2. 임대료 등 독촉 355
3. 차임증감청구 357
4. 전대 등 359
5. 계약내용의 변경 등 360
II. 계약의 종료 365
1. 계약종료의 통지 365
2. 계약종료에 따른 보증금반환청구 372
3. 부속물매수청구 등 380
4. 계약종료에 따른 임차목적물반환청구 382
5. 계약종료에 따른 원상회복청구 385

제4장 소송 388
제1절 서설 388
제2절 보전처분(가압류 또는 가처분) 388
I. 보전처분의 개념 388
II. 유형별 접수방법 및 유의사항 389
1. 부동산가압류신청서(민집법 제276조) 389
2. 채권가압류신청서(민집법 제276조) 403
3. 전세권처분금지 가처분신청서(민집법 제300조) 410
4. 부동산점유이전금지 가처분신청서 416
제3절 지급명령신청 또는 조정신청 426
I. 지급명령신청 426
1. 개념 426
2. 관할법원 426
3. 불복방법 427
4. 지급명령과 집행(민사집행법 제58조) 427
5. 서식 428
II. 조정신청 434
1. 개념 434
2. 관할법원 435
3. 접수방법 435
4. 조정이의신청서 436
5. 서식 436
제4절 임대차 관련 분쟁해결 441
제1항 서설 441
제2항 소장 – 유형별 분류 441
I. 임대차보증금반환청구의 소 441
1. 개념 441
2. 청구취지, 청구원인 및 요건사실 442
3. 접수방법 443
4. 서식 444
II. 건물명도청구의 소 481
1. 개념 481
2. 청구취지, 청구원인 및 요건사실 481
3. 접수방법 482
4. 서식 482
III. 권리금반환청구의 소 496
1. 개념 496
2. 접수방법 496
3. 서식 497
제3항 답변서 – 유형별 분류 504
I. 임대차보증금반환청구의 소에 대한 답변 505
1. 항변 등 505
2. 서식 505
II. 건물명도청구의 소에 대한 답변 511
1. 항변 등 511
2. 서식 511
III. 기타 청구에 대한 답변 545
1. 서식 545
제4항 준비서면 559
1. 서설 559
2. 서식 559
제5절 제소전화해 567
1. 개념 567
2. 제소전화해의 효력 567
​3. 접수방법 568
4. 준재심 569
5. 서식 570
제6절 임차권등기명령신청 577
1. 서설 577
2. 접수방법 578
3. 말소절차 578
4. 서식 579