다시 쓰는 대한민국 부동산 사용설명서

추천사 _ 시장을 듣고 생각하는 힘을 키워주는 책 | 윤지호
프롤로그 _ 예측보다 경로, 전망보다 원칙

제1장 시장 - 예측이 아니라 대응의 영역
1. 규제의 파도 속, 흔들리지 않는 투자법
2. 강남·서초·송파, 증여 급증의 의미는?
3. 월세 비중 사상 최고, 월세 시대를 준비하라
4. 금리 인하만으로 시장이 살아나기 힘든 이유
5. 지금 가장 유리한 사람들은?
6. 분양가 상한제, 논리적으로야 완벽하다
7. 위기에도 끄떡없는 ‘안전가옥’이 있다!
8. 입주 물량이 많다고? 역전세를 활용하라
9. 내 집이 필요한가? 생각부터 바꿔라
10. 대세는 없다. 전문가 말도 믿지 마라

제2장. 수요 - 집값을 움직이는 진짜 힘
1. 전세는 여전히 필요한가?
2. 인구 이동, 지방과 대도시는 다르게 읽어라
3. 미분양을 기회로 만드는 방법
4. 제2의 성수동, 뜨는 상권을 선점하라
5. 위기를 기회로 만드는 지방 부동산 투자법
6. 집이 남는데 집값은 왜 오를까?
7. 재개발·재건축이 늘어나도 아파트는 부족하다
8. 수요와 공급, 이렇게 측정하라
9. 갭 투자 가수요에 ‘호갱’ 되지 않는 법
10. 시세 하락·거래 절벽 시, 급매물 선별법
11. 자가 점유율에 숨은 의미

제3장. 가격 - 싸다고 사지 마라, 경로를 읽어라
1. 집값 상승 경로를 선점하자
2. 전세가 상승, 위기일까 기회일까
3. 고액 자산가의 선택이 말해주는 것
4. 국평 70억 시대, 아파트는 거주 공간을 넘어선다
5. 거품 가격? 랜드마크 아파트로 파악하라
6. 찔러도 안 터지면 거품 가격 아니다!
7. ‘평당 4,000’의 조건
8. 아파트의 적정 가격은 이렇게 본다
9. 갭 투자, 반드시 지켜야 할 원칙
10. 언제 살까? 언제 팔까?
11. GTX-A가 가격 경로에 미치는 힘
12. 재건축 가능 연한 연장? 오해하지 마시라

제4장. 상품 - 아파트만 보지 말고 경쟁력을 비교하
1. 상급지 갈아타기 vs. 단기 투자 - 지금의 최적 전략은?
2. 왜 아파트에 투자해야 할까
3. KB부동산 ‘최대’ 단지의 허와 실!
4. 중대형 아파트 ‘인기’에 속지 마라
5. 입지가 중요한가, 상품성이 중요한가?
6. 구축 아파트, 입지와 상품 경쟁력 모두 따져라
7. 재건축과 재개발의 시대다. 이유가 뭘까?
8. 오피스텔 투자, 지금이 투자 적기인 이유!
9. 실패하지 않는 오피스텔 투자의 조건
10. 비아파트 수익형 부동산 투자해도 될까?
11. ‘오르락내리락’ 판단 안 서는 주상복합 매수 방법
12. 하락한 적 없는 확실한 상품, 토지

제5장. 입지 - 부동산의 본질은 결국 입지다
1. 입지를 가르는 다섯 가지 프리미엄
2. 서울도 모르면서 지방 투자?
3. ‘강남 불패’ 언제까지? 서울 입지 트렌드 따라잡기
4. 용산, 세계 최대 수직도시의 꿈
5. 분당, 다시 주목해야 하는 이유
6. 1기 신도시 선도지구 지정과 투자 전략
7. 2기 신도시의 미래? 1기를 보라
8. 3기 신도시는 가성비 보금자리!
9. 세종시의 미래 성장성을 보라
10. 고양시 덕양구, 지금 당장 봐야 하는 곳
11. 경기도, 서울 대체지가 아닌 독자적 잠재력
12. 교통·교육·환경 다 좋은 중소 도시 투자? ‘난 반댈세’
13. 투기지역은 ‘정부 공인’ 최고 인기 입지
14. GTX-B 착공, 뉴스는 떴다. 그래도 서두르지 마라

제6장. 정책 - 정책이 바뀌어도 시장은 흐른다
1. 부동산 정책, 끝없는 배신의 역사
2. 부동산 정책이 현실과 엇박자인 이유
3. 보수든 진보든 부동산 정책은 똑같다?
4. 부동산 공약, 왜 믿음을 잃어가는가
5. 규제의 역설 - 시장 위한 정책인가, 혼란 부르는 제도인가
6. 교통·개발 공약은 시장을 바꿀 수 있는가?
7. 정책만 분석해도 ‘셀프 전문가’ 된다
8. 부동산 정책, 늦게 대응하지 말고 미리 반응하라
9. 정부의 규제 대책 그 후, 추가 하락 너무 기대 마라
10. 집값 폭락만 바라면 아무것도 되지 않는다
11. 서울 투기 세력은 도대체 누구일까? 있기는 한 걸까?

에필로그 _ 끝까지 가는 사람의 지도이자 나침반

정책은 늘 뒤늦게 움직이고, 언론은 늘 성급하다. 그래서 불협화음이 생긴다. 라벨의 언어(투기·과열·조정)는 두려움의 안내문이 아니라 수요의 증명서다. 규제가 강하면 거래가 얇아지고, 얇은 거래는 가격의 왜곡을 만든다. 그게 끝이 아니다. 라벨은 언젠가 바뀐다. 바뀔 때 살아남는 건 원칙을 가진 사람들이다. 이 책은 ‘평균’을 버리고 ‘경로’를 붙잡기를 권한다. - 프롤로그

유주택자는 유주택자에게 유리한 정책을 활용하고, 무주택자는 무주택자에게 제공되는 혜택을 놓치면 안 된다. 상승 시장에선 상승 시장대로, 하락 시장에선 하락 시장대로 양 계층이 활용할 수 있는 정책이 계속 나올 테니 말이다. 앞으로도 부동산 시장은 상승과 하락을 지속적으로 반복하겠지만, 지역마다 상승 폭이 다를 수밖에 없다. 통계청 예측대로 2031년 이후 인구가 감소한다 해도, 각 지역 주택 보급률이 100%를 넘어도 크게 영향받지 않는 지역들이 있다는 것이다. - 제1장 시장 - 예측이 아니라 대응의 영역

요즘 들어 애절한 상담이 늘었다. 전세 만기가 겹치고 세입자가 구해지지 않아 전세금을 돌려줄 길이 막막하다는 하소연. 대세 상승기에 갭을 최대한 얇게 깎아 여러 채를 들였던 이들이 역전세의 파도 앞에서 동시에 흔들린다. 상승기엔 많이 가진 사람이 이긴다. 조정기엔 많이 가진 사람이 먼저 흔들린다. 이 단순한 진실을 외면하면 시장은 가차 없다. 전세가가 꺾이고 거래가 마르면 “버티면 오른다”는 믿음은 효력을 잃는다. 버틸 현금이 없기 때문이다. 그리고 그 빈틈은 세입자의 불안으로, 지역 임대 시장의 체온 저하로 돌아온다. - 제2장. 수요 - 집값을 움직이는 진짜 힘