꼭 알고 싶은 꼬마 빌딩 투자의 모든 것

지은이의 말 _ 저평가된 꼬마 빌딩을 매입해 색다른 가치를 창조하라!

PART 1. 왜 꼬마 빌딩에 열광하는가?

1장. 부동산투자 트렌드, 지각 변동이 일어나다
전문가들은 무엇을 근거로 부동산투자를 이야기할까? | 주택시장은 패러다임의 과도기에 있다 | 수익형 부동산 시대가 활짝 열리고 있다 | 시세차익만으로는 부족하다, 임대수익이 더 중요하다

2장. 왜 우리는 꼬마 빌딩에 투자해야 하는가?
수익형 부동산, 어떤 상품을 선택해야 하나? | 빌딩에 돈이 몰리는 이유는 금융자금의 대이동 때문이다 | 꼬마 빌딩의 정체를 제대로 알아보자 | 꼬마 빌딩 투자를 위한 최대 기회는 지금이다

PART 2. 꼬마 빌딩은 과연 누가 소유할 수 있는가?

3장. 당신도 꼬마 빌딩의 주인이 될 수 있다
한국의 빌딩부자들, 그들은 누구인가? | 빌딩유산, 부의 이전 방식도 변화하고 있다 | 빌딩주가 된 보험회사 김 팀장, 시세 50억 원 빌딩을 30억 원에!

4장. 발상의 전환이 내 생애 최고의 투자를 만든다
부족하다고 생각될 때가 최적의 투자시점이다 | 꼬마 빌딩 투자는 창업하듯이 해야 한다 | 법인의 빌딩 투자, 무엇이 최고의 선택일까?

PART 3. 꼬마 빌딩의 최적 입지는 ‘뜨는 상권’이다

5장 상권의 원리, 제대로 알면 똑똑히 보인다
꼬마 빌딩 입지의 특성을 상권으로 알아보자 | 입지가 꼬마 빌딩 투자의 흥망을 결정한다 | 상권의 핵심 이론, ‘소비문화’

6장 꼬마 빌딩만의 입지는 따로 있다
젠트리피케이션, 임차인과의 전쟁에 주목하라 | 뜨는 상권에서는 젠트리피케이션이 진행중이다 | 문화기반 상권에 각별히 주목하라 | 젠트리피케이션 지역의 꼬마 빌딩 투자법

PART 4. 꼬마 빌딩 투자의 숨겨진 가치와 위험

7장. 꼬마 빌딩의 가격은 어떻게 결정될까?
얼마를 투자해야 꼬마 빌딩을 살 수 있을까? | 꼬마 빌딩 가격이 달라지는 이유는 무엇인가? | 꼬마 빌딩의 가격도 금리를 따라 움직인다 | 꼬마 빌딩 가격, 그 이상의 가치에 투자하라 | 저평가된 꼬마 빌딩 매물, 어떻게 찾을 것인가?

8장. 꼬마 빌딩 투자, 위험관리가 무엇보다 중요하다
꼬마 빌딩 투자의 핵심 키워드는 공실이다 | 꼬마 빌딩 투자의 최대 적은 공실 위험이다 | 공실 위험, 어떻게 관리하고 대처해나갈 것인가? | 꼬마 빌딩 투자위험, 분명히 해결책은 있다

PART 5. 꼬마 빌딩의 경쟁력을 키우는 차별화 전략

9장. 꼬마 빌딩, 차별화하지 못하면 추락한다
꼬마 빌딩의 경쟁력은 차별화에 있다 | 무엇으로 꼬마 빌딩을 차별화해야 하나?

10장. 꼬마 빌딩, 차별화 전략으로 투자 경쟁력을 확보하라
꼬마 빌딩 차별화 전략 ①: 입지 | 꼬마 빌딩 차별화 전략 ②: 빌딩 디자인 | 꼬마 빌딩 차별화 전략 ③: 공간 디자인 | 꼬마 빌딩 차별화 전략 ④: 설비 시스템 | 꼬마 빌딩 차별화 전략 ⑤: 빌딩 공간의 콘텐츠 | 꼬마 빌딩 차별화 전략 ⑥: 빌딩운영 시스템

PART 6. 꼬마 빌딩매입, 그다음부터가 진짜 투자다

11장. 꼬마 빌딩 가치향상을 위한 프로젝트를 실행하라
꼬마 빌딩 차별화, 나만의 방법으로 준비하라 | 꼬마 빌딩 리모델링, 할 것인가? 말 것인가? | 리모델링의 효과는 예측이 가능하다

12장. 꼬마 빌딩 매입과 동시에 매각을 생각하라
꼬마 빌딩을 팔 것인가, 계속 보유할 것인가? | 꼬마 빌딩을 잘 팔고 싶다면 컨셉을 설정하자 | 언제 어떻게 매각하는 것이 좋은가?

PART 7. 돈 되는 꼬마 빌딩으로 운영하는 방법은 따로 있다

13장. 빌딩은 관리하는 것이 아니라 경영하는 것이다
어떻게 관리하느냐에 따라 빌딩의 가치가 달라진다 | 빌딩관리만으로는 부족하다, 빌딩경영이 필요하다 | 관리의 차원을 넘어 빌딩의 가치를 경영하라 | 빌딩 투자의 성적표는 빌딩경영의 결과다

14장. 꼬마 빌딩만의 빌딩경영 전략은 무엇인가?
꼬마 빌딩은 빌딩경영의 사각지대다 | 꼬마 빌딩에 빌딩경영을 적용하면 그 효과는 분명 크다 | 당신도 빌딩경영 전문가가 될 수 있다 | 빌딩경영 전문가라고 해서 다 같은 전문가가 아니다 | 협상 따로 결정 따로, 전문가 활용의 전문가가 되자

『꼭 알고 싶은 꼬마 빌딩 투자의 모든 것』 저자와의 인터뷰

이제는 ‘소유’에서 ‘거주’로 주택에 대한 패러다임이 변하고 있다. 과거에는 남의 집 살이에 대한 설움을 겪지 않고, 집값이 오르면 큰돈도 벌수 있다는 생각에 아끼고 아껴 내 집을 마련했다. 하지만 지금은 달라졌다. 집의 시세차익이 예전처럼 크지 않음을 알고 있고, 소유하지 않더라도 자신의 여건과 라이프스타일에 맞는 집에서 거주하는 개념이 더 중요해진 것이다. 이로 인해 주택매매 심리는 위축되고 임차수요는 증가한다. 또한 이 임차수요는 매매 능력이 있는 수요이기 때문에 월세보다는 부담이 적은 전세를 선호한다. 월세 중심의 공급 환경에서 전세수요는 지속적으로 증가하니 전세가율은 더 높아질 수밖에 없다. 매매시장이 위축된 반면 전월세 거래량이 늘어난 것은 저성장 경기와 높은 주택보급률 등 주택수요자의 불안한 심리가 잘 반영된 것으로 볼 수 있다. 이에 따라 다양한 수요변화에 맞는 공급과 서비스가 요구되고 있고, 부동산산업도 발맞춰 변화하고 있다. 향후 부동산 트렌드를 예측해보면, 주택은 ‘공급과잉’이라는 수식어가 항상 따라붙을 것이다. _pp.26~27

분양상품으로 안정적인 임대수입을 실현한 투자자도 있겠지만 실패한 사례도 많다. 이에 구분소유로 인한 단점들로 분양상품의 한계를 인식한 투자자들을 중심으로 더욱 안전하게 투자할 수 있는 대체상품, 즉 빌딩 전체를 1인이 소유하면서 전략적으로 고수익을 얻을 수 있는 ‘빌딩 투자’에 관심이 집중되고 있다. 같은 투자금으로 분양상가와 빌딩 중 어디에 투자하는 것이 좋을지 예를 들어보자. 만약 두 경우 모두 매입조건과 매각조건이 같고, 임대수입도 같다고 가정하면 수익률이 같다. 이 결과를 놓고 고민하면 어떤 상품을 선택해도 문제될 것이 없다. 그러나 이런 ‘소득수익’ ‘자본수익’과 함께 ‘안정성’ ‘가치향상 가능성’을 추가로 고려해야 한다. 첫째, 수익형 부동산 투자상품의 선택을 위한 기본적인 기준이 안정성이다. 분양상품은 임대공간이 대부분 하나로 되어 있기 때문에 임차인을 한 번만 유치하면 만실이며, 이 한 번을 유치하지 못하면 전체 공실이 된다. 공실이 되면 들어올 수입은 없고 이자나 관리비 같은 비용만 발생한다. _pp.46~47

빌딩은 다른 투자상품과 달리 시간이 지날수록 가격 상승폭이 크다. 따라서 향후 자산가치가 높아졌을 때보다 사전에 미리 증여를 해서 자산가치가 높아지기 전에 세금을 내는 방식이 유리하다. 임대사업용 빌딩이라면 토지만 증여하는 방법도 있다. 즉 빌딩은 본인이 계속 소유하거나 배우자에게 증여하고, 토지만 자녀들에게 증여하는 방법이다. 건축물은 매년 감가상각으로 가치가 감소되기는 하지만 그만큼 절세효과도 있다. 무엇보다 건축물에는 임대수입이 발생하기 때문에 노후자금의 대비가 가능하다. 그리고 증여한 토지는 개별공시지가로 증여세가 계산되어 절세효과가 있으며, 당장의 수익은 없는 대신 향후 시세차익과 재건축 측면에서는 수증자에서 좋은 기반이 될 수 있다. 따라서 토지가액이 클수록, 일찍 증여할수록 절세에 유리하다. 또한 빌딩을 소유하는 투자시점부터 자녀와 배우자를 참여시킨다면 사전증여의 효과도 얻을 수 있다. 이는 빌딩의 가격이 많이 올랐을 때 물려주는 것보다 가격이 오르기 전에 증여해야 절세효과가 있기 때문이다. _p.78