미친 경매력

Prologue｜ 평범한 월급쟁이에서 경매 부자로! • 10

Chapter 1 왕초보 투자자의 부동산 경매에 관한 오해와 진실
01｜ 초보자에게 경매는 어렵지 않을까요? • 18
02｜ 괜히 돈 잃고 쪽박 차면 어쩌죠? • 21
03｜ 매각받은 집에 사는 사람을 내보낼 수 있나요? • 23
04｜ 집 안을 확인하지 못해서 불안해요 • 25
05｜ 경매로 산 집은 세금을 많이 내야 하나요? • 26
06｜ 직장인이라 경매할 시간이 없어요 • 27
07｜ 대출받기가 힘들지 않나요? • 28
08｜ 경매로 사면 시세보다 훨씬 싸게 살 수 있나요? • 29
09｜ 인기 없는 1층도 돈이 될까요? • 33

Chapter 2 한눈에 살펴보는 부동산 경매 6단계
Step 01 목표설정
10｜ 금액대별로 경매 투자를 달리하자 • 44
경매 핵심 Point 신혼부부, 경매로 내 집 마련하다 • 50

Step 02 권리분석
11｜ 대법원 법원경매정보를 어떻게 활용하지? • 58
12｜ 부동산 등기사항전부증명서는 정답 보따리 • 66
13｜ 돈이 되는 전 소유자의 대항력 여부 • 71
14｜ 대지권미등기 아파트에 입찰해도 될까? • 75
15｜ 전입자와의 임대차관계는 어떻게 구분하지? • 80
16｜ 매각금액은 전액 내지 않아도 된다 • 84
17｜ 불법건축물(위반건축물)의 부담은 누가 질까? • 90
18｜ 전 소유자의 가압류는 어떻게 말소시키지? • 92
19｜ 소유권을 빼앗는 공유자의 우선매수신청 • 93
20｜ 지분경매 중 공유물 분할은 언제 신청하지? • 96
21｜ 특별매각조건을 확인해야 하는 토지별도등기 물건 • 97
22｜ 토지와 건물의 소유주가 달라져도 성립하는 지상권 • 98

Step 03 현장조사
23｜ 경매의 취하, 변경, 연기는 어떻게 하지? • 102
24｜ 권리신고 및 배당요구기간은? • 104
25｜ 경매로 취득하면 좋은 전원주택 • 105
26｜ 대지면적과 건물가격만 참고하는 공장 경매 • 109
27｜ 경매신청이 임박해서 전입한 임차인은 의심하자 • 111
28｜ 관리비 연체금과 체납된 공공요금은 어떻게 처리하지? • 115

Step 04 대출가능 여부
29｜ 부동산별로 부족한 잔금을 대출해주는 제도가 다르다 • 120
30｜ 대출받기 힘든 원룸형 근린주택 • 124
31｜ 유치권이 허위로 신고된 물건은 위험하다 • 127
32｜ 단기매도는 MCI대출과 신탁대출을 받는 게 좋다 • 133
33｜ 대출원금과 이자는 어떻게 납부해야 유리할까? • 136
34｜ 후순위 소액임차인이 가장임차인일 수 있다 • 138
35｜ 임대차계약서를 위조한 전세보증금 대출 • 142
36｜ 후순위 근저당권자나 채권자의 배당이의소송은? • 145

Step 05 입찰
37｜ 경매 입찰표는 어떻게 작성하지? • 152
38｜ 취소되는 경매개시결정과 기각되는 경매신청 • 158
39｜ 100% 넘게 쓴 물건도 돈이 된다 • 162
40｜ 매각인이 매각금액을 별도로 변제해야 한다 • 166
41｜ 경매물건의 소유자도 입찰할 수 있을까? • 170

Step 06 명도
42｜ 점유자별로 명도 방법을 모색해야 한다 • 172
43｜ 아파트에 신고된 유치권은 인정받지 못할까? • 180
44｜ 빠른 명도와 빠른 매도가 매각을 완성한다 • 183
45｜ 명도소송과 지급명령으로 밀린 임차금을 받을 수 있다 • 190
46｜ 장애인과 특수단체가 점유할 시 명도 방법은? • 195
47｜ 명도소송을 꼭 해야 할까? • 200
48｜ 경매를 알고 공매를 알면 돈이 보인다 • 201
공매 핵심 Point 45평형 아파트를 공매로 매각받다 • 205

Chapter 3 고수의 실전 경매 이야기
49｜ 잘 팔리는 집과 안 팔리는 집은 정해져 있다 • 210
50｜ 주택이 아파트나 빌라보다 수익률이 높다 • 216
51｜ 매매가 잘되는 아파트가 따로 있다 • 218
52｜ 매매가 잘 안되는 부동산이 따로 있다 • 221
53｜ 내용증명 한 통으로 분쟁을 해결한다 • 224
54｜ 선순위 전입자가 무상임차인일 수 있다 • 228
55｜ 친인척 간의 임대차관계는 성립되지 않는다 • 233
56｜ 인수권리(대위변제)가 있는 물건은 조심해야 한다 • 237
57｜ 매각인에게 인수되는 전세권도 돈이 될까? • 242
58｜ 한 개의 호수에 여러 전입자가 있다면? • 247
59｜ 인수되는 선순위 임차인 경매 물건은 손실을 본다 • 250
60｜ 인수되는 선순위 임차인 공매 물건은 피해야 한다 • 255
61｜ 등기사항전부증명서와 임차인관계만 파악한다 • 260
62｜ 선순위 가등기라고 해서 무조건 인수되는 것은 아니다 • 268
63｜ 유치권은 어떤 경우에 성립되지? • 272
64｜ 가등기가 소멸되지 않을 수도 있다 • 276
65｜ 담보가등기와 소유권이전청구권가등기의 구별법은? • 282
66｜ 경락잔금대출을 활용해 다가구주택을 공략한다 • 285
67｜ 신축빌라 부지도 경매 물건에 답이 있다 • 293
68｜ 인테리어를 통해 수익을 올릴 수 있다 • 299
69｜ 매각받은 부동산도 매각불허가를 받아낼 수 있다 • 302
70｜ 배당이의소송에서 어떻게 해야 승소할까? • 308

사실 틀린 말은 아니다. 방송 매체를 통해 잘못 투자해서 패가망신을 당했다는 사람을 여럿 봤을 것이다. 그러나 부동산에 투자해서 돈을 벌었다는 사람이 훨씬 많다. 이름만 들어도 알 수 있는 연예인, 운동선수들도 경매로 부동산을 취득했다. 그만큼 경매는 안전한 투자 방법의 하나이며, 잘만 운용한다면 돈을 까먹을 일은 발생하지 않는다. 더욱이 권리관계가 복잡하지 않을뿐더러 매각 이후 여러 변수가 발생하지 않는 물건에 응찰하면 돈 잃고 쪽박 찰 일은 없다. 다만 한 가지 주의할 점은 현장조사를 제대로 하지 않아서 매각금액이 높아지면 손실을 볼 수 있다는 것이다.
_‘02 괜히 돈 잃고 쪽박 차면 어쩌죠?’ 중에서

일반인들이 시시각각 변경되는 금융상품을 파악하기에는 어려운 점이 많다. 그럴 때는 경락잔금대출(경매로 매각받은 부동산에 대해 부족한 잔금을 대출해주는 제도)을 잘 아는 법무사에게 문의하는 것도 좋은 방법이다. 경매 법정에서 매각인의 연락처를 수집하려고 달려드는 아주머니들을 심심찮게 볼 수 있다. 속칭 대출브로커로, 딜러라고 부른다. 대출브로커들은 경매 대출 영업을 하는 변호사 또는 법무사들이 거래하는 금융기관의 경락잔금대출 정보를 파악한 후, 그러한 경락잔금대출을 매각인에게 소개한다. 그런 다음 소개한 금융기관의 대출상품을 통해 매각인이 자필한 후 소유권이전등기(촉탁)를 마치면 수수료를 받는다. 대출브로커에게 소개 수수료를 내는 것이 아깝다면 경락잔금대출을 직접 운영하는 변호사사무소 또는 법무사사무소에 의뢰한다. 금전
지출을 조금이나마 줄일 수 있다.
_‘29 부동산별로 부족한 잔금을 대출해주는 제도가 다르다’ 중에서

배당절차에서 자연적으로 배당받을 수 있기 때문에 선순위 전세권이라고 하면 배당요구를 신청한 경우와 배당요구를 신청하지 않은 경우로 나뉜다. 배당요구를 한 선순위 전세권은 매각인에게 인수되는 권리가 없으므로 별도로 금전을 변제해야 할 일은 없다. 그러나 선순위 전세권자가 배당요구신청을 하지 않았다면 그 임차금 전액을 매각인이 별도로 변제해야 한다. 이러한 경매 사건들은 비교적 응찰자가 많지 않으며, 매각금액 또한 높지 않다.
_‘57 매각인에게 인수되는 전세권도 돈이 될까?’ 중에서