2023 공인중개사 2차 단원별 기출문제 정복하기

제 1 과목 부동산공법

��용어 해설 / 15

제 1 편 국토의 계획 및 이용에 관한 법률
제1장 총 설 33
제2장 도시⋅군계획 등 34
제3장 용도지역⋅지구⋅구역 45
제4장 지구단위계획구역과 지구단위계획 59
제5장 개발행위 62
제6장 도시⋅군계획시설사업의 시행 78
제7장 보 칙 86

제 2 편 도시개발법
제1장 도시개발구역 89
제2장 도시개발사업의 시행자 등 96
제3장 도시개발사업의 시행 106
제4장 비용부담 등 113

제 3 편 도시 및 주거환경정비법
제1장 용어의 이해 118
제2장 정비기본계획 및 정비구역의 지정 121
제3장 정비사업의 시행 126
제4장 관리처분계획 등 137
제5장 공사완료에 따른 조치 등 142
제6장 공공재개발사업 및 공공재건축사업 145

제 4 편 주택법
제1장 총 칙 147
제2장 주택의 건설 등 153
제3장 주택의 공급 169
제4장 주택의 리모델링 등 176

제 5 편 건축법
제1장 총 칙 183
제2장 건축물의 건축 193
제3장 건축물의 대지와 도로 205
제4장 건축물의 구조 및 재료 206
제5장 기타 건축제한 208

제 6 편 농지법
제1장 총 설 219
제2장 농지의 소유 221
제3장 농지의 이용 222
제4장 농지의 보전 226

제 2 과목 공인중개사법⋅중개실무

제 1 편 공인중개사법령
용어의 정의 233
중개대상물 238
공인중개사시험제도 및 자격증 대여등 금지 243
공인중개사 정책심의위원회 247
중개사무소 개설등록 및 등록증 대여등 금지 250
등록 등의 결격사유 256
중개사무소 설치 261
업무범위 등 265
고용인 270
인장등록 276
게시, 사무소 명칭, 표시ㆍ광고, 간판철거 280
중개사무소 이전 289
휴업 및 폐업 293
일반중개계약 및 전속중개계약 298
부동산거래정보망 305
중개대상물 확인ㆍ설명 의무 309
거래계약서 작성의무 313
손해배상책임 및 업무보증설정 318
계약금 등의 반환채무이행의 보장 324
중개보수 325
금지행위 331
개업공인중개사등의 교육 336
자격취소 및 자격정지 340
등록취소 349
업무정지 354
행정제재처분효과의 승계 357
공인중개사협회 361
보칙 – 업무위탁, 포상금, 수수료 367
벌칙 372
공인중개사법령 일반 379

제 2 편 부동산 거래신고 등에 관한 법률
부동산 거래신고 388
외국인 등의 부동산 취득 등에 관한 특례 403
토지거래허가구역 등 409

제 3 편 중개실무
중개대상물 조사ㆍ확인 활동 419
중개대상물 확인ㆍ설명서 작성 및 서식비교 427
부동산 실권리자 명의 등기에 관한 법률 432
주택임대차보호법 437
상가건물임대차보호법 444
경매 및 공매 449
매수신청대리인 등록규칙 453

제 3 과목 부동산공시법

제 1 편 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률
제1장 지적제도 총칙 463
제2장 토지의 등록 463
제3장 지적공부 477
제4장 토지의 이동 및 지적정리 491
제5장 지적측량 505

제 2 편 부동산등기법
제1장 등기제도 총칙 514
제2장 등기의 기관과 설비 515
제3장 등기절차총론 517
제4장 각종의 권리에 관한 등기 531
제5장 각종의 등기절차 552
제6장 이의신청 563

제 4 과목 부동산세법

제 1 편 조세총론
제1장 조세의 개념 및 분류 571
제2장 납세의무의 성립, 확정, 소멸 등 574

제 2 편 지방세
제1장 취득세 580
1. 과세대상 및 납세의무자 580
2. 취득세의 취득시기 및 과세표준 584
3. 취득세의 표준세율 및 중과세율 587
4. 취득세의 신고납부 592
제2장 등록면허세 596
1. 과세대상 및 납세의무 596
2. 과세표준 및 세율 598
3. 등록면허세의 신고납부 601
제3장 재산세 606
1. 과세대상 및 납세의무자 606
2. 과세표준 및 세율 612
3. 재산세의 부과징수 617

제 3 편 국 세
제1장 종합부동산세 625
제2장 종합소득세 634
제3장 양도소득세 639
1. 양도소득세 과세대상 및 양도행위여부 639
2. 양도소득세의 양도 및 취득시기 643
3. 양도차익의 계산 645
4. 양도소득세 이월과세, 부당행위계산 및 미등기 양도자산 651
5. 양도소득 과세표준의 계산 및 세율 657
6. 양도소득세의 신고 및 납부 661
7. 양도소득세의 비과세 666
8. 국외자산 양도소득세 672

2. 도시개발법상 용어정의
•도시개발사업
도시개발구역 안에서 주거․상업․산업․유통․정보통신․생태․문화․보건 및 복지 등의 기능을 가지는 단지 또는 시가지를 조성하기 위하여 시행하는 사업을 말하며, 사업의 시행방식에는 수용 또는 사용방식, 환지방식 또는 혼용방식이 있다.
•수용 또는 사용방식
도시개발 등 집단적인 조성 또는 공급이 필요한 경우에 시행한다. 수용․사용방식은 도시개발구역 안의 토지 등을 강제적으로 취득하여 사업을 시행한 후에 조성된 토지 등을 공급하는 방법으로 시행한다.
•환지방식
도시개발사업은 다음의 경우에 환지방식으로 시행한다. 환지방식은 종전의 토지를 사업을 시행한 후에 새로운 토지로 교환․분합하는 방식으로 시행한다.
(1)대지로서의 효용증진과 공공시설의 정비를 위하여 토지의 교환․분합 기타의 구획변경, 지목 또는 형질의 변경이나 공공시설의 설치․변경이 필요한 경우
(2)도시개발사업을 시행하는 지역의 지가가 인근의 다른 지역에 비하여 현저히 높아 수용 또는 사용방식으로 시행하는 것이 어려운 경우
•혼용방식
도시개발구역으로 지정하고자 하는 지역이 부분적으로 환지방식 및 수용 또는 사용방식에 해당하는 경우에 시행하며, 시행자는 수용 또는 사용에 의한 방식이 적용되는 구역과 환지에 의한 방식이 적용되는 구역으로 구분하여 개발계획으로 사업시행지구를 분할하여 시행할 수 있다.
•체비지
시행자가 도시개발사업에 필요한 경비에 충당하기 위하여 환지를 정하지 아니하는 토지를 말하며, 체비지의 용도로 환지예정지가 지정된 때에는 도시개발사업에 소요되는 비용에 충당하기 위하여 이를 사용 또는 수익하게 하거나 처분할 수 있다. 체비지는 환지처분의 다음날에 시행자가 소유권을 취득한다.
•보류지
시행자가 규약․정관․시행규정 또는 실시계획이 정하는 목적을 위하여 환지로 정하지 아니하는 토지를 말한다. 환지처분의 다음날에 환지계획에서 정한 자가 소유권을 취득한다.
•환지처분(換地處分)
시행자가 환지계획에서 정한 대로 권리를 이전하는 처분을 말한다. 환지처분의 공고가 있은 날의 다음날부터 종전의 토지로 보며, 환지계획에서 환지를 정하지 아니하는 종전의 토지에 존재하던 권리는 그 환지처분의 공고가 있은 날이 종료하는 때에 소멸한다.
다만, 행정상․재판상의 처분으로서 종전의 토지에 전속하는 것에 관하여는 영향을 미치지 아니한다. 도시개발구역 안의 토지에 대한 지역권은 종전의 토지에 존속하며, 도시개발사업의 시행으로 인하여 행사할 이익이 없어진 지역권은 환지처분의 공고가 있은 날이 종료하는 때에 소멸한다.
3. 도시 및 주거환경정비법상 용어정의
•정비구역
정비사업을 계획적으로 시행하기 위하여 지정․고시된 구역을 말한다. 정비구역의 지정권자는 정비구역을 지정하거나 변경지정하려면 대통령령으로 정하는 바에 따라 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐야 한다. 정비구역의 지정 또는 변경에 대한 고시가 있는 경우에 당해 정비구역 및 정비계획 중 지구단위계획의 포함사항은 지구단위계획구역 및 지구단위계획이 결정․고시된 것으로 본다.
•정비사업
(1) 주거환경개선사업：도시저소득 주민이 집단거주하는 지역으로서 정비기반시설이 극히 열악하고 노후․불량건축물이 과도하게 밀집한 지역의 주거환경을 개선하거나 단독주택 및 다세대주택이 밀집한 지역에서 정비기반시설과 공동이용시설 확충을 통하여 주거환경을 보전․정비․개량하기 위한 사업
(2) 재개발사업：정비기반시설이 열악하고 노후․불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하거나 상업지역․공업지역 등에서 도시기능의 회복 및 상권활성화 등을 위하여 도시환경을 개선하기 위한 사업
공공재개발사업：다음 요건을 모두 갖추어 시행하는 재개발사업

1) 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수, 자치구의 구청장(이하 “시장ㆍ군수등”) 또는 토지주택공사등(조합과 공동으로 시행하는 경우를 포함)이 공공재개발사업 시행자일 것
2) 건설ㆍ공급되는 주택의 전체 세대수 또는 전체 연면적 중 토지등소유자 대상 분양분(지분형주택은 제외한다)을 제외한 나머지 주택의 세대수 또는 연면적의 100분의 50 이상을 지분형주택, 공공임대주택 또는 공공지원민간임대주택으로 건설ㆍ공급할 것.

(3) 재건축사업：정비기반시설은 양호하나 노후⋅불량건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위한 사업
공공재건축사업：다음 요건을 모두 갖추어 시행하는 재건축사업

1) 시장ㆍ군수등 또는 토지주택공사등(조합과 공동으로 시행하는 경우를 포함)이 공공재건축사업 시행자일 것
2) 종전의 용적률, 토지면적, 기반시설 현황 등을 고려하여 공공재건축사업을 추진하는 단지의 종전 세대수의 100분의 160에 해당하는 세대수 이상을 건설ㆍ공급할 것. 다만, 정비구역의 지정권자가 도시ㆍ군기본계획, 토지이용 현황 등 대통령령으로 정하는 불가피한 사유로 해당하는 세대수를 충족할 수 없다고 인정하는 경우에는 그러하지 아니하다.

•정비기반시설
도로․상하수도․공원․공용주차장⋅공동구(｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣에 따른 공동구를 말한다), 그 밖에 주민의 생활에 필요한 열⋅가스 등의 공급시설로서 대통령령으로 정하는 시설을 말한다.
•공동이용시설
주민이 공동으로 사용하는 놀이터․마을회관․공동작업장, 그 밖에 대통령령으로 정하는 시설을 말한다.
•토지등소유자
주거환경개선사업 및 재개발사업의 경우에는 정비구역에 위치한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자, 재건축사업의 경우에는 정비구역에 위치한 건축물 및 그 부속토지의 소유자를 말한다. 다만, ｢자본시장과 금융투자업에 관한 법률｣에 따른 신탁업자가 사업시행자로 지정된 경우 토지등소유자가 정비사업을 목적으로 신탁업자에게 신탁한 토지 또는 건축물에 대하여는 위탁자를 토지등소유자로 본다.
•정비기본계획
특별시장․광역시장․특별자치시장․특별자치도지사 또는 시장이 정비사업의 기본방향․계획기간 등이 포함된 10년 단위로 수립하는 계획으로, 시장이 수립 또는 변경한 때에는 도지사의 승인을 얻어야 한다. 기본계획은 5년마다 그 타당성 여부를 검토하여 그 결과를 기본계획에 반영하여야 한다.
•정비계획
특별자치시장․특별자치도지사․시장 또는 군수, 구청장등(이하 “정비계획의 입안권자”라 한다)이 정비사업의 명칭, 정비구역 및 그 면적, 도시․군계획시설의 설치에 관한 계획, 공동이용시설 설치계획, 건축물의 주용도․건폐율․용적률․높이에 관한 계획 등에 대하여 정비계획을 입안할 수 있다.
•관리처분계획
정비사업의 시행자가 분양신청기간이 종료된 때에 기존건축물을 철거하기 전에 분양신청의 현황을 기초로 하여 분양처분을 하기 위하여 수립하여 시장․군수등의 인가를 받는 계획을 말한다. 관리처분계획에는 분양설계, 분양대상자의 주소 및 성명, 분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액 등을 포함하여야 하며, 정비사업으로 조성된 대지 및 건축물은 관리처분계획에 의하여 처분 또는 관리하여야 한다.
4. 주택법상 용어정의
•주택
세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다.
•공동주택
건축물의 벽․복도․계단이나 그 밖의 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말하며, 그 종류와 범위는 대통령령으로 정한다.
(1) ｢건축법 시행령｣ 별표 1에 따른 아파트
(2) ｢건축법 시행령｣ 별표 1에 따른 연립주택
(3) ｢건축법 시행령｣ 별표 1에 따른 다세대주택
•단독주택
1세대가 하나의 건축물 안에서 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말하며, 그 종류와 범위는 대통령령으로 정한다.
(1) ｢건축법 시행령｣ 별표 1에 따른 단독주택
(2) ｢건축법 시행령｣ 별표 1에 따른 다중주택
(3) ｢건축법 시행령｣ 별표 1에 따른 다가구주택
•준주택
주택 외의 건축물과 그 부속토지로서 주거시설로 이용가능한 시설 등을 말하며, 그 범위와 종류는 대통령령으로 정한다.
(1) ｢건축법 시행령｣ 별표 1에 따른 기숙사
(2) ｢건축법 시행령｣ 별표 1에 따른 다중생활시설
(3) ｢건축법 시행령｣ 별표 1에 따른 노인복지시설 중 ｢노인복지법｣의 노인복지주택
(4) ｢건축법 시행령｣ 별표에 따른 오피스텔
•국민주택
다음의 어느 하나에 해당하는 주택으로서 국민주택규모 이하인 주택을 말한다.
(1) 국가․지방자치단체, ｢한국토지주택공사법｣에 따른 한국토지주택공사 또는 ｢지방공기업법｣에 따라 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사가 건설하는 주택
(2) 국가․지방자치단체의 재정 또는 ｢주택도시기금법｣에 따른 주택도시기금으로부터 자금을 지원받아 건설되거나 개량되는 주택
•민영주택
국민주택을 제외한 주택을 말한다.
•임대주택
임대를 목적으로 하는 주택으로서, ｢공공주택 특별법｣에 따른 공공임대주택과 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣에 따른 민간임대주택으로 구분한다.
•토지임대부 분양주택
토지의 소유권은 사업계획의 승인을 받아 토지임대부 분양주택 건설사업을 시행하는 자가 가지고, 건축물 및 복리시설(福利施設) 등에 대한 소유권[건축물의 전유부분(專有部分)에 대한 구분소유권은 이를 분양받은 자가 가지고, 건축물의 공용부분․부속건물 및 복리시설은 분양받은 자들이 공유한다]은 주택을 분양받은 자가 가지는 주택을 말한다.
•세대구분형 공동주택
공동주택의 주택 내부 공간의 일부를 세대별로 구분하여 생활이 가능한 구조로 하되, 그 구분된 공간의 일부를 구분소유 할 수 없는 주택으로서 대통령령으로 정하는 건설기준, 설치기준, 면적기준 등에 적합하게 건설된 주택을 말한다.
(1) 법 제15조에 따른 사업계획의 승인을 받아 건설하는 공동주택의 경우 : 다음 각 목의 요건을 모두 충족할 것
① 세대별로 구분된 각각의 공간마다 별도의 욕실, 부엌과 현관을 설치할 것
② 하나의 세대가 통합하여 사용할 수 있도록 세대 간에 연결문 또는 경량구조의 경계벽 등을 설치할 것
③ 세대구분형 공동주택의 세대수가 해당 주택단지 안의 공동주택 전체 세대수의 3분의 1을 넘지 아니할 것
④ 세대별로 구분된 각각의 공간의 주거전용면적(주거의 용도로만 쓰이는 면적으로서) 합계가 해당 주택단지 전체 주거전용면적 합계의 3분의 1을 넘지 아니하는 등 국토교통부장관이 정하여 고시하는 주거전용면적의 비율에 관한 기준을 충족할 것
(2) ｢공동주택관리법｣ 제35조에 따른 행위의 허가를 받거나 신고를 하고 설치하는 공동주택의 경우 : 다음 각 목의 요건을 모두 충족할 것
① 구분된 공간의 세대수는 기존 세대를 포함하여 2세대 이하일 것
② 세대별로 구분된 각각의 공간마다 별도의 욕실, 부엌과 구분 출입문을 설치할 것
③ 세대구분형 공동주택의 세대수가 해당 주택단지 안의 공동주택 전체 세대수의 10분의 1과 해당 동의 전체 세대수의 3분의 1을 각각 넘지 않을 것. 다만, 시장⋅군수⋅구청장이 부대시설의 규모 등 해당 주택단지의 여건을 고려하여 인정하는 범위에서 세대수의 기준을 넘을 수 있다.
④ 구조, 화재, 소방 및 피난안전 등 관계 법령에서 정하는 안전 기준을 충족할 것
(3) 제(1)항 및 (2)에 따라 건설 또는 설치되는 주택과 관련하여 주택건설기준 등을 적용하는 경우 세대구분형 공동주택의 세대수는 그 구분된 공간의 세대수에 관계없이 하나의 세대로 산정한다.
•도시형 생활주택
300세대 미만의 국민주택규모에 해당하는 주택으로서 도시지역에 건설하는 다음의 주택을 말한다.
(1) 단지형 연립주택：연립주택 중 원룸형 주택을 제외한 주택. 다만, 건축위원회의 심의를 받은 경우에는 주택으로 쓰는 층수를 5층까지 건축할 수 있다.
(2) 단지형 다세대주택：다세대주택 중 원룸형 주택을 제외한 주택. 다만, 건축위원회의 심의를 받은 경우에는 주택으로 쓰는 층수를 5층까지 건축할 수 있다.
(3) 원룸형 주택：아파트, 연립, 다세대주택 중 다음의 요건을 모두 갖춘 주택
① 세대별 주거전용면적은 50제곱미터 이하일 것
② 세대별로 독립된 주거가 가능하도록 욕실 및 부엌을 설치할 것
③ 욕실 및 보일러실을 제외한 부분을 하나의 공간으로 구성할 것. 다만, 주거전용면적이 30제곱미터 이상인 경우에는 두 개의 공간으로 구성할 수 있다.
④ 지하층에는 세대를 설치하지 아니할 것
•건강친화형 주택
건강하고 쾌적한 실내환경의 조성을 위하여 실내공기의 오염물질 등을 최소화할 수 있도록 대통령령으로 정하는 기준에 따라 건설된 주택을 말한다.
•장수명 주택
구조적으로 오랫동안 유지․관리될 수 있는 내구성을 갖추고, 입주자의 필요에 따라 내부 구조를 쉽게 변경할 수 있는 가변성과 수리 용이성 등이 우수한 주택을 말한다.
•주택단지
주택건설사업계획 또는 대지조성사업계획의 승인을 받아 주택과 그 부대시설 및 복리시설을 건설하거나 대지를 조성하는 데 사용되는 일단(一團)의 토지를 말한다. 다만, 다음의 시설로 분리된 토지는 각각 별개의 주택단지로 본다.
(1) 철도․고속도로․자동차전용도로
(2) 폭 20미터 이상인 일반도로
(3) 폭 8미터 이상인 도시계획예정도로
(4) (1)부터 (3)까지의 시설에 준하는 것으로서 대통령령으로 정하는 시설