해외부동산투자론

머리말 ⅰ
참고자료차례 ⅹⅰ

제1편 총론: 해외 부동산 시장론
제1장 Globalization 3
제1절 Globalization 6
Ⅰ. 국내 6
Ⅱ. 국외 8
제2절 접근방법 10
Ⅰ. 제도적접근 11
Ⅱ. 기술적접근 13
제3절 현황과전망 15
Ⅰ. 현황 15
Ⅱ. 전망 24
제4절 결론 33

제2장 해외 부동산 시장 개요 36
제1절 해외부동산시장일반 36
제2절 해외부동산투자제한 38
제3절 미국부동산시장 40
Ⅰ. 시장개요 40
Ⅱ. 부동산시장현황 44
Ⅲ. 부동산제도 48
제4절 영국부동산시장 60
Ⅰ. 시장개요 60
Ⅱ. 부동산시장현황 62
Ⅲ. 부동산제도 64
제5절 일본부동산시장 69
Ⅰ. 시장개요 69
Ⅱ. 부동산시장현황 71
Ⅲ. 부동산제도 73
제6절 중국부동산시장 77
Ⅰ. 시장개요 77
Ⅱ. 부동산시장현황 80
Ⅲ. 부동산제도 83
제7절 동남아부동산시장 92
Ⅰ. 시장개요 92
Ⅱ. 시장현황 94
Ⅲ. 부동산제도 95
제8절 결론 96

제3장 해외 부동산 투자 개요 99
제1절 해외부동산투자일반 99
Ⅰ. 해외부동산투자동기 99
Ⅱ. 해외부동산시장players 102
Ⅲ. 해외부동산투자상품 115
Ⅳ. 부동산지수파생상품 118
제2절 해외부동산투자위험 129
Ⅰ. 투자위험유형 129
Ⅱ. 국가위험 130
(1) 요인 130
(2) 평가기관 131
(3) 평가방법 131
Ⅲ. 외환위험 132
(1) 대내적관리기법 133
(2) 대외적관리기법 133
Ⅳ. 이자율위험 136
Ⅴ. 시장위험 137
제3절 해외부동산투자성과 139
Ⅰ. 부동산투자성과요인 139
Ⅱ. 해외부동산임대차시장 140
(1) 임대유형 140
(2) 임대기간 141
(3) 임대계약 142
Ⅲ. 부동산투자성과산정 148
(1) 임대소득의분류 148
(2) 투자수익률산정방법 155
Ⅳ. 부동산포트폴리오성과측정 156
(1) 해외부동산포트폴리오구성 156
(2) 투자성과측정 158
제4절 결론 165

제4장 해외 부동산 투자 전략 167
제1절 해외부동산투자의특성 168
제2절 해외부동산투자전략 169
Ⅰ. 위험관리방안 170
Ⅱ. 투자대상확정 173
Ⅲ. 투자형태수립 174
Ⅳ. 금융전략수립 179
Ⅴ. 조세전략 185
Ⅵ. 투자구조 210
Ⅶ. 관리전략 214
Ⅷ. Exit 전략 217
Ⅸ. 주요국별투자환경 221
제3절 결론 221

제2편 각론: 해외 부동산 투자론
제5장 해외 부동산 권리 취득 227
제1절 부동산의성격 227
Ⅰ. 국내법 228
Ⅱ. 영미법 229
제2절 부동산권리의유형 230
Ⅰ. 국내법 230
Ⅱ. 영미법 230
제3절 부동산취득 234
Ⅰ. 권리취득 234
Ⅱ. 부동산Due Diligence 236
제4절 요약 239

제6장 해외 부동산 투자 분석 241
제1절 수익률및위험 242
Ⅰ. 수익률과위험의관계 246
Ⅱ. 각종수익률 249
제2절 화폐의시간적가치 252
Ⅰ. 이론적근거 252
Ⅱ. 시간적가치 253
제3절 타당성검토방법 256
Ⅰ. 역사적수익률(ex post, realized return) 256
Ⅱ. 회수기간법(payback period) 257
Ⅲ. 현금할인분석법(DCF: Discounted Cash Flow Analysis) 258
Ⅳ. 내부수익률법(IRR: internal rate of return) 258
(1) 수정내부수익률(MIRR: modified IRR) 259
(2) 재무관리수익률(FMRR: financial management rate of return) 261
(3) 자본누적액비교법(CpA: capital accumulation) 263
Ⅴ. 순현재가치법(NPV: net present value) 265
Ⅵ. 민감도분석(Sensitivity analysis) 269
Ⅶ. 시뮬레이션분석(Simulation) 271
Ⅷ. 한계수익률(MRR: Marginal rate of return) 274
Ⅸ. Real option 277
제4절 요약 278

제7장 외국환 거래 280
제1절 의의 281
Ⅰ. 환율의표시방법 281
(1) 자국통화표시환율 282
(2) 외국통화표시환율 282
Ⅱ. 매매기준율 282
제2절 환율유형 283
Ⅰ. 현물환율 284
Ⅱ. 선물환율 285
제3절 환율결정방법및결정요인 286
Ⅰ. 구매력평가(PPP: purchasing power parity) 286
Ⅱ. 이자율평가(IRP: interest rate parity) 287
Ⅲ. 물가상승률비교평가 289
제4절 외환리스크관리 291
Ⅰ. 내부관리기법 291
Ⅱ. 외부관리기법 292
Ⅲ. 외화예금및차입 294
Ⅳ. 통화선물 295
Ⅴ. 통화옵션(currency option) 296
(1) 마무런대책을세우지않은경우 297
(2) 선물환또는통화선물거래를통해10만달러매도 297
(3) 통화옵션거래를통해10만달러풋옵션매입 297
Ⅵ. 통화스왑(currency swap) 298
제5절 요약 300

제8장 해외 부동산 평가 302
제1절 일반적평가방법 302
Ⅰ. 원가방식(cost approach) 303
(1) 한국 303
(2) 미국 303
Ⅱ. 비교방식(sales comparison approach) 304
(1) 한국 304
(2) 미국 305
Ⅲ. 수익방식(income capitalization approach) 305
(1) 한국 306
(2) 미국 307
제2절 국제평가기준 308
Ⅰ. IVSC 309
Ⅱ. RICS 309
Ⅲ. USPAP 309
Ⅳ. IFRS 309
제3절 주요국별시장가치기준 310
Ⅰ. IVSC 310
Ⅱ. 미국 312
Ⅲ. 일본 317
Ⅳ. RICS 319
Ⅴ. 중국 320
제4절 평가보고서의유형 321
제5절 요약 322

제9장 해외 부동산 중개 324
제1절 부동산거래유형 324
Ⅰ. 직접거래 324
Ⅱ. 중개거래 326
제2절 부동산거래계약 327
Ⅰ. 소유권등의매매거래계약 327
Ⅱ. 임대차계약 328
제3절 변형된거래형태 331
Ⅰ. 매각후재임대(SLB: Sales and Leaseback) 331
Ⅱ. 구매옵션(buying option) 333
Ⅲ. 할부판매(installement contract) 333
제4절 부동산중개업자 333
제5절 요약 334

제10장 해외 부동산 금융 335
제1절 대출금리 335
제2절 대출형태 336
Ⅰ. 고정금리기준대출유형(Fixed Rate Mortgage) 337
Ⅱ. 변동금리기준대출유형(Variable Rate Mortgage) 339
제3절 레버리지 342
Ⅰ. 레버리지목적 342
Ⅱ. 레버리지효과 343
제4절 자금의원천 344
Ⅰ. 전통적인자금원 345
Ⅱ. 구체적자금유형 346
제5절 Project financing 351
Ⅰ. 국내부동산PF의구조 353
Ⅱ. 미국의부동산PF 356
제6절 요약 360

제11장 해외 부동산 개발 362
제1절 의의 363
제2절 개발사업단계 365
Ⅰ. 개발사업의절차 365
Ⅱ. 건설공사용역 368
제3절 사업타당성분석 369
Ⅰ. 재무적·경제적타당성분석 370
Ⅱ. 기술적타당성분석 372
Ⅲ. 법적타당성분석 374
제4절 자금조달자금조달형태 374
Ⅰ. 공사비계약방식 374
Ⅱ. 자금조달형태 375
Ⅲ. 대출형태 377
제5절 위험관리방안 378
Ⅰ. 위험의유형및관리방안 378
Ⅱ. 특별목적회사(SPC: special propose company) 380
Ⅲ. 해외개발사업투자구조 385
제6절 마케팅 385
Ⅰ. 기본적접근 387
Ⅱ. 기술적접근 388
제7절 요약 390

제12장 해외 부동산 관리 393
제1절 의의 393
제2절 목적 395
제3절 효과 396
제4절 업무범위 397
Ⅰ. 관리의범위 397
Ⅱ. 관리자의업무 398
Ⅲ. 부동산유형별관리 399
(1) 오피스등사무용부동산 399
(2) 상가등리테일부동산 400
(3) 주택임대관리 401
제5절 관리방법 402
제6절 수수료결정 402
제7절 요약 403

제13장 해외 부동산 시장조사 404
제1절 조사방법 404
제2절 거시경제분석 405
Ⅰ. 분석변수 407
Ⅱ. 지표분석 407
제3절 사회경제환경분석 408
Ⅰ. 일반적요인 408
Ⅱ. 지역분석 409
제4절 개별입지분석 410
Ⅰ. 개별요인 410
Ⅱ. 최유효이용의판단 411
제5절 가치판단 411
Ⅰ. 투자가치판단목적 411
Ⅱ. 포트폴리오구성기준 412
제6절 기타 413
제7절 요약 413

제14장 국내의 해외 부동산 관련제도 414
제1절 투자단계 415
Ⅰ. 취득단계 415
(1) 신고대상과신고인 415
(2) 신고수리요건심사 416
(3) 신고절차 416
Ⅱ. 보유단계 418
Ⅲ. 처분단계 419
제2절 세제 419

부록: 아시아 주요국의 투자 환경 421
제1절 호주 421
제2절 중국 422
제3절 인도 425
제4절 인도네시아 427
제5절 일본 429
제6절 베트남 430

참고문헌 433
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