2011 펀드투자상담사 3 : 부동산펀드

Part Ⅰ. 부동산펀드 법규

Chapter 1. 총설

제1절 부동산간접투자제도 개요 16

제2절 부동산간접투자제도 경과 17

Chapter 2. 부동산의 기초이해

제1절 의의 18

제2절 부동산의 개념 및 이해 18
1 부동산의 법?제도적 개념_18
2 부동산(토지) 확인시 필수 확인서류_19
3 등기부등본 구성_19
4 토지관련 공부의 확인내용_20

제3절 부동산의 분류 20
1 토지의 분류_20
2 건물의 분류_26

Chapter 3. 부동산펀드

제1절 부동산펀드의 정의 34

제2절 부동산펀드의 법적 형태에 따른 구분 35

제3절 부동산펀드의 설정?설립 주체 및 집합투자규약 36

제4절 부동산펀드의 관련 당사자 및 주요 역할 37

제5절 부동산펀드의 자금납입방법 40

제6절 환매금지형 부동산펀드 41

제7절 부동산펀드의 부동산운용전문인력 41

제8절 부동산펀드의 투자대상 42
1 개요_42
2 부동산펀드 투자대상으로서의 부동산 등_43
3 부동산펀드 투자대상으로서의 증권_45
4 부동산펀드 투자대상으로서의 특별자산 예시_46

제9절 부동산펀드의 운용제한 47
1 부동산에 대한 운용제한_47
2 공모부동산펀드의 운용제한_49

제10절 부동산펀드의 운용특례 52
1 부동산의 취득?처분시 운용특례_52
2 금전의 차입_52
3 부동산개발사업시 운용특례_54
4 제3자에의 업무위탁_54
5 금전의 대여_55

제11절 부동산의 평가 55

◎단원정리문제_57


Part Ⅱ. 부동산펀드 영업 1(부동산펀드의 종류 및 특성)

Chapter 1. 부동산펀드 총설

제1절 ?자본시장법?에서의 부동산펀드 종류 62
1 ?자본시장법?에서의 부동산펀드 정의 및 범위_62
2 ?자본시장법?에서의 부동산펀드 종류_65

제2절 기타 부동산펀드의 분류 66
1 부동산펀드의 분류기준_66
2 펀드의 설립국가 기준에 따른 부동산펀드의 분류_67
3 펀드의 법적형태 기준에 따른 부동산펀드의 분류_68
4 펀드자금의 모집방식 기준에 따른 부동산펀드의 분류_69
5 펀드의 투자대상지역 기준에 따른 부동산펀드의 분류_70
6 펀드 투자대상의 사전특정여부 기준에 따른 부동산펀드의 분류_72
7 펀드의 투자운용전략 기준에 따른 부동산펀드의 분류_74
8 펀드규모의 증대가능 기준에 따른 부동산펀드의 분류_75
9 펀드 투자자의 환매청구가능 기준에 따른 부동산펀드의 분류_76

Chapter 2. 부동산펀드의 종류 및 특성

제1절 실물형부동산펀드 77
1 실물형부동산펀드의 개요_77
2 매매형부동산펀드_78
3 임대형부동산펀드_81
4 개량형부동산펀드_84
5 경공매형부동산펀드_85
6 개발형부동산펀드_88

제2절 대출형부동산펀드 90
1 프로젝트 파이낸싱 개요_90
2 대출형부동산펀드_92

제3절 권리형부동산펀드 96
1 권리형부동산펀드의 개요_96
2 분양권에 투자하는 권리형부동산펀드_97
3 부동산관련 신탁수익권에 투자하는 권리형부동산펀드_99
4 부동산담보부 금전채권에 투자하는 권리형부동산펀드_100

제4절 증권형부동산펀드 102
1 증권형부동산펀드의 개요_102
2 특정 부동산자산관련 증권에 투자하는 증권형부동산펀드_102
3 부동산투자회사(REITs) 발행주식에 투자하는 증권형부동산펀드_104
4 부동산개발회사 발행증권에 투자하는 증권형부동산펀드_106
5 부동산투자목적회사 발행지분증권에 투자하는 증권형부동산펀드_107

제5절 파생상품형부동산펀드 108
1 부동산을 기초자산으로 하는 파생상품 의미_108
2 파생상품형부동산펀드_110

제6절 준부동산펀드 111
1 준부동산펀드의 개요_111
2 준부동산펀드의 예시_112

제7절 부동산펀드의 경과 및 전망 115
1 간접투자자산운용업법하에서의 부동산펀드의 경과_115
2 자본시장법하에서의 부동산펀드의 전망_117

Chapter 3. 부동산펀드 투자자 상담

제1절 부동산펀드 종류별 투자자 상담 119
1 부동산펀드 투자자 상담의 기초_119
2 국내 부동산펀드 종류별 상담시 고려사항_121
3 해외부동산에 투자하는 부동산펀드 상담시 고려사항_122
4 환매금지형 부동산펀드 상담시 유의사항_124

◎단원정리문제_125


Part Ⅲ. 부동산펀드 영업 2(부동산펀드 투자기법 및 포트폴리오)

Chapter 1. 부동산 투자기법

제1절 부동산펀드의 투자기법 134
1 매수 시점_134
2 내적성장과 외적성장_134
3 부동산 유형별 투자_136
4 재무전략_140

제2절 매입 구조 142
1 실물 대 금융자산_142
2 미국의 지분형 REITs와 모기지 REITs_143

Chapter 2. 부동산 포트폴리오

제1절 포트폴리오의 수익률과 위험 144
1 포트폴리오 수익률의 측정_144
2 포트폴리오 위험의 측정_144

제2절 포트폴리오의 분산투자의 효과 145
1 부동산 투자의 체계적 위험과 비체계적 위험_145
2 분산투자 효과_145
3 부동산펀드에서의 분산투자 효과_146

◎단원정리문제_148


Part Ⅳ. 부동산펀드 투자 1(부동산 시장의 이해)

Chapter 1. 부동산 시장에 대한 종합적인 분석의 틀

제1절 외부요인 분석 152
1 경제여건과 부동산 시장_152
2 자본시장과 부동산 시장_153

제2절 부동산 시장의 하부시장 분석 154
1 공간시장_154
2 자산시장_154
3 개발산업_155

Chapter 2. 거시경제, 경기변동과 부동산 시장

제1절 거시경제 변수와 부동산 시장 156

제2절 경기변동과 부동산 경기변동 158
1 경기변동_158
2 부동산 경기변동_159
3 부동산 경기변동의 4국면_160
4 부동산 경기변동과 다른 경기변동과의 관계_161
5 부동산 경기변동과 부동산 투자전략_161

Chapter 3. 부동산 시장의 수요?공급분석

제1절 부동산 시장의 수요와 공급의 개념 164

제2절 부동산 시장의 수요?공급요인 165
1 수요요인_165
2 공급요인_166

제3절 부동산 수요와 공급의 탄력성 167
1 부동산의 수요탄력성_167
2 부동산의 공급탄력성_170

제4절 부동산 시장의 가격결정 170
1 균형가격과 거래량_170
2 시장균형의 변동_171

제5절 부동산 시장의 특징 171

Chapter 4. 부동산 시장과 정부의 정책

제1절 부동산 시장과 정부개입 173

제2절 부동산 정책 174
1 수요 정책_175
2 공급 정책_175
3 가격 정책_176
4 조세 정책_177

◎단원정리문제_179


Part Ⅴ. 부동산펀드 투자 2(부동산투자 가치분석)

Chapter 1. 부동산 가치평가

제1절 개요 184
1 가치와 가격_184

제2절 부동산 가치분석 과정 186
1 부동산가치의 발생 및 형성요인_186
2 지역 및 개별분석_188
3 부동산 가치추계 원칙_189
4 가치평가방식 개관_189

제3절 부동산 감정평가 3방식 190
1 시장접근법(비교방식)_191
2 비용접근법(원가방식)_193
3 소득접근법(수익방식)_195
4 감정평가 3방식의 비교_197

Chapter 2. 부동산의 투자가치 분석

제1절 부동산투자의 의의 199

제2절 투자 대상 부동산의 현금흐름 199
1 영업상의 현금흐름 : 보유 기간_200
2 매각 현금흐름 : 처분 시점_203

제3절 수익률의 종류 204
1 내부수익률_205
2 Cash on Cash 수익률_205

Chapter 3. 부동산개발사업 사업타당성 평가

제1절 부동산개발사업 개요 206
1 부동산개발사업의 개념_206
2 부동산개발사업의 종류_206

제2절 사업타당성 평가 절차 207
1 의의_207
2 자료수집_208
3 분석구조_209
4 경제성 분석_210

◎단원정리문제_218


Part Ⅵ. 부동산펀드 투자 3(부동산 프로젝트 파이낸싱(PF))

Chapter 1. 부동산 개발금융의 개념 정립

제1절 부동산 PF의 발전 경과 224
1 국내 부동산 개발금융의 흐름_224
2 개발신탁의 도입_225
3 프로젝트 회사의 출현_226
4 개발 자산 유동화의 출현_227
5 PF 브리지론에 의한 사업부지 매입 잔금 조달_234
6 전체 PF 현황_238

제2절 PF Loan에 대한 채권 보전 장치 239
1 개발 사업위험에 추가되는 사업주체 신용위험_239
2 PF ABS에 대한 신용평가 방법론_240
3 개발자산 유동화의 Cashflow에 대한 내부 안전장치_243
4 시공사에 의한 외부 신용보완_247
5 대한주택보증의 분양 보증_252

제3절 PF 채권 부실 문제의 해결 252
1 한국자산관리공사의 PF부실채권 매입_253
2 PF 워크아웃 도입_253
3 부동산 개발 펀드_254

◎단원정리문제_255


Part Ⅶ. 부동산펀드 리스크관리

Chapter 1. 총론

제1절 위험 260
1 위험의 개념_260
2 전통적인 금융투자상품의 위험_261

제2절 부동산투자의 위험 263
1 부동산투자의 특성_263
2 대안투자 위험_265
3 부동산투자 위험_269

Chapter 2. 부동산투자위험의 관리

제1절 일반론 272
1 부동산투자위험 관리 절차_272
2 위험 관리방안_273

제2절 리스크조직 275
1 개념_275
2 위험관리부서_275
3 부동산 위험관리조직_276

제3절 리스크 분석 278
1 사업성과 리스크_278
2 사업타당성 분석_279

Chapter 3. 부동산 개발 위험

제1절 부동산 개발사업 282
1 개념_282
2 부동산 개발사업의 구조_282
3 자금조달_283

제2절 부동산 개발사업 단계별 리스크 요인 283
1 개발사업 사전 평가 단계_283
2 개발 준비 단계_284
3 개발 단계_285
4 입주?정산 단계_286

제3절 부동산 개발사업 리스크 관리 방안 286
1 개발사업 사전 평가 단계의 리스크 관리_287
2 개발 준비 단계의 리스크 관리_287
3 개발 단계의 리스크 관리_287
4 개발 후 단계의 리스크 관리_287

Chapter 4. 대출형부동산펀드 위험

제1절 개념 및 구조 288
1 개념_288
2 특징_288
3 대출형부동산펀드의 구조_289
4 위험의 분배_290

제2절 대출형부동산펀드 리스크 유형 290
1 사업 인?허가 위험_290
2 사업부지 관련_291
3 부도위험_291
4 분양위험_291
5 계약불이행 위험_291
6 투자원금 손실 위험_292
7 공모펀드 위험_292

제3절 단계별 리스크 요인 및 관리방안 293
1 투자 단계의 리스크 요인 및 관리방안_293
2 시공사의 역할_297
3 펀드운용 단계의 리스크 요인 및 관리방안_298
4 위험요인 점검_300

Chapter 5. 임대형부동산펀드 리스크

제1절 개념 및 구조 306
1 개념_306
2 구조_306
3 시장흐름_307

제2절 리스크의 유형 310
1 매입단계_310
2 건설 중인 부동산 매입 위험_311
3 운용 단계_313
4 청산 단계_316
5 위험요인 점검_317

Chapter 6. 경?공매형부동산펀드 리스크

제1절 개념 및 구조 320
1 개념_320
2 구조_320
3 특징_321

제2절 리스크 유형 322
1 매입단계의 리스크_322
2 매각단계의 위험_323

제3절 리스크 관리방안 324
1 투자자산 평가 위험_324
2 법률 위험_324
3 자산처분 위험_324
4 펀드 규모의 적정성_325
5 펀드 운용사의 체계적 관리_325

Chapter 7. 해외부동산펀드 리스크

제1절 개념 및 유형 326
1 개념_326
2 해외부동산펀드의 유형_326

제2절 리스크 유형 327
1 해당국의 정치, 경제, 법률적 차이_327
2 현지인 위험_327
3 제도 및 실사비용 위험_328
4 조세 위험_328
5 환매 유동성 위험_328
6 환율 위험_329
7 펀드 정보의 제한_329
8 글로벌 신용경색 위험_330

제3절 위험 관리 방안 330
1 펀드의 선택_330
2 포트폴리오_331
3 환위험_331
4 펀드 운용사의 선택_332

◎단원정리문제_333