월급쟁이 경매 전략

ㆍ 프롤로그 _ 월급쟁이에게 경매를 권하는 이유

1부 사표 대신 입찰 서류를 쓰자
1장 한 달 안에 뛰어들 자세로 시작
01. 월급쟁이의 돌파구, 경매
02. 제대로 알자! 경매에 대한 오해와 진실
2장 경매하기 전에 꼭 알아야 할 것
01. 목적에 따라 포지션이 달라진다
02. 경매과정 한눈에 미리 보기
03. 경매 체크리스트를 통해 내 상황을 파악하자
04. 미리 만나 보는 경매 관련자들
05. 투자 고수도 잊지 않는 유의사항 10
투자자라면 알아야 하는 것 ① 투자는 불확실과의 싸움이다
투자자라면 알아야 하는 것 ② 확신의 중요성

2부 월급쟁이를 위한 100% 성공 경매 6단계
1장 경매 1단계 _ 내게 맞는 물건 찾기
01. 나부터 돋보기로 들여다보자
02. 내게 맞는 물건을 직접 찾을 수 있나요?
03. 나쁜 물건은 없다
2장 경매 2단계 _ 권리 분석, 실수만 하지 않으면 된다
01. 권리 분석이 이렇게 간단한가요?
02. ‘인수냐? 말소냐’ 다음은 ‘배당 분석’
03. 마지막으로 법정기일을 확인하라
3장 경매 3단계 _ 뭐니 뭐니 해도 메인은 물건 분석
01. 시작은 책상
02. 현장 조사 ① 뭐부터 봐야 하죠?
03. 현장 조사 ② 달라도 너무 다르네
04. 중개사무소의 문을 열어라 ① 그 어디서도 들을 수 없는 정보가 쏙쏙
05. 중개사무소의 문을 열어라 ② 공인중개사의 입을 여는 노하우
4장 경매 4단계 _ 경매의 꽃은 입찰이다
01. 입찰가 산정에 필요한 소스
02. 입찰가, 얼마면 되겠니?
03. 입찰 법정의 문을 열다
04. 낙찰은 80%의 성공
5장 경매 5단계 _ 매각대금을 납부해야 진짜 내 것이 된다
01. 경매와 대출
02. 경매 고수는 대출을 잘 받는다
6장 경매 6단계 _ 명도에는 협상의 기술이 필요하다
01. 명도 A부터 Z까지
02. 사례를 통한 명도 학습

3부 고수익으로 가는 경매
1장 잘만 고르면 되는 상가 경매
01. 상가의 생명은 임대 수익
02. 상가마다 옥석이 있다
03. 상가 경매 사례 엿보기
2장 난이도가 높은 토지 경매
01. 토지를 파악하는 눈
02. 토지 경매 사례 엿보기
3장 보물을 찾을 수 있는 특수 물건 경매
01. 특수 물건에 접근하는 자세
02. 특수 물건 경매 사례 엿보기
4장 새로운 틈새 투자, 공매
01. 공매를 주목하자
02. 예금보험공사와 신탁회사 공매
03. 공매 사례 엿보기

ㆍ 에필로그 _ 준비되었다면 시작하라

경매는 완전히 공정한 시장이다. 누구나 노력만 하면 입찰할 물건에 대해 전국 1등의 정보를 가질 수 있다. 그러한 정보를 얻는 데는 불과 며칠간의 노력만 있으면 된다. 입찰할 때도 아무런 제한이 없다. 누구나 입찰 보증금만 있으면 되기 때문이다.
‘공정한 시장, 공정한 투자’가 당연한 말처럼 들리겠지만 주변을 살펴보자. 주식이나 아파트 청약 시장, 도박은 처음부터 공정한 경쟁이 되지 못한다. 개미 투자자들은 주식 시장에 대한 정보력이 부족하다. 청약 시장은 경쟁률이 높고 반복적으로 수익을 내기도 어렵다. 도박은 말할 것도 없이 하면 할수록 잃는다. 반면 경매는 안전하고 공정한 룰로 진행된다. 주식 부자, 아파트 청약 부자, 도박 부자는 별로 없지만 경매로 넉넉하게 사는 사람은 주변에 의외로 많다. 게다가 경험이 쌓이면 난이도 있는 물건에 입찰해서 더 큰 수익을 얻을 수 있는 길도 존재한다.

최고의 낙찰은 1등과 2등 간의 금액 차이가 적은 경우다. 두 명(1등, 2등)이 비슷한 금액으로 경쟁했다는 것은 입찰가 산정에 서로 실수가 없었다는 반증이기도 하다. 요즘은 입찰 금액의 경쟁 구간이 매우 좁아져서 3등까지 참고하면 좋겠지만 경매 진행상 3등까지 공개하는 경우가 적어서 알기가 힘들다.
반대로 1등과 2등 간의 입찰 금액 차이가 5% 이상 나기도 한다. 1등이 너무 높게 낙찰받았다고 볼 수 있다. 이러한 사례를 기준으로 입찰가를 산정하면 똑같이 고가 낙찰 금액으로 계산될 수 있으니 이런 경우에는 고가 낙찰로 생각하자. 이 경우에는 1등과 2등 간에 차이가 난 금액을 절반으로 줄인 금액을 낙찰가로 정하는 것도 방법이다.
두 명이 같은 금액을 쓰는 바람에 둘만 다시 입찰하는 경우가 종종 있다. 또한 만 원 단위로 결정 나기도 한다. 필자는 17,000원 차이로 2등을 한 적이 있었다. 이런 충격적인 2등을 하는 일이 없도록 하자. 그래서 강의 시간에 항상 외친다.
“만 원 단위까지 좀 써 주세요. 그거 절대 소심한 것이 아니니까요!”

입찰 전에는 현장 조사를 나갔을 때 물건 주변 사람들과 마주치면 의심의 눈초리를 받기 일쑤다. 남의 집을 빙빙 돌면서 볼 뿐만 아니라 주차장, 우편함까지 매의 눈으로 쳐다보니 그렇게 보일 것이다. 하지만 낙찰을 받은 후에는 상황이 달라진다. “낙찰자입니다.”라고 하면 다 되기 때문이다.
지금부터는 막연한 입찰자가 아니라 조만간에 소유자가 될 낙찰자이자 고객으로 중개사무소에 들어갈 수 있다. 또한 점유자를 직접 대면한 다음, 협상하고 내보내야 하는 위치가 된다. 법원 경매계에도 낙찰자의 신분으로 관련 물건 서류를 열람할 권한이 있다. 더 이상 “누구세요?”는 없다.