감정평가방법론

제1장 거래사례비교법 7
제1절 개 요 8
제2절 거래사례의 수집 및 선택 9
제3절 다수거래사례 수집의 필요성 12
제4절 배분법 16
제5절 대표성이 없는 거래사례의 처리 18
제6절 거래사례 분석시 유의사항 20
제7절 사례의 정상화 22
제8절 비교요소 30
제9절 거래사례의 비교분석방법 및 수정방법 34
제10절 거래사례비교법의 과학화, 객관화 방안 39
?연습문제 43

제2장 원가법 47
제1절 개 요 48
제2절 재조달원가 49
제3절 감가수정 57
?연습문제 75

제3장 수익환원법 79
제1절 개 요 80
제2절 기초개념 81
제3절 환원대상 수익 95
제4절 자본환원율 111
제5절 자본환원방법 125
?연습문제 151
부 록 정액성장모형의 도출 154
J계수의 도출
K계수의 도출

제4장 3방식의 확장 및 응용 161
제1절 회귀분석법 162
제2절 노선가식평가법 171
제3절 가산방식과 공제방식, 개발법 175
제4절 총수익승수법 182
제5절 새로운 감정평가방법 187
?연습문제 205

제5장 공시지가기준법 229
?연습문제 230
부 록 상업지대의 지역요인 및 개별요인 231
주택지대의 지역요인 및 개별요인
공업지대의 지역요인 및 개별요인
농경지대(전지대)의 지역요인 및 개별요인
농경지대(답지대)의 지역요인 및 개별요인
임야지대의 지역요인 및 개별요인
택지후보지지대의 지역요인 및 개별요인

제6장 임대차평가 243
제1절 기초개념 244
제2절 임대료의 평가방법 255
제3절 계속임대료의 평가방법 273
제4절 임대권과 임차권의 평가 277
?연습문제 282
부 록 복리표(월복리계산, 기말불입)연리=5% 287
복리표(월복리계산, 기말불입)연리=6%
복리표(월복리계산, 기말불입)연리=7%
복리표(월복리계산, 기말불입)연리=8%
복리표(월복리계산, 기말불입)연리=9%
복리표(월복리계산, 기말불입)연리=10%
복리표(월복리계산, 기말불입)연리=11%
복리표(월복리계산, 기말불입)연리=12%

참고문헌 284

색인 289

[머리말]

필자는 2012년에 「(감정평가란 무엇인가)감정평가학 입문」이란 책을 출간한 바 있다. 「감정평가학 입문」이 감정평가의 본질과 존재 이유에 초점을 맞춘 감정평가이론의 입문서라면, 이번에 내놓는 책은 실무적인 관점에서 감정평가의 방법에 초점을 맞춘 실무이론서이다.
그동안 감정평가업계를 둘러싼 사회경제환경은 급격하게 변화해왔다. 글로벌화의 진전 속에 국제평가기준과의 정합성 요구, 감정평가업계 내?외부의 경쟁 심화, 전문자격자 간 협업의 필요성 증대 등이 대표적인 예이다. 이러한 환경변화에 적극적으로 대응하고 보조를 맞추기 위해 감정평가업계는 끊임없는 노력을 기울여왔다. 이러한 노력이 원동력이 되어 다양한 제도적 변화를 이끌었다.
감정평가의 공정성과 객관성을 제고하기 위한 목적으로 전면개정된 「감정평가에 관한 규칙」이 2013년 1월 1일부터 시행되었고, 감정평가에 대한 국민의 신뢰를 높이고 감정평가 기법의 발전 등 변화된 환경을 반영하기 위한 목적으로 「감정평가 실무기준」이 제정되어 2014년 1월 1일부터 시행되었다. 한편, 한국감정평가협회와 한국감정원은 「감정평가 실무기준」의 올바른 해석과 적용 그리고 「감정평가 실무기준」의 조기정착을 위해 「감정평가 실무기준 해설서」를 발간하였다.
필자는 이러한 사회경제적?제도적 변화를 최대한 반영하여 감정평가의 다양한 방법을 알고자 하는 학생, 실무자, 일반인들에게 도움이 될 수 있도록 이 책을 구상하였다. 사실 이 책의 1차 독자는 웅지세무대학교 학생을 비롯한 대학생들이다. 대학에 들어와서 감정평가를 처음 접하는 학생들이 공부하는 데 어려움을 겪는 모습을 보면서 이들에게 도움을 주고자 한 것이다. 대학생 뿐만 아니라 감정평가사 시험을 준비하는 수험생과 감정평가 및 부동산 분야에 종사하고 있는 실무자들에게도 많은 도움이 되리라 생각한다.
이 책은 다음과 같은 특징을 가지고 있다.
첫째, 누구나 쉽게 이해할 수 있도록 내용을 구성하였다. 기본적이고 핵심적인 용어의 개념을 쉽고 정확하게 정의하였으며, 시작부터 끝까지 일관된 용어와 개념을 적용하도록 노력하였다. 또한 기본적인 상식과 지식을 가지고 있는 사람이면 내용을 충분히 이해할 수 있도록 표현하고 서술하고자 하였다.
둘째, 제대로 이해할 수 있도록 내용을 구성하였다. 무엇인가를 제대로 알기 위해서는 체계성과 논리성이 무엇보다 중요하다. 필자는 다양한 실무경험과 강의경험, 그리고 학생, 수험생들과의 소통을 바탕으로 어떻게 체계를 구성하고 논리를 펼쳐가는 것이 최선의 방법인지를 파악할 수 있었다. 논리적인 사고를 키우고, 체계적인 이해를 돕는 데 이 책이 큰 도움이 되리라 생각한다.
셋째, 현실에 바로 적용할 수 있도록 내용을 구성하였다. 감정평가방법론은 매우 실용적인 내용을 담고 있다. 따라서 이를 학습한 후에 실무에서, 현장에서 바로 적용할 수 있도록 내용을 구성하였다. 특히, 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」, 「감정평가에 관한 규칙」, 「감정평가 실무기준」, 「감정평가 실무기준 해설서」, 대법원 판결의 내용을 유기적으로 연결하고, 해당 본문에서 바로 확인할 수 있도록 함으로써 실무활용도를 극대화시킬 수 있도록 하였다.
이 책을 쓰는 데 많은 분들의 도움이 있었다.
먼저, 책을 쓸 수 있도록 용기와 격려를 북돋아주시고, 좋은 책을 쓰고 강의를 잘하는 요령에 대해 늘 열정적으로 인도해주시는 웅지세무대학교의 송상엽 이사장님께 감사드린다. 그리고 항상 뛰어한 혜안과 통찰로 세상과 학문을 깊고 넓게 이해할 수 있도록 지도해주시는 정준호 교수님, 늘 제자들을 아끼고 사랑하시며 학문적 성장을 할 수 있도록 뒷받침해주시는 방경식 교수님께도 감사드린다.
이 책을 쓰는 데 선학들의 뛰어난 연구와 끊임없는 노력에 많은 영향을 받았다. 이들의 학문에 대한 애정과 열정에 다시한번 감사드리며, 일일이 거명하지 못함을 안타깝게 생각한다.
이 책을 마무리하는 데 도움을 준 웅지세무대학교의 아끼는 제자들[우성하 감정평가사(24회 최연소 합격), 곽민철 감정평가사(25회 고득점 합격), 윤성준 감정평가사(25회 최연소 합격)]과 한지현 감정평가사(24회 수석 합격)에게도 다시한번 고마움을 전한다.
아울러 감정평가의 중요성을 인식하고 출판을 기꺼이 맡아주신 (주)윌비스 의 전병현 대표님, 좋은 책을 만들기 위해 책의 구성과 편집, 디자인에 열과 성을 다해주신 원성일 차장과 직원분들에게도 감사의 뜻을 전한다.
이 책을 쓰는 동안 무한한 관심과 한없는 배려를 통해 큰 힘을 준 사랑하는 아내 황은실 그리고 두 아들 서영우, 서정우에게도 감사의 마음을 전한다. 그리고 노구의 몸으로 가족 뒷바라지에 여념이 없으신 장모님께 고마움의 뜻을 전한다. 멀리서 아들의 건강과 행복을 위해 걱정해주시고 기도해주시는 아버지께도 감사의 마음을 전한다. 마지막으로 저 멀리 하늘나라에 가셔서도 늘 곁에서 아들을 보살펴주고 계신 우리 어머니께 이 책을 바칩니다.
끝으로 이 책의 어떠한 오류도 필자의 게으름과 무지때문임을 밝히며, 독자 여러분의 많은 의견과 건설적인 비판을 바란다.
독자 여러분의 건강과 행복을 기원하는 바이다.

2015년 2월 15일 웅지세무대학교 연구실에서
서광채