재개발.뉴타운 투자의 모든 것

지은이의 말_재개발·뉴타운 투자, 알고 해야 돈 번다!

1장 재개발·뉴타운 투자가 돈 되는 이유 9가지
재개발·뉴타운이란 무엇인가?
가장 비싼 아파트는 뉴타운 아파트가 될 것이다
재개발·뉴타운 투자의 수익 구조
소액으로도 투자가 가능하다
한 번 공부하면 20년 넘게 써먹을 수 있다
예상수익을 계산해볼 수 있다
조합원은 로열층을 배정받는다
투자 기간을 예측할 수 있다
이주비로 투자금을 회수할 수 있다

2장 재개발·뉴타운 투자로 돈 버는 방법은 따로 있다
기본계획이 나와야 개발할 수 있다
사업성이 좋아야 한다
재개발도 입지가 중요하다
프리미엄이 분양가 차익보다 클 수 있다
내가 아는 지역만 고집하지 마라
평단가보다는 프리미엄을 계산하라
투자금 대비 수익률을 따져라
권리가액은 공시지가가 기준이 아니다
조합원분양가도 함께 생각하라
국·공유지 위의 무허가건축물 투자
분양가 상한제, 득이 될 수도 있다
무이자 이주비, 결코 무이자가 아니다
도로와 나대지의 이주비, 받을 수 있다
임대아파트와 주거이전비, 정확히 알자
그 외에 고려해야 할 것들
One Point Lesson_세입자 주거이전비, 누가 부담해야 하나?

3장 실전 재개발·뉴타운 투자 노하우를 공개한다
비례율, 제대로 알아야 한다
사업성이 안 좋아도 투자수익은 날 수 있다
시세 낮은 곳의 큰 평형, 비교적 수익이 더 크다
도로 투자, 노하우는 이것이다
도로 물건, 언제 투자해야 할까?
이주시 인접 동네를 노려라
다세대주택 신축으로 돈 버는 방법은 따로 있다
One Point Lesson_좋은 물건 잡는 법

4장 재개발·뉴타운 진행 절차를 정확히 파악하자
1단계_기본계획 수립
2단계_정비구역 지정
3단계_조합설립추진위원회 승인
4단계_조합설립인가
5단계_사업시행인가
6단계_관리처분계획인가

5장 감정평가와 권리가액을 알아야 돈 벌 수 있다
비례율은 이미 정해져 있다
권리가액을 예상하는 방법을 익히자
관리처분내역, 이렇게 활용하자
다세대주택의 권리가액

6장 재개발·뉴타운지역 분석, 흙 속의 진주는 이렇게 찾는다
신길재정비촉진지구_여의도 배후지
노량진재정비촉진지구_엄청난 수요를 불러올 것이다
흑석재정비촉진지구_한강 조망이 가능한 황금의 땅
거여마천재정비촉진지구_강남에 포함된 유일한 지역
수색증산재정비촉진지구_서북권 최고의 주거단지
북아현재정비촉진지구_서대문의 랜드마크 후보지
장위재정비촉진지구_상당한 프리미엄이 기대된다

7장 재개발·뉴타운 투자의 수익성, 이렇게 분석한다
신길재정비촉진지구의 수익성 분석
흑석재정비촉진지구의 수익성 분석
북아현재정비촉진지구의 수익성 분석
One Point Lesson_흑석동 분양을 통해 배운 것들

8장 재개발·뉴타운 투자, 사례로 배우자
실제 투자 사례를 통한 수익분석
봉천동 ××구역 도로 물건 투자 사례
흑석지구 나대지 물건 투자 사례
신길지구 상가건물 투자 사례
신길지구 다세대주택 투자 사례
One Point Lesson_4년 만의 경매 낙찰기
One Point Lesson_신길동 40평 주택의 경매물건 사례
One Point Lesson_신길동 69평 도로 물건 경매 사례

9장 재개발·뉴타운 투자, 세금의 맥을 짚다
주택 수에는 포함되나 주택은 아닌 입주권
입주권의 비과세
재개발로 취득한 대체주택 비과세 요건
실거주를 목적으로 한 입주권 취득시 비과세 요건
입주권의 보유기간 인정 여부
재개발 관련 취·등록세

10장 재개발·뉴타운 분양자격의 모든 것
서울시 조례를 통해 배우자
분양자격에 관한 실제 상담사례
무허가건축물의 분양자격
상가의 분양자격
재개발 조합원 분양자격 6가지
One Point Lesson_nothing lasts forever(영원한 것은 없다)

노후화된 주택가에 기반시설부터 다시 놓이는 대단지의 아파트가 건립되고, 학교가 새로지어져 그곳이 중산층 이상의 자녀들이 다니는 학군으로 변하게 되면 아파트값은 어떻게 될까? 현재 서울의 각구에는 한두 곳의 뉴타운이나 재정비촉진지구가 지정되어 있다. 뉴타운사업의 진행되어 아파트가 세워진다면 각 구에서 가장 비싼 아파트는 당연히 대단지의 뉴타운 아파트가 될 것이다. 은평구 수색동?증산동이 있는 수색증산지구의 아파트는 마포구 상암동에 있는 월드컵아파트의 가격을 넘어설 것이라는 기대를 받는 곳이다. 또한 동작구의 흑석지구는 서초구 반포 래미안이나 반포 자이 시세의 70% 이상이 될 것으로 예상된다. 고가로 형성이 되었을 때 35평형이 7억~7억 5천만 원 정도였던 문래동 자이보다 더 높은 시세를 보일 것으로 예상되는 신길지구와 영등포지구도 있다. -1장

뉴타운이 형성되기 전과 형성되고 난 후의 주거환경은 엄청난 차이가 있다. 또한 뉴타운이 형성되기 전에 분양한 아파트분양가와 아파트가 들어서기 시작하고 뉴타운의 모습이 갖춰진 후의 아파트시세 또한 큰 차이가 있을 것이다. 아파트분양가는 주변 시세에 맞춰 분양이 될 만한 가격으로 정해지기 때문에 뉴타운에서 선분양하는 아파트의 분양가는 뉴타운 형성 후의 기대 시세보다 많이 낮을 수밖에 없다. 하지만 분양한 뒤 2~3년 후 아파트들이 하나씩 들어서고 그 모습이 완성되면 기대 시세만큼 올라갈 것이다. 길음뉴타운 래미안 30평대가 6억 원을 넘었었다. 뉴타운이 아니고서야 길음동 30평대 아파트가 6억 원을 넘긴다는 것을 누가 생각이나 하겠는가. -2장

이제부터 도로가 왜 좋은지 잘 이해해야 한다. 일단 좋은 물건이라 하면 싼 물건을 말한다. 도로라도 비싸게 나오면 좋은 물건이 아닐 것이다. 그런데 일반적으로는 필자가 다음카페에 올렸던 물건들만큼은 아니더라도 일반 매물들보다는 시세가 많이 낮게 나올 것이다. “재개발 투자에서 시유지 무허가는 바가지다”라고 할 정도로 고평가가 되어 있는데, 도로는 아직까지 매도인들이 어떻게 평가되고 있는지 정확히 모르고 있다. 중개업소도 마찬가지이다. 많은 중개업소들이 관리처분되는 재개발지역에서의 경험이 없어 도로의 평가가 어떻게 나오는지 잘 모르다 보니 싼 물건들이 나오는 것이다. -3장