부동산 경매강의

제1편 총 론

제1장 부동산경매의 기초
1. 부동산경매의 의의
2. 부동산경매의 종류
가. 강제경매와 임의경매
나. 형식적 경매의 종류
3. 매각방법
4. 부동산경매와 민사집행법의 구성
5. 부동산경매의 장점과 단점
가. 장점
나. 단점

제2장 부동산의 기초
1. 부동산의 의의
2. 부동산의 특성
가. 물리적 특성
나. 제도적 특성
다. 경제적 특성
3. 부동산의 체계적 접근
가. 경제적 접근
나. 법적 접근
다. 기술적 접근
4. 부동산에의 투자와 수익

제3장 부동산경매의 관할 및 경매 대상
1. 관할법원
2. 경매의 대상
가. 부동산
나. 공장재단 등
다. 건축 중인 건물
라. 신탁재산

제4장 매각절차의 이해관계인 및 경매기록의 열람
1. 매각절차의 이해관계인
가. 이해관계인의 의의
나. 이해관계인의 범위
2. 경매기록의 열람과 복사

제5장 강제경매와 임의경매의 차이점
1. 집행권원의 유무
2. 경매의 공신적 효과 유무(경매의 흠과 소유권 취득 여부)
3. 실체상의 흠을 이유로 한 구제방법
4. 송달방법의 특례에 있어서의 차이

제6장 부동산 공매
1. 부동산공매의 의의
2. 공매의 유형과 특징
가. 한국자산관리공사의 공매
나. 예금보험공사의 공매
다. 금융기관 등에서 실시하는 비업무용 재산의 공매
3. 경매와 압류재산 공매의 비교
4. 경매와 압류재산 공매절차의 경합

제2편 각 론

제1부 부동산경매절차
제1장 강제경매
1. 부동산경매절차의 흐름도
2. 강제경매의 신청
3. 압류절차
가. 경매개시결정과 압류
나. 경매개시결정에 대한 이의신청
4. 현금화 절차
가. 배당요구의 종기결정 및 공고
나. 매각의 준비
다. 입찰의 실시
라. 매각허가 여부의 결정 절차
마. 대금납부 및 소유권이전등기의 촉탁
바. 부동산 인도명령과 관리명령
사. 배당절차
아. 배당표의 작성
자. 경매신청의 취하

제2장 담보권의 실행 등을 위한 경매(임의경매)
1. 임의경매의 신청
가. 담보권의 존재를 증명하는 서류의 제출
나. 담보권을 승계한 경우에는 승계를 증명하는 서류의 제출
2. 청구금액의 확장 불가
3. 매각절차의 정지ㆍ취소
4. 공동저당에 있어서의 배당
가. 동시배당(부담의 안분)
나. 이시배당(차순위저당권자의 대위)
5. 금융기관의 임의경매신청시 송달의 특례
6. 경매개시결정에 대한 이의신청사유

제3장 선박에 대한 강제집행
1. 부동산강제경매에 관한 규정에 따르는 경우
2. 자동차에 대한 강제집행의 규정에 따르는 경우
3. 부동산경매절차와의 차이
가. 집행법원
나. 선박국적증서 등의 제출
다. 선박국적증서 등을 넘겨받지 못한 경우의 경매절차 취소
라. 선장에 대한 판결의 집행
마. 감수ㆍ보존처분

제4장 항공기에 대한 강제집행

제5장 자동차ㆍ건설기계ㆍ소형선박에 대한 강제집행
1. 민사집행규칙에 규정
2. 집행의 대상
3. 특이점
가. 평가서 사본의 비치 및 열람제공
나. 유치권 인수에 관한 규정의 배제
다. 집행법원
라. 경매개시결정에 인도명령 발령
마. 운행허가
바. 양도명령에 따른 매각

제2부 정보의 수집과 입찰 참가
제1장 정보의 수집과 대상물건 찾기
1. 정보의 수집방법
가. 인터넷 사이트 활용
나. 기타 정보의 수집방법
2. 대상물건 찾기
가. 적합한 부동산 찾기
나. 대법원 홈페이지(www.scourt.go.kr)에서 찾기

제2장 현장답사(물건의 현황, 시세, 입지 등 확인)
1. 소재지(현장) 찾기
2. 현장 확인
가. 현상 확인
나. 시세 및 개발여부 확인
다. 입지 확인

제3장 권리분석(법률관계)의 기초
1. 권리분석의 의의
2. 권리분석의 필요성
3. 권리분석을 하기 위한 각종 서류
가. 등기부등본
나. 토지대장, 건축물관리대장, 공시지가확인서
다. 토지이용계획확인서
라. 주민등록 전입세대 열람
마. 사업자등록사항 등의 열람
4. 권리분석 요령
가. 권리 및 물건에 위험요소의 존재 여부 파악(1단계)
나. 말소기준등기 파악(2단계)
다. 인수되는 권리와 소멸되는 권리의 파악(3단계)
라. 매각이 무효인 경우 파악(4단계)

제4장 가치분석
1. 가치분석의 의의와 방법
2. 부동산 경기변동 분석
가. 부동산 경기변동의 의의
나. 우리나라의 부동산 경기변동
다. 거시경제변수가 경기변동에 따라 지가에 미치는 영향
라. 불황기의 투자전략
3. 인구수 감소와 주택수요
4. 지역환경 분석
5. 주변여건 분석
6. 당해 부동산의 분석
가. 당해 부동산의 입지(location)와 현재 이용상태 확인
나. 용도지역, 도시계획상 제한 등
다. 수익성 여부 확인
라. 미래설계와 미래가치 예측

제5장 입찰가격의 결정과 입찰 신청
1. 입찰가격의 결정
2. 입찰신청
가. 기일입찰시 준비물
나. 매각장소의 입찰게시판 확인
다. 매각사건목록과 매각물건명세서의 확인
라. 입찰신청

제6장 매수인의 지위
1. 최고가매수신고인으로서의 지위
2. 매수인으로서의 지위
3. 매수부동산의 양도와 양도소득세 납세의무자
가. 원칙
나. 예외(실질과세)

제3부 권리의 종별 분석
제1장 경매부동산에 관한 권리와 권리분석의 대상
1. 경매부동산에 관한 권리
가. 부동산에 관한 권리의 종류
나. 일물일권주의
2. 권리분석의 대상
가. 경매목적 부동산
나. 종물
다. 종된 권리
라. 천연과실
마. 매수인이 인수하게 되는 부동산 위의 부담

제2장 주택임대차에 관한 분석
1. 주택임대차보호법의 주요내용
가. 목적
나. 대항요건을 갖춘 임차인의 대항력
다. 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인의 우선변제권
라. 소액임차인의 최우선변제권
2. 주택임대차보호법의 보호대상
3. 주택임대차보호법의 적용대상
4. 대항요건(주택의 인도 + 주민등록)
가. 주택의 인도
나. 주민등록
5. 대항력의 내용
가. 임대인의 지위의 당연 승계
나. 대항력과 우선변제권을 겸유하고 있는 주택임차인의 권리
다. 배당금 수령시 인도확인서 제출 요부
라. 대항력 있는 임차권의 양수인과 전차인의 대항력
마. 토지와 건물의 선순위저당권 설정일자가 다를 경우의 대항력 판단기준
6. 확정일자부 임차인의 우선변제권
가. 확정일자 부여방법
나. 우선변제권 판단기준
다. 우선변제권의 적용범위
라. 우선변제권의 행사절차 = 배당요구신청 + 임차주택의 명도
마. 우선변제 대상
바. 확정일자부 임차권과 전세권과의 차이
7. 소액임차인의 최우선변제권
가. 의의
나. 소액임차인의 범위와 보증금 중 최우선변제액
다. 최우선변제의 요건
라. 소액임차인의 판단시점
마. 임차인으로부터 주택을 전차한 소액전차인의 최우선변제권
바. 미등기주택의 소액임차인이 그 대지의 매각대금에 대해
우선변제권을 행사하기 위한 요건
사. 임차권등기 이후에 임차한 소액임차인
8. 주택임차인의 경매신청에 대한 특례
9. 임차권등기명령
10. 부도임대주택의 임차인 보호를 위한 특례
가. 임대주택법 제22조에 의한 특례
나. 부도공공건설임대주택 임차인 보호를 위한 특별법에 의한 특례

제3장 상가건물 임대차에 관한 분석
1. 상가건물임대차보호법에 관한 기초지식
가. 목적
나. 적용범위
다. 보호대상
라. 보호내용
2. 등록사항 등의 열람 제공
3. 전대차 관계에 대한 적용
4. 주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법의 차이
5. 주택ㆍ상가건물 임대차보호법 보증금 등 비교


제4장 소유권과 등기원인의 무효

제5장 전 소유자에 대한 가압류
1. 가압류의 의의
2. 가압류의 개별상대효
3. 전소유자에 대한 가압류등기의 소멸여부
가. 학설
나. 판례(판단기준)

제6장 가처분
1. 가처분의 의의와 종류
가. 의의
나. 종류
2. 처분금지가처분
가. 의의
나. 매각으로 인수되는 가처분
다. 무의미해진 최선순위 가처분등기
라. 본안소송의 결과와 매수인의 지위
마. 3년 경과된 가처분의 취소신청
3. 점유이전금지가처분

제7장 예고등기
1. 예고등기의 의의 및 대상
2. 예고등기의 말소
3. 예고등기의 원인분석

제8장 유치권
1. 의의
2. 유치권의 성립요건
가. 타인 소유의 물건 또는 유가증권을 적법하게 점유할 것
나. 채권과 목적물간의 견련관계가 있을 것
다. 채권의 변제기가 도래하고, 유치권 배제의 특약이 없을 것
3. 유치권의 효력
가. 목적물의 유치
나. ‘변제할 책임이 있다’는 의미
다. 압류의 처분금지효에 저촉되는 유치권의 효력
라. 유치물 경매권
마. 간이변제충당
바. 과실수취권
사. 다른 담보의 제공
4. 유치권자의 권리신고
5. 매각절차 진행 이후의 유치권 주장

제9장 저당권
1. 의의
2. 근저당권
3. 공동저당
4. 전세권의 존속기간 만료 후 전세권을 목적으로 하는 저당권의 실행방법
5. 근저당권의 피담보채권의 확정과 무효등기의 유용
가. 피담보채권의 확정
나. 무효등기의 유용
다. 말소기준등기인 근저당권자 이외의 제3자가 경매신청한 경우

제10장 지상권
1. 지상권 일반
가. 의의
나. 최선순위의 지상권
다. 지상권의 존속기간
라. 지상권의 소멸
2. 법정지상권
가. 현행법상 법정지상권의 종류
나. 관습법상의 법정지상권
다. 법정지상권의 포기
3. 분묘기지권
4. 구분지상권

제11장 지역권

제12장 전세권
1. 의의
2. 전세권의 소멸과 인수
3. 건물의 일부에 대한 전세권과 그 대지의 매각대금

제13장 가등기
1. 의의와 종류
2. 경매와 가등기
3. 담보가등기
가. 의의
나. 가등기권자에 대한 최고
다. 매각으로 인한 소멸과 인수
4. 가등기에 기한 소유권이전등기청구권의 시효소멸 여부
5. 최선순위의 용익물권 및 임차권설정등기청구권 보전의 가등기

제14장 대지권 미등기인 구분소유건물의 경매
1. 대지사용권
2. 대지권
3. 구분건물의 전유부분만 경매신청이 있는 경우
가. 집행법원의 조치
나. 대지사용권이 있는 경우
다. 대지사용권이 없는 경우
4. 전유부분의 매각과 건물 대지의 소유권이전등기
가. 매각허가결정에 대지에 대한 표시가 있는 경우
나. 매각허가결정에 대지에 대한 표시가 없는 경우

제15장 토지별도등기
1. 의의
2. 인수와 소멸
3. 재개발ㆍ재건축 아파트의 경우

제16장 환매특약의 등기
1. 의의
2. 최선순위의 환매등기가 있는 경우의 권리분석
3. 환매권의 행사와 법정지상권

제17장 환지예정지
1. 의의 및 지정
2. 환지예정지 지정의 성질 및 효과
3. 환지처분
4. 등기촉탁
5. 환지예정지에 대한 경매시 주의사항

제18장 도산(파산, 회생)과 집행절차
1. 도산절차의 의의
2. 집행절차와의 관계
가. 회생절차
나. 파산절차
다. 개인회생절차

제19장 대위변제
1. 대위변제 일반
가. 의의
나. 요건
다. 효과
2. 대위변제자의 배당요구
3. 담보권과 대위변제
가. 담보채권을 대위변제한 경우
나. 이시(異時)배당으로 인한 차순위저당권자의 대위
4. 임차인의 대위변제와 대항력

제20장 경매와 담보책임
1. 권리의 하자로 인한 담보책임
2. 담보책임의 내용
가. 권리의 전부 또는 일부가 타인에게 속한 경우
나. 경매의 목적물의 수량부족, 일부멸실의 경우
다. 제한물권 등이 있는 경우
라. 기타의 경우
3. 담보책임의 행사방법

제21장 공법상의 제한
1. 공간적 범위에 따른 이용계획 및 규제
2. 토지이용계획(용도제한, 개발제한)
가. 용도지역(국토의 구분: 4개, 용도지역: 9개)
나. 용도지구(13개)
다. 용도구역(3개)
라. 용도지역ㆍ지구ㆍ구역 안에서 행위제한의 특례

제4부 경매부동산의 종류별 분석
제1장 주택
1. 주택의 종류
가. 단독주택
나. 공동주택
2. 점검사항
가. 공통적으로 점검해야 할 사항
나. 단독주택의 경우
다. 공동주택의 경우
3. 정비사업(재건축, 재개발 등)과 부동산의 가치변화
가. 정비사업의 의의
나. 정비사업지역의 가격변동
다. 정비사업의 추진단계 및 가격변동

제2장 상가건물
1. 상가건물의 의의
2. 상가건물의 입지요인
가. 상권형성과 유동인구의 확인
나. 경쟁상가 및 인근 대형할인점 소재 여부
다. 점포밀도와 소비자 구매행태 파악
라. 해당지역 번영의 정도 및 성쇠의 상태
마. 공실비율, 임대수입
바. 기타
3. 단지내 상가
4. 근린생활시설
5. 테마상가
6. 상가주택
7. 공중위생업소
가. 공중위생영업
나. 경매시 점검할 사항
다. 온천이용허가와 경매

제3장 공장
1. 공장의 경매
2. 경매시 점검할 사항
가. 교통사정 확인
나. 영업권(good will)의 존재여부
다. 기계ㆍ기구 등의 포함여부
라. 전기요금 체납액의 확인
마. 폐기물 처리 및 매립여부
바. 공장설립 등의 승인 또는 인ㆍ허가 여부의 확인
사. 상가건물임대차보호법상 임차인의 대항력 여부

제4장 토지의 경매
1. 농지
가. 의의
나. 경매시 점검할 사항
2. 산지
가. 의의
나. 경매시 점검할 사항

제5부 입찰절차에서의 정지ㆍ취소 및 구제방법
제1장 입찰절차의 정지ㆍ취소
1. 집행의 정지
가. 집행정지사유
나. 집행정지의 효력
2. 집행의 취소
가. 집행취소사유
나. 집행취소의 효과

제2장 구제방법
1. 총설
2. 집행에 관한 이의신청
가. 의의
나. 이의의 대상
다. 이의사유
라. 신청과 재판
마. 잠정처분
3. 청구이의의 소
가. 의의
나. 이의의 원인
다. 이의원인 주장의 제한
라. 판결
마. 잠정처분
4. 제3자이의의 소
가. 의의
나. 이의의 원인
다. 소송절차

부록 1 민사집행법(민사집행규칙)
부록 2 주택임대차보호법
부록 3 주택임대차보호법 시행령
부록 4 상가건물임대차보호법
부록 5 상가건물임대차보호법시행령
부록 6 지방세법

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