현대감정평가원론

제1편 감정평가의 기초지식

제1장 감정평가의 의의와 제도 3

1. Chapter Overview 5
2. 감정평가의 기초 이론 6
2.1 감정평가의 의의와 대상 6
2.2 감정평가는 어떤 기능을 하는가? 9
2.3 감정평가의 수준 및 분류 12
2.4 감정평가에서 구하는 가치 17
2.5 가치이론과 감정평가 이론의 역사 22
3. 감정평가사의 직업윤리 30
3.1 직업윤리의 의의와 역할 30
3.2 우리나라 감정평가 직업윤리 31
4. 부동산의 권리 34
4.1 개요 34
4.2 동산과 부동산의 구분 34
4.3 토지와 정착물 35
4.4 준부동산 35
5. 우리나라의 감정평가제도 36
5.1 감정평가제도의 역사 36
5.2 감정평가사 자격제도 37
5.3 감정평가업자와 사무소의 설립 40
5.4 감정평가업자의 업무 41
5.5 감정평가업자의 의무와 책임 42
5.6 부동산가격공시제도 44
5.7 감정평가 행위규범 48
6. 외국의 감정평가제도 53
6.1 미국의 감정평가제도 53
6.2 영국의 감정평가제도 61
6.3 일본의 감정평가제도 65
6.4 독일의 감정평가제도 69

제2장 부동산 가격의 형성과 가격제원칙 79

1. Chapter Overview 81
2. 부동산 가격의 형성과 특징 82
2.1 부동산 가치의 발생요인 82
2.2 부동산의 가치에 영향을 미치는 네 가지 힘 83
2.3 부동산의 특성 87
2.4 부동산 가격의 특징 95
3. 가격다원론 96
3.1 이론적 근거 96
3.2 가격다원론에 대한 각국의 입장 97
3.3 부동산 가격의 종류 99
4. 부동산 가격의 기능 107
5. 부동산 가격제원칙 108
5.1 부동산 가격제원칙의 특징 109
5.2 일반 경제원칙과 동일한 부동산 가격제원칙 109
5.3 일반 경제원칙과 유사한 원칙 112
5.4 부동산 고유의 원칙 116
5.5 부동산 가격원칙의 상호 작용성 119

제3장 감정평가의 절차 125

1. Chapter Overview 127
2. 기본적 사항의 확정 129
2.1 대상부동산의 확정 129
2.2 기준시점의 확정 130
2.3 가격 또는 임료의 종류 확정 131
2.4 평가목적과 평가서용도의 확정 132
3. 처리계획의 수립 133
4. 대상물건의 확인 134
4.1 실제 확인의 원칙 134
4.2 물적사항의 확인 134
4.3 권리상태의 확인 135
5. 자료의 수집과 정리 136
5.1 자료수집의 중요성 136
5.2 자료의 종류와 수집방법 136
6. 자료의 검토 및 가격형성요인의 분석 140
6.1 자료의 검토 140
6.2 가격형성요인의 분석 140
7. 감정평가방법의 선정 및 적용 141
7.1 감정평가방법의 선정 141
7.2 감정평가방법의 적용 141
8. 감정평가액의 결정 및 표시 142
8.1 시산가격의 조정 142
8.2 평가액의 표시 144
9. 감정평가보고서의 작성 144
9.1 감정평가서의 유형 145
9.2 감정평가서의 작성원칙 147
9.3 감정평가서의 기재사항 149
9.4 감정평가서의 법률적 성격 및 감정평가사의 책임 152

제2편 부동산시장 구조와 분석

제4장 부동산시장, 화폐시장, 자본시장 161

1. Chapter Overview 163
2. 부동산시장 164
2.1 부동산시장의 의의 164
2.2 부동산시장의 특징 164
2.3 부동산시장의 분류 165
3. 공간시장과 자산시장 167
3.1 부동산 건설산업의 역할 167
3.2 공간시장과 자산시장의 상호작용 168
3.3 공간시장과 자산시장의 4사분면모형 분석 170
3.4 부동산시장의 기능 173
3.5 부동산시장과 효율적 시장 174
4. 자본시장과 부동산시장 177
4.1 자본시장의 의의 177
4.2 자본시장의 구성요소 177
4.3 자본시장과 부동산시장의 관계 178
5. 화폐시장과 부동산시장 181
5.1 화폐시장의 의의 181
5.2 화폐시장의 구성요소 181
5.3 화폐시장과 부동산시장 184
6. 부동산시장의 증권화 186
6.1 부동산의 증권화와 유동화 186
6.2 부동산시장과 자본시장의 통합화 187
6.3 부동산시장의 증권화와 감정평가 188

제5장 부동산 경기변동과 감정평가 197

1. Chapter Overview 199
2. 부동산 경기 200
2.1 부동산 경기순환이란? 200
2.2 부동산 경기변동 207
2.3 경기순환 국면별 특징과 시장분석 211
3. 부동산 경기변동의 발생 원인 214
3.1 가속도, 승수이론 214
3.2 화폐적 경기변동이론 215
3.3 거품경기변동 이론 216
3.4 정치적 경기변동이론 216
4. 부동산 경기의 측정 217
4.1 건축활동 218
4.2 부동산의 가격변동지표 219
4.3 주택의 거래량 220
4.4 택지의 분양실적 220
4.5 기타 221
5. 감정평가에서 유의할 사항 222

제6장 부동산 시장분석 229

1. Chapter Overview 231
2. 시장분석 232
2.1 시장분석의 의의 232
2.2 시장분석의 유형 233
2.3 시장분석과 부동산시장 참여자 234
2.4 감정평가에서의 시장분석 235
2.5 시장/시장성분석의 6단계 237
2.6 시장분석의 한계 243
3. 지역분석 244
3.1 지역분석의 의의 244
3.2 지역분석의 필요성 245
3.3 지역분석의 목적 245
3.4 지역분석의 절차 246
3.5 지역분석의 대상지역 246
3.6 인근지역의 변화와 생애주기 249
3.7 인근지역의 경계와 범위의 설정 252
3.8 경제기반분석법 252
4. 개별분석 259
4.1 개설 259
4.2 개별요인과 지역요인 259
4.3 지역분석과 개별분석의 관계 261
4.4 입지분석 263
4.5 갭(Gap) 분석 267
4.6 타당성분석 268
4.7 투자분석 272
5. 시장성분석 273

제7장 최유효이용분석 279

1. Chapter Overview 281
2. 최유효이용이란? 282
3. 최유효이용의 나지기준 판정이유 283
4. 최유효이용의 판정기준 284
5. 최유효이용의 판정절차 286
5.1 최유효이용 판정의 7단계 286
5.2 최유효이용 판정시 유의사항 288
6. 최유효이용과 감정평가의 관련성 289
7. 최유효이용의 분석기법 290
7.1 나지 상태의 최유효이용분석 291
7.2 개량물이 있는 상태의 최유효이용분석 292
7.3 두 가지 분석의 결과가 다른 경우 292
8. 최유효이용의 장애요인 293
8.1 부동산시장의 불완전성 293
8.2 정부의 행정적 규제 293
9. 특수상황의 최유효이용분석 294
9.1 단독이용 295
9.2 중도적 이용 295
9.3 비최유효이용 296
9.4 비적법적 이용 297
9.5 복합적 이용 300
9.6 특수목적 이용 301
9.7 투기적 이용 302
10. 초과토지와 잉여토지 305
10.1 초과토지 305
10.2 잉여토지 306
11. 일단지 토지 307
11.1 일단지 토지의 개념 307
11.2 일단지 토지와 합병토지 308
11.3 일단지 토지의 판단기준 308
12. 최유효이용분석 결과의 보고 311

제8장 투자분석 319

1. Chapter Overview 321
2. 돈의 시간적 가치 322
2.1 돈의 6가지 함수 322
2.2 복리계산과 할인계산 324
3. 부동산 투자의 속성 328
4. 부동산 투자위험의 분류 330
5. 부동산 투자의 위험분석과 조정 331
5.1 위험과 수익의 측정 331
5.2 위험의 조정, 처리방법 331
6. 시장가치와 투자가치 335
6.1 투자가치의 추계 335
6.2 투자가치의 전제조건과 투자기준 336
7. 투자타당성 분석 방법 337
7.1 순현재가치분석법(NPV법) 337
7.2 내부수익률분석법(IRR법) 338
7.3 민감도 분석법 341
7.4 간이타당성 분석기법 344
7.5 대출 투자자의 금융타당성 분석 347
8. 현금흐름모델 351

제3편 감정평가의 3방식과 시산가치 조정

제9장 감정평가의 3방식 359

1. Chapter Overview 361
2. 감정평가의 3방식이란? 362
2.1 감정평가의 3방식 6방법 362
2.2 부동산 가격의 3면성 363
3. 수익방식 369
3.1 수익방식의 의의 369
3.2 수익방식의 기본사고 369
3.3 수익방식의 장단점 370
4. 원가방식 370
4.1 원가방식의 의의 370
4.2 원가방식의 기본사고 371
4.3 원가방식의 장단점 372
5. 비교방식 372
5.1 비교방식의 의의 372
5.2 비교방식의 기본사고 373
5.3 비교방식의 장단점 373
6. 감정평가 3방식의 병용 374
6.1 3방식 병용의 필요성 374
6.2 단일방식 적용의 관행과 한계 374
6.3 기타 평가방법의 적용 375
6.4 단일방식 적용이 인정되는 경우 382
6.5 시산가치의 조정 382

제10장 비교방식 387

1. Chapter Overview 389
2. 거래사례비교법 390
2.1 거래사례비교법의 의의 및 이론적 근거 390
2.2 거래사례비교법의 적용과정 390
2.3 거래사례비교법의 적용방법 391
3. 공시지가기준법 399
3.1 비교표준지의 선정 및 정상화 401
3.2 비교표준지와의 요인비교 402
3.3 그 밖의 요인 보정 403
3.4 공시지가기준법의 예외 404
3.5 공시지가기준법의 문제점 405
4. 임대사례비교법 407
4.1 임대사례비교법의 이론적 근거 407
4.2 적용방법 407

제11장 원가방식 415

1. Chapter Overview 417
2. 원가방법 418
2.1 원가법의 원리 418
2.2 재조달원가 418
2.3 감가수정 424
2.4 감가수정 방법 427
2.5 원가법의 장단점 435
3. 적산법 436
3.1 개념 436
3.2 적산임료의 산정방법 437

제12장 수익방식 445

1. Chapter Overview 447
2. 수익방식의 중요성 448
3. 수익방식의 이론적 근거 449
4. 수익방식의 장단점 450
5. 수익방식의 적용 450
5.1 순수익이란? 450
5.2 순수익의 종류와 요건 451
5.3 순수익의 산정방법 451
6. 순수익의 산정 454
6.1 순수익 산정의 흐름 454
6.2 가능총소득(PGI) 454
6.3 공실 및 대손손실 456
6.4 유효총소득(EGI) 456
6.5 운영경비(OE) 457
6.6 순영업소득(NOI) 459
6.7 세전현금흐름(BTCF) 459
6.8 세후현금흐름(ATCF) 459
6.9 복귀가격(재매도가격) 460
6.10 보유기간 461
6.11 시설대체충당금 462
7. 환원율 463
7.1 환원율의 의의 463
7.2 환원율의 성격과 종류 463
7.3 환원율을 구하는 방법 466
7.4 소득률과 할인율 474
7.5 환원율의 조정 476
8. 환원방법 480
8.1 환원방법의 분류 480
8.2 직접환원법 482
8.3 수익환원법 487
9. 저당지분환원법 491
9.1 의의 491
9.2 저당지분환원법의 가정 492
9.3 적용방법 492
9.4 장단점 495
10. 할인현금흐름분석법(DCF) 496
10.1 의의 및 배경 496
10.2 가정 497
10.3 종류 498
10.4 분석절차 498
10.5 수익환원법과의 관계 499
10.6 유용성 및 한계 499
10.7 유의사항 500
11. 수익분석법 505
11.1 의의 505
11.2 수익분석법의 한계 506
11.3 수익분석법의 성립근거 507
11.4 적용방법 507
11.5 수익임료의 산정 508

제13장 시산가치 조정 513

1. Chapter Overview 515
2. 시산가치 조정의 필요성 516
2.1 상관의 원리 516
2.2 시산가치 조정의 실무적 필요성 517
3. 시산가치 조정과정과 가치결론 518
3.1 재검토 518
3.2 시산조정의 기준 520
4. 기타 평가방법 적용의 타당성 522
5. 최종 가치의 산출방법 523
5.1 점추정치와 구간추정치, 관계가치 523
5.2 가중치 적용법과 주부방식 겸용법 524
5.3 확률통계분석기법 525

부록
1. 감정평가에 관한 규칙 531
2. 감정평가실무기준 539

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참고문헌 614