진짜 중개실무

0. 중개실무 전반에 대한 정리
1. 중개수수료(관련법 공인중개사법)
2. 각종 공과금 및 관리비
3. 부동산(주로 주택)에 관한 대출
4. 부동산에 관한 세금
4-1. 취득세(관련법 지방세법)
4-2. 재산세(관련법 지방세법)
4-3. 종합부동산세(관련법 국세기본법 및 종합부동산세법)
4-4. 양도소득세(관련법 국세기본법 및 소득세법)
4-5. 부가가치세(관련법 국세기본법 및 부가가치세법)
4-6. 상속세 및 증여세(관련법 국세기본법 및 상속세 및 증여세법)
5. 소유권이전등기(관련법 부동산등기법 및 부동산등기특별조치법)

“세를 얻으려는 주택의 채무(즉 채권최고액)와 본인을 포함한 임차인들(다가구주택 등의 경우)의 보증금의 총합이 해당 주택 시세의 60% 이상이면 지양하는 것이 좋다. 60%라 하는 연유는, 실제 해당 주택에 대하여 경매가 이뤄졌을 경우 유찰이 되는 수도 상정하기 때문이 기본이며, 또한 실무적으로 놓치기 쉬운 선순위 조세채권, 더군다나 다가구주택일 경우 놓치지 말아야 할 이미 입주해 있는 임차인들의 우선변제금 및 추후 입주할 수 있는 소액임차인들의 최우선변제금까지 고려해야 하기 때문이다.”

“급격한 집값 하락기에 매수인이 잔금을 이행하지 않는 경우에는 실무적으로 특별히 소송이 있을 일은 없으며 계약금은 매도인의 소유가 된다. 하지만 매도인이 원하는 경우 손해배상청구(매도인 본인이 그 손해에 대하여 입증해야 함)를 할 수 있으며, 또한 결벽증이 있어 굳이 법적으로 계약을 해지해야겠다면, 중도금을 법원에 공탁 후 소송을 통해 계약을 해지하는 수밖에 없을 것이다.”

“통상 중개수수료는 잔금날 잔금 이후 해당 중개의뢰인에게 받는다. 혹여 중개수수료를 받지 못할까봐 노심초사하여 중개의뢰인을 집에 못 가게 한다든지 기타 기분을 상하게 하는 실수는 지양하여야 할 것이다. 전혀 그럴 필요 없는 것이, 실제 그러한 경우가 흔한 것도 아닐 뿐더러 혹시나 그러한 일이 생긴다 하더라도 지급명령 등과 같은 약식재판 절차, 나아가 해당 중개의뢰인의 이의신청까지 있다 하더라도 본안소송절차를 통하여 얼마든지 받을 수 있기 때문이다.”