부동산 경매

머리말


1장 경매상식 무장하기
_초보자를 위한 경매 상식
1. 왜 경매인가
경매의 7가지 인기 요소
2. 법원 경매 10계명
3. 안전한 물건 찾기
4. 경매 브로커와 경매 상담업소
경매 브로커｜경매 브로커의 함정｜경매 상담업소
5. 경매공고 파악하기
법원경매정보｜경매정보회사｜유관기관｜경매정보지｜일간지추천물건코너
6. 초보자의 경매 자세
7. 부동산 구입과 유의사항
부동산 구입 전 유의사항｜부동산 계약 시 유의사항
8. 등기부등본 보는 법
등기부｜부동산 등기부등본의 구성｜집합건물 등기부등본｜부동산 등기와 절차｜등기부 열람
9. 초보 경매 노하우
주거용 부동산 경매 노하우｜아파트 경매 노하우｜토지 경매 노하우｜상가경매 노하우｜공장경매 노하우

2장 부동산 경매 따라가기
_부동산 경매 절차
1. 경매신청 및 경매개시 결정
경매의 신청｜첨부서류｜경매수수료 예납｜관할법원｜경매개시 결정｜경매개시 결정 기입등기의 촉탁｜경매개시결정문 송달
2. 배당요구의 종기 결정 및 공고
배당요구의 종기 결정｜배당요구의 종기 공고｜배당요구｜배당요구를 해야 하는 채권자｜배당요구를 하지 않아도 되는 채권자
3. 매각 준비
현황조사｜공과를 주관하는 공무소에 대한 최고｜이해관계인에 대한 채권신고의 최고｜부동산의 평가 및 최저입찰가격의 결정｜입찰물건명세서의 작성과 비치
4. 매각방법 등의 지정·공고·통지
매각기일 및 매각결정기일의 지정｜매각기일의 공고｜매각기일의 통지｜매각기일의 변경
5. 매각 실시
기일입찰｜입찰자｜입찰장소｜입찰표·입찰봉투·입찰사건목록·입찰물건명세서의 비치 ｜동시입찰의 원칙｜입찰준비물｜입찰의 개시｜입찰서류의 작성｜투찰｜개찰｜추가입찰｜차순위 입찰신고인의 결정｜기간입찰｜입찰방법｜매수신청 보증의 제공 및 반환｜입찰 시 주의사항
6. 매각 결정 절차
낙찰기일 및 낙찰허부 결정｜낙찰허부에 대한 즉시 항고
7. 매각 대금의 납부
대금납부의 절차｜대금 불납부에 따른 법원의 조치
8. 부동산 인도명령
소유권이전등기 등의 촉탁｜부동산인도명령
9. 배당절차
채권계산서의 제출｜배당표의 작성 및 확정

_공매 가이드
1. 원스톱 입찰 시스템 온비드
2. 온비드 제공 서비스
공고 및 물건 정보 조회｜전자입찰 참가｜전자계약체결｜인터넷 등기신청
3. KAMCO 공매
부동산의 종류｜KAMCO 부동산 찾기｜KAMCO 부동산 구입의 이

3장 권리분석 해체하기
_부동산 권리분석 가이드
1. 권리분석
2. 소제주의와 인수주의
3. 권리분석 방법
4. 임차인과의 권리관계(대항력)
5. 주택임대차보호법 포인트

4장 경매용어 통달하기
_반드시 알아야 할 경매 용어

ㄱ
가등기｜ 가압류｜가처분｜감정인｜ 감정평가액｜강제경매｜강제집행｜개별경매(분할경매)｜경락기일｜ 경매물건명세서｜경매비용예납금｜경매신청등기｜ 경매신청취하｜공동경매｜공시송달｜공시최고｜공탁｜과잉매각｜권리관계｜ 권리능력｜근저당권｜금전집행｜기입등기

ㄴ
낙찰기일｜낙찰허가결정
담보가등기｜담보물권｜대리입찰｜ 대위변제｜대항력｜등기권리증

ㅁ
말소등기｜매각기일｜매각물건명세서｜ 매각조건｜매수보증금｜매수청구권

ㅂ
배당요구｜배당이의｜배당표｜ 법인입찰｜법적매각조건｜변경｜ 변연｜부동산현황조사보고서｜분묘기지권｜분할채권

ㅅ
사건번호｜상계｜선순위가처분｜소유권이전등기｜소유권이전등기촉탁｜신경매

ㅇ
압류｜연기｜예고등기｜ 용익물권｜우선매수권｜유찰｜이중경매｜ 이행관계인｜일괄매각｜임의경매｜ 임차권등기명령제도｜입찰기일｜잉여주의

ㅈ
재경매｜저당권｜점유자｜정지｜즉시항고｜지상권｜지역권｜질권｜집행관｜집행권원｜집행력｜집행문｜집행법원｜집행비용｜제삼취득자

ㅊ
차순위매수신고인｜청구이의소｜채권신고의 최고｜채권자｜최고｜최저경매가격｜최저매각가격｜취하｜촉탁등기｜총유｜체비지
토지별도등기｜특별매각조건

ㅍ
표제부｜필지

ㅎ
합유｜항고보증금｜행위능력｜ 현황조사보고서｜호가경매｜환가

부록
1. 관련법률
2. 경매서식

법원경매정보 www.courtauction.go.kr
법원 행정처에서 경매정보의 투명성을 보장하기 위해 구축한 사이트로, 법원경매 입찰공고의 내용과 입찰물건명세서, 현황조사서 등의 내용을 제공한다. 경매와 입찰 정보가 풍부할 뿐만 아니라 경매신청의 확인을 비롯해 낙찰 후 항고 여부, 허가 여부, 잔금납부 여부 등 특정사건의 진행상황도 빠르게 알 수 있다.
또한 상세한 물건정보와 사건정보를 제공하는데, 특히 사용자의 관심을 반영한 물건정보를 제공하며, 매각결과는 통계와 그래프로 제공한다. 누구에게나 차별 없이 무상으로 똑같은 정보를 제공하며, 지도를 이용한 물건 검색 등 다양한 물건검색이 가능하다.

- 법원기록 열람
법원은 입찰 7일 전부터 민사신청과(경매계)에 입찰물건명세서, 부동산 현황조사보고서, 부동산의 현황 및 점유관계조사서, 임대차관계조사서, 감정평가서 등을 비치한다. 이는 누구나 열람 가능한데, 응찰 전에 반드시 살펴보는 것이 좋다.
특히 입찰물건명세서에는 낙찰 후 소멸되지 않는 권리와 가처분사항, 낙찰 후 설정되는 법정지상권 등이 표기되어 있으므로 주의 깊게 살펴봐야 한다.
그리고 부동산의 현황 및 점유관계조사서, 임대차관계조사서를 통해서는 임차인의 임차금액과 전입신고 여부, 배당신청 여부를 알 수 있으며, 감정평가서를 통해서는 평가의견을 비롯해 토지건물 평가명세와 위치도, 사진까지 볼 수 있다.

입찰서류의 작성
기록의 열람과 입찰사항 등의 고지가 모두 끝나면 집행관은 진행방법과 주의사항을 설명하고 입찰서류를 나누어준다.

- 입찰서류
① 입찰표
② 입찰보증금 봉투(흰색 편지봉투)
③ 입찰봉투(황색 대봉투)

- 입찰서류 작성
① 먼저 입찰표를 작성한다. 입찰표에는 다음 사항을 기재하고 날인한다.
·사건번호
·입찰자의 성명과 주소
·부동산의 표시
·입찰가격
·입찰보증금액
·대리인을 통해 입찰하는 경우에는 대리인의 성명과 주소 기재
이때 입찰가격은 일정한 금액으로 표시해야 한다. 그리고 다른 입찰가격에 대한 비율로는 표시하지 못한다.
② 입찰표 작성이 끝나면 입찰보증금을 입찰보증금 봉투에 넣는다.
③ 마지막으로 입찰표와 입찰보증금 봉투를 입찰봉투에 넣고 글씨가 보이지 않도록 반으로 접는다.

- 입찰서류 작성 시 주의사항
① 입찰표의 이름을 쓰는 난에는 반드시 도장을 날인한다.
② 입찰가격을 적는 난에 잘못 표기를 하여 수정을 하면 무효 처리된다. 수정을 할 때는 입찰표를 다시 받아 새로 작성해야 한다.
③ 보증금액은 최저매각가의 10%를 기입한다.
④ 입찰가격을 적는 난의 칸은 단위에 맞게 똑바로 확인하고 쓴다.
⑤ 입찰표는 작성한 뒤 반드시 꼼꼼하게 확인한다. 특히 사건번호와 물건번호, 입찰가격을 확인한다.
⑥ 글씨는 알아볼 수 있도록 크고 정확하게 쓴다.

4. 임차인과의 권리관계(대항력)

대항력은 제삼자에게 자신의 권리를 주장하고 대항할 수 있는 권리를 말한다. 대항력은 계약과 주택 인도, 주민등록 전입과 함께 발생하는데, 주민등록 전입신고를 하면 익일 0시부터 효력이 발생한다.
그러나 대항력이 발생되어도 등기부상에 먼저 설정된 권리가 있으면 대항력을 주장하지 못한다. 예를 들어 등기부상의 저당권이 2005. 7. 18. 6,000만 원, 주민등록 전입신고 2005. 7. 21. 경우에는 시간상 저당권보다 전입신고가 늦기 때문에 대항력을 주장할 수 없다. 즉 대항력이 없는 후순위 임차인이 되는 것이다. 따라서 이런 경우는 저당권이 말소기준권리가 되는데, 등기부상의 권리와 주민등록상의 권리도 말소기준권리 이후에 전입신고가 된 경우에는 대항력이 소멸하고 만다.
대항력은 저당권보다 전입신고가 빨라야 발생한다. 예를 들어 등기부상의 저당권 2007. 9. 15. 5,000만 원, 주민등록 전입신고 2007. 7. 26. 경우 말소기준권리는 저당권이 되지만 전입신고가 저당권보다 빠르므로 소멸하지 않는다. 즉 보증금을 회수하는 데 전혀 이상이 없는 것이다.
보증금은 경매절차에서 배당요구를 하여 받을 수도 있고, 배당이 안 되면 낙찰자에게 대항력을 행사하여 받을 수도 있다. 그리고 대항력을 행사하면 계약기간이 끝날 때까지 계속 거주를 할 수 있는데, 보증금을 돌려받을 때까지 집을 비워주지 않아도 되는 것이다. 이는 집주인이 몇 번이나 바뀌어도 상관이 없다.
그러나 대항력은 원칙적으로 배당과는 관계가 없다. 따라서 보증금을 돌려받기 위해 법원에 배당요구를 신청해도 법원은 배당을 주지 않는다. 왜냐하면 임차인의 배당순위는 전입신고(대항력)가 아니라 확정일자로 결정되기 때문이다. 확정일자는 증서가 작성된 일자에 대하여 완전한 증거력이 있다고 법률에서 인정하는 일자로, 이사를 하면 확정일자를 신고하는 것은 그래서 중요하다.