2022 재건축.재개발사업을 위한 조합행정업무 지침서 하권

[제3편] 협력회사와의 계약체결

제1장. 협력회사 선정 ･････ 14

1. 정비사업과 협력회사 ･････ 14
1) 정비사업전문관리업자의 업무 ･････ 14
2) 정비사업전문관리업자의 업무 관계 법규 개정에 대한 견해 ･････ 15
3) 정비사업전문관리업자의 업무범위에 대한 이해 ･････ 15
4) 정비사업전문관리업자의 업무범위에 대한 제언 ･････ 15
2. 설계자의 선정 ･････ 16
1) 설계자와 조합의 관계 ･････ 16
2) 설계자의 선정 시기 ･････ 17
3) 설계자 선정의 중요성 ･････ 17
4) 설계자 선정 관련 규정 ･････ 17
5) 설계자 선정 시 유의사항 ･････ 19
6) 설계용역의 범위 ･････ 19

제2장. 협력회사와의 계약체결(예) ･････ 20

1. 시설물 안전진단 계약서 ･････ 20
2. 정비사업 관리업무 용역계약서 ･････ 24
3. 건축물의 설계계약서 ･････ 36
1) 국토교통부 고시 건축물의 설계 표준계약서 ･････ 36
2) 건축물 설계계약서의 예(1) ･････ 44
3) 건축물 설계계약서의 예(2) ･････ 71
4. 법률자문 계약서 ･････ 86
5. 법무업무 위･수임 계약서(1안 / 2안) ･････ 92
6. 세무･회계업무 위･수임 계약서 ･････ 105
7. 주택건설공사 감리용역 계약서(표준계약서 / 계약서의 예) ･････ 112
8. 전기･정보통신･소방공사 감리용역 계약서 ･････ 140
9. 감정평가업무 계약서 ･････ 152
10. 천정 매립형 시스템에어컨 설치공사 계약서 ･････ 166

[제4편] 조합원 총회

제1장. 창립총회 ･････ 177

1. 창립총회 책자 표지 ･････ 178

2. 총회장소 안내문 ･････ 180
3. 목 차 ･････ 181
4. 창립총회 개최 공고문 ･････ 182
5. 모시는 글 ･････ 183
6. 총회참석 시 유의사항 ･････ 184
7. 대표자(추진위원장) 인사말 ･････ 185
8. 회 순 ･････ 186
9. 경과보고 ･････ 187
10. 총회 상정의안 ･････ 192
(1) 제1호 안건 : 재건축정비사업조합 설립동의의 건 ･････ 193
[첨부]:-1. 재건축정비사업 조합설립 동의서 ･････ 195
-2. 재건축정비사업조합 정관(안) ･････ 199
-3. 재건축정비사업조합 운영규정(안) ･････ 227
-4. 재건축정비사업조합 선거관리규정(안) ･････ 251
(2) 제2호 안건 : 조합장 선출 및 임원 인준의 건 ･････ 265
(3) 제3호 안건 : 재건축정비사업 시행계획(안) 결의의 건 ･････ 269
(4) 제4호 안건 : 추진위원회 수행업무 추인의 건 ･････ 280
(5) 제5호 안건 : 정비사업비 예산(안) 승인의 건 ･････ 282
(6) 제6호 안건 : 총회의 결의사항 위임의 건 ･････ 286
(7) 제7호 안건 : 사업추진방식 확정 및 시공자 선정결의·공사계약 체결
위임의 건 ････ 288
(8) 제8호 안건 : 기타 안건 ･････ 290
11. 조합원 참고사항 ･････ 292
(1) 정비사업 추진 절차도 ･････ 293
(2) 사업추진방식(도급제방식, 지분제방식) 비교표 ･････ 297
(3) 용어의 해설 ･････ 298
(4) 재건축사업과 컨설팅제도(PM, CM) ･････ 300
(5) PM제도 도입에 대한 대안 ･････ 301
(6) 아파트의 면적표시 방법 ････ 301
(7) 향후 조합원분양 시까지 필요한 인감증명서 및 주민등록등초본 ････ 302
♣ 토지등소유자의 동의방법(도시정비법 제36조)에 대한 이해 ･････ 303
♣ 서면결의서 양식 ･････ 304

제2장. 관리처분 총회 ･････ 305

1. 관리처분총회 책자 표지 ･････ 306
2. 총회장소 안내문 ･････ 308
3. 목 차 ･････ 309
4. 관리처분총회 소집 공고문 ･････ 310
5. 총회참석 시 유의사항 ･････ 311
6. 조합장 인사말 ･････ 312
7. 회 순 ･････ 313
8. 경과보고 ･････ 314
9. 총회 상정의안 ･････ 317
(1) 제1호 안건 : 사업시행 인가조건 이행 결의의 건 ･････ 318
(2) 제2호 안건 : 조합 수행업무 추인의 건 ･････ 348
(3) 제3호 안건 : 0000년도예산(안) 승인의 건 ･････ 351
(4) 제4호 안건 : 공사도급계약(안) 체결 승인의 건 ･････ 354
(5) 제5호 안건 : 관리처분계획(안) 결의의 건 ･････ 359
(첨부 –1) : 관리처분총회 서면참석 및 결의서(소정양식) ･････ 410
(첨부 –2) : 관리처분총회 참석권(소정양식) ･････ 411
♣ 관리처분계획 참고자료–1, -2, -3 ･････ 412
참고자료–1 : 관리처분계획(안)-재건축사업(도급제) ･････ 413
참고자료–2 : 관리처분계획(안)-재건축사업(지분제) ･････ 435
참고자료-3 : 관리처분계획(안)-재개발사업(시행사례) ･････ 456

제3장. 임시총회(0000년 0월 00일) ･････ 476

1. 임시총회 책자 표지 ･････ 477
2. 총회장소 안내문 ･････ 479
3. 목 차 ･････ 480
4. 임시총회 소집 공고문 ･････ 481
5. 총회참석 시 유의사항 ･････ 482
6. 조합장 인사말 ･････ 483
7. 회 순 ･････ 484
8. 경과보고 ･････ 485
9. 총회 상정의안 ･････ 492
(1) 제1호 안건 : 조합정관, 운영규정 및 선거관리규정 개정의 건 ････ 493
(2) 제2호 안건 : 단위세대평면 변경에 관한 건 ･････ 500
(3) 제3호 안건 : 이주관련기준 개정 추인의 건 ･････ 503
(4) 제4호 안건 : 사업비 조달방법에 관한 건 ･････ 506
(5) 제5호 안건 : 공사도급계약 체결의 건 ･････ 509
(6) 제6호 안건 : 보선임원 인준 및 궐위임원 선임에 관한 건 ･････ 564
(7) 제7호 안건 : 총회 결의사항 위임의 건 ･････ 567
(8) 제8호 안건 : 사업시행인가 조건 이행에 관한 건 ･････ 569

제4장. 정기총회 ･････ 572

1. 정기총회 책자 표지 ･････ 573
2. 총회장소 안내문 ････ 575
3. 목 차 ･････ 576
4. 정기총회 소집 공고문 ･････ 577
5. 총회참석 시 유의사항 ･････ 578
6. 조합장 인사말 ･････ 579
7. 회 순 ･････ 580
8. 경과보고 ･････ 581
9. 총회 상정의안 ･････ 592
(1) 제1호 안건 : 설계변경에 따른 사업시행계획 변경인가 신청의 건 ･････ 593
(2) 제2호 안건 : 0000년도 예산(안) 승인의 건 ･････ 598
(3) 제3호 안건 : 수행업무 추인의 건 ･････ 606
(4) 제4호 안건 : 제3차 주택형 배정방법 확정의 건 ･････ 612
(5) 제5호 안건 : 동･호수 배정방법 확정의 건 ･････ 615
(6) 제6호 안건 : 소득세 산출기준일 결정의 건 ･････ 621
(7) 제7호 안건 : 우수관로이설에 따른 지상권 설정의 건 ･･･ 623
(8) 제8호 안건 : 미동의자 처리에 관한 건 ･････ 625

제5장. 임시총회(0000년 0월 00일) ･････ 627

1. 임시총회 책자 표지 ･････ 628
2. 총회장소 안내문 ･････ 630
3. 목 차 ･････ 631
4. 임시총회 소집 공고문 ･････ 632
5. 총회참석 시 유의사항 ･････ 633
6. 조합장 인사말 ･････ 634
7. 회 순 ･････ 636
8. 경과보고 ･････ 637
9. 총회 상정의안 ･････ 653
(1) 제1호 안건 : 수행업무 추인의 건 ･････ 654
(2) 제2호 안건 : 사업시행계획 변경 추인의 건 ･････ 660
(3) 제3호 안건 : 예산(안) 추인 및 결의의 건 ･････ 674
(4) 제4호 안건 : 관리처분계획 변경(안) 결의의 건 ･････ 688
(5) 제5호 안건 : 기타 안건 ･････ 708
-1호 안건 : 조합정관 개정의 건 ･････ 709
-2호 안건 : 청산위원회 예산(안) 결의의 건 ･････ 711

제6장. 조합 해산총회(임시총회) ･････ 713
1. 조합 해산총회 책자 표지 ･････ 714
2. 총회장소 안내문 ･････ 716
3. 목 차 ･････ 717
4. 조합 해산총회 소집 공고문 ･････ 718
5. 총회참석 시 유의사항 ･････ 719
6. 조합장 인사말 ･････ 720
7. 회 순 ･････ 722
8. 경과보고 ･････ 723
9. 결산 및 감사보고 ･････ 731
10. 총회 상정의안 ･････ 737
(1) 제1호 안건 : 조합 해산(청산이행)에 관한 결의 및
이익 잉여금 처분(안) 승인의 건 ･････ 738

제Ⅲ부 기술부문

제1장. 아파트의 건축계획 ･････ 742

1. 배치계획 ･････ 743
1) 배치도 ･････ 743
2) 배치계획의 주안점 ･････ 744
3) 배치계획 시 유의사항 ･････ 744
4) 아파트 차량 진·출입구 위치결정(아파트 동선계획) 절차 ･････ 744
2. 실별 계획 ･････ 746
3. 단위평면계획수립의 기본방향 ･････ 749
4. 단위평면계획의 예 ･････ 752
5. 입면계획 등 ･････ 832
6. 단위세대 설비계획 ･････ 833
7. 기타계획 ･････ 834
1) 단위 동 계획 시 고려사항 ･････ 834
2) 단위 동 계획에서의 타입별 장･단점 ･････ 834
3) 발코니 창호 계획 시 고려사항 ･････ 836
4) 발코니 확장형 창호의 개폐방식에 따른 타입별 특징 ･････ 837
8. 커뮤니티시설의 계획 ･････ 841
1) 커뮤니티시설의 실(室) 구성 ･････ 841
2) 커뮤니티시설 평면계획 시 유의사항 ･････ 842
9. 1층 로비 계획 ･････ 843
1) 1층 로비 계획 시 유의사항 ･････ 843
2) 모든 동 1층에 피로티 설치방안 검토 ･････ 845
10. 에너지 절약계획 ････ 846
1) 태양열 에너지의 이용방법 ･････ 846
2) 외부유리창의 이용방법 ･････ 847
3) 단열재 설치위치에 따른 구분 ･････ 847
11. 주차시설 계획 ･････ 848
1) 주차장시설 ･････ 848
2) 지하주차장 진･출입시설(Ramp 시설) ･････ 853
12. 엘리베이터 계획 ･････ 853
13. 부대시설 계획 ･････ 853
1) 음식물류폐기물과 종량제 분리배출물 수거장 ･････ 853
2) 재활용품 분리수거장 ･････ 854
3) 경비실 ･････ 854
4) 통합택배시설 ･････ 855
5) 근로자를 위한 휴게시설 ･････ 856
6) 옥외 편의시설 등 ･････ 858
(1) 운동시설
(2) 벤치 등 휴게시설
(3) 어린이 놀이시설
(4) 옥외 엘리베이터 시설
(5) 조경수(造景樹)용 살수(撒水)설비
7) 1층 캐노피(Canopy)의 높이 ･････ 860

제2장. 건축공종별 시공상 유의사항 ･････ 861

1. 철근콘크리트공사 ･････ 862
2. 석공사 ･････ 863
3. 화장실 방수공사 ･････ 865
4. 월풀욕조 설치 시 유의사항 ･････ 865
5. 바닥 마루공사 ･････ 866
6. 층간소음 저감공사 ･････ 867
7. 단지경계를 위한 울타리공사 ･････ 868

제3장. 전기설비 및 위생설비 ･････ 871

1. 전기설비 ･････ 872
2. 위생설비(급수 및 배수설비) ･････ 873

제4장. 공동주택관리법 등에 대한 보완입법 제안 등 ･････ 875

1. 공동주택관리법 등에 대한보완 필요성 ･････ 876
2. 입주 후 10년차 이후 주로 발생되는 하자 ･････ 877

♣ 참고자료-준공에 대비한 사전점검사항(예) ･････ 879
♣ 2022년 종합부동산세율(주택), 종합부동산세(주택) 고령자 및 장기보유 감면내역 ･････ 889
♣ 2022년 종합부동산세(주택) 세액 산출식, 2022년 종합부동산세 공제급액 ･････ 890
♣ 1주택 종합부동산세액 산출 시 부부(夫婦) 단독명의/공동명의 비교 ･････ 891
♣ 2022년 부동산 양도소득세율 ･････ 892
♣ 2022년 양도소득세 장기보유 특별공제율 ･････ 893
♣ 고가주택 기준금액, 2022년 주택 취득세율,
주택시장 규제별 해당지역(시행일) ･････ 894
♣ 주택시장 규제지역별 규제내용 ･････ 897
♣ 민간주택 분양가상한제 적용지역,
증여세율과 증여세 공제한도(주택)(2022.1. 현재) ････ 899
♣ 재건축부담금 예정액 산출의 예/재건축부담금 산출식 ･････ 900

[부 록]
부록-1 : 서울특별시 정비사업 조합 등 표준 행정업무규정(개정 고시) ･････ 903
부록-2 : 서울특별시 도시및주거환경정비 조례 ･････ 918
부록-3 : 서울특별시 도시및주거환경정비 조례 시행규칙 ･････ 976
부록-4 : 주택건설 기준 등에 관한 규정(국토부 제정) ･････ 988
부록-5 : 주택건설 기준 등에 관한 규칙(국토부 제정) ･････ 1016
부록-6 : 공동주택 바닥충격음 차단구조인정 및 관리기준(국토부 제정) ･････ 1027
부록-7 : 공동주택 층간소음의 범위와 기준에 관한 규칙 ･････ 1046
부록-8 : 발코니 등의 구조변경절차 및 설치기준(국토부 제정) ･････ 1048
부록-9 : 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률(국토부 제정) ･････ 1051
부록-10 : 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 시행령(국토부 제정) ･････ 1071
부록-11 : 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 시행규칙(국토부 제정) ･････ 1084
부록-12 : 주택공급에 관한 규칙(국토부 제정) ･････ 1092

❖ 줄임말
1. 도시및주거환경정비법은 ‘법’, ‘도정법’ 혹은 ‘도시정비법’으로 약칭
2. 도시및주거환경정비법 시행령은 ‘영’ 혹은 ‘시행령’으로 약칭