대한민국 마지막 투자처 도시재생

추천사

프롤로그_ 앞으로 3년, 도시재생 투자의 대중화 시대를 준비하자

1장 왜 도시재생이 새로운 투자 기회일까?
01. 신고가의 행진, 우상향은 계속될까?
02. 부동산 시장은 갭투자 이상을 원한다
03. 신도시의 기회와 한계는 무엇일까?
04. 오래된 좋은 입지는 도시재생을 피할 수 없다
05. 해외 각국에서도 도시재생이 대세다
06. 떠나는 사람과 들어오는 사람, 어느 줄에 설 것인가?
07. 상생하면 기회가 찾아온다

2장 앞으로 부동산 시장은 도시재생 투자가 이끈다
01. 도시재생사업 어디까지 진척되었나?
02. 마지막 신규 대단지의 기회, 뉴타운사업
03. 달동네를 새롭게 변화시키는 주거환경개선사업
04. 도시재생의 대표 사업, 재개발사업
05. 대단지를 중심으로 헌 집 주고 새집 받는 재건축사업
06. 새집처럼 고쳐 쓰는 리모델링
07. 길이 있는 곳에 돈이 있다, 가로주택정비사업
08. 지정에서 제외된 지역을 직접 개발하는 자율주택정비사업
09. 작고 낡은 단지를 새로 짓는 소규모재건축사업
10. 조합 없이 쉽고 빠른 지주공동사업

3장 정비구역 지정에서 시작되는 도시정비사업
01. 정비구역 현황을 파악하자
02. 재개발과 재건축, 언제 들어가고 나와야 할까?
03. 남의 운명을 내 것으로 만드는 조합원 권리 거래
04. 반드시 확인해야 할 대출 규제
05. 꿩 먹고 알 먹는 1+1 분양권
06. 후불제 투자의 룰을 이해하자
07. 취득 단계에 따라 세금이 달라진다
08. 놓치지 말아야 할 비과세와 중과세 요건

4장 3억 원으로 건물주 되기, 소규모주택정비사업
01. 3억 원으로 건물주 되기, 2배의 개발 이익에 도전해보자
02. 빈집정비사업, 불 꺼진 빈집도 되돌아보자
03. 일몰제, 정비사업 해제가 기회다
04. 건축물 간 협정으로 수익률을 올리자
05. 가로주택정비사업, 가로구역 요건과 층수 제한 완화의 기회를 잡아라
06. 가로주택정비사업은 소규모주택정비사업의 만능열쇠
07. 소규모 단지에도 재건축의 기회가 있다
08. 소규모주택정비에 가장 적합한 지주공동사업

5장 저평가된 황금 입지에서 노다지 찾기
01. 될 곳은 되고, 안 될 곳은 안 된다
02. 큰 개발계획부터 살펴보면서 관심 범위를 좁혀가자
03. 서울의 아름다운 개발계획들
04. 복합개발을 중심으로 살펴보는 서울의 5개 생활권역
05. 서울의 마지막 새 아파트가 될 수 있는, 해제되지 않은 정비구역
06. 해제 지역은 노후도와 관리현황을 확인하자
07. 일자리가 있는 곳에 돈이 있다
08. 부촌 지역을 묶어주는 황금노선, 신분당선
09. 신설 역세권과 GTX 광역교통의 완성
10. 부동산 입지의 사슬과 도로망을 이해하자
11. 수도권 도시재생사업은 신도시와의 경쟁에 유의하자
12. 광역시와 지방의 도시재생사업

6장 도시재생 연관투자 수익 분석하기
01. 재개발사업, 비례율을 확인하라
02. 재건축사업, 지분율을 따져라
03. 소규모주택정비사업, 현실적인 수치를 파악하라

7장 나만의 투자 전략을 세워보자
01. 종합예술과도 같은 도시재생 연관 투자
02. 돈 되는 기회를 잡으려면 준비가 필요하다
03. 넓어진 선택지, 무엇을 택해야 할까?
04. 지금 가지고 있는 것에서 출발하자
05. 타이밍의 예술, 위험과 수익의 상관관계
06. 100세 시대, 연령대별 투자전략
07. 도시재생 지역 주변에도 기회가 생긴다
08. 기술과 시장의 변화를 읽어라

에필로그_ 생각의 차이와 선택이 모여 성공 투자를 만든다

서울을 비롯한 주요 대도시들은 오랜 역사를 거치며 쉽게 대체하기 어려운 인프라가 구축되었고, 고유의 가치를 가지고 있다. 하지만 도시화가 진행된 후 수십 년의 시간이 지나면서 건물들은 낡았고 환경이 열악한 곳이 많다. 다음 페이지 그림에서 진한 색으로 표시된 곳이 노후건축물의 비율이 높은 곳인데 서울의 중구, 대구 서구, 부산 동구, 전남 진도가 30% 이상으로 심하게 노후된 것으로 나타났다. 이 외의 서울 지역이나 경북, 중남부 지역, 전남 지역도 노후도가 20% 이상으로 심한 편이다. 경기도 지역이나 부산 외곽 지역 등 신도시가 밀집한 지역은 노후도가 10% 미만인 것으로 파악된다.

소규모재건축사업의 장점은 사업의 규모가 작아 위험이 낮고, 정비구역 지정 및 안전진단이 생략되어 간편하다는 점이다. 소유자가 20인 미만일 때에는 주민합의체나 직접 개발도 가능하다. 건축심의를 거치면서 사업시행인가와 관리처분인가를 동시에 통합하여 진행하므로 사업 기간도 크게 단축된다. 마지막으로 지자체가 일정 요건을 갖추면 사업비의 일부를 지원하고 건축 규제를 완화해주는 점도 매력적이다. 안전진단 통과에 자신이 없고, 가로주택정비의 15층 제한보다 높은 층을 건축하고자 할 때 주로 선택한다.

지주공동사업은 소규모정비 조합을 만들지 않고 개발사와 함께 사업 파트너가 되어 개발하는 방식이다. 소규모 주택의 정비에 적합한 가로주택정비사업과 소규모재건축, 지주공동사업을 비교해보자. 가로주택정비사업은 투기과열지구에서의 조합원 지위 양도와 입주권 전매가 가능하지만 소규모재건축은 조합 설립 이후에는 불가능하다. 지주공동사업은 조합이 없고 지주가 있는데, 거래에 특별한 제약은 없다. 가로주택정비사업과 소규모재건축은 재당첨제한이 적용되지만 지주공동사업에는 제약이 없다. 소규모재건축은 다른 사업에 비해 고층의 건축이 가능하지만 초과이익환수 대상이다. 가로주택정비사업과 지주공동사업은 초과이익환수와 무관하게 개발이 가능하다.