광주 부동산 트렌드 2025

제1부 부동산 입문 교과서
제1장 부동산, 인사이트의 시작 __조동혁 / 19
1.1 들어가며 / 20
1.2 부동산 보는 기본 팁(TIP) 알아보자 / 22
1.3 부동산 팁. 부동산을 보는 눈(입지) / 23
1.4 부동산 사이클의 이해 / 26
1.5 사람들의 주거를 고르는 기준에 주목하자!! / 28
1.6 부동산과 친해지기 / 37
1.7 아파트 미분양에 주목하자!! 미분양 분석은 기회가 된다 / 45
1.8 아파트 고르는 7가지 팁(TIP) / 51
참고문헌 / 57

제2장 아파트 선택의 개념원리 __조동혁 / 59
2.1 들어가며 / 60
2.2 부동산 선택의 기본원리 꿀팁을 이해하자 / 61
2.3 부동산 공부의 시작은 어떻게 하면 좋을까? / 65
2.4 입지분석 꿀팁(TIP) / 69
2.5 부동산은 시간과 행동의 영역이다 / 71
2.6 부동산 사이트에 부동산의 최상의 정보가 모여있다, 한국 부동산원, KB부동산 통계를 활용하자 / 75
2.7 부동산의 흐름(FIOW)에 주목하자 / 76
2.8 부동산 말말말!! / 77
참고문헌 / 79

제3장 광주광역시 아파트 분석 따라하기 __조동혁 / 81
3.1 들어가며 / 82
3.2 광주광역시를 소개합니다 / 83
3.3 지도(MAP)와 친해져 광주도시 기본틀을 분석하자 / 87
3.4 대장아파트를 주목하자 [광주편] / 97
3.5 부동산 사이트를 활용하자 / 99
참고문헌 / 114

제4장 부동산 상권 상가 너튜브 (너를 위한 부동산 투자 브레인) __조동혁 / 115
4.1 들어가며 / 116
4.2 상권, 상가 너뷰트(너를 위한 부동산 투자 브레인) / 117
4.3 상가 분석 알아보자!! / 122
4.4 좋은 상가 고르는 기준 / 138
4.5 부동산 말말말! / 145
참고문헌 / 150

제5장 광주광역시 상권 분석하기 __조동혁ㆍ최린 / 151
5.1 들어가며 / 152
5.2 광주광역시 상권 현황 / 152
5.3 광주의 대표 상권 / 161
5.4 광주광역시 주요상권별 사업체당 매출액 분석 / 176
참고문헌 / 180

제2부 사례를 통한 광주 부동산 엿보기
제6장 광주 도시정비의 어제와 오늘 __나형일ㆍ안연정 / 183
6.1 들어가며 / 184
6.2 광주 중심지의 형성과 변화 / 184
6.3 광주 도시정비사업의 추진과 특징 / 190
6.4 정비사업과 부동산 개발 / 209
6.5 마치며 / 215
참고문헌 / 216

제7장 광주, 노잼도시에서 꿀잼도시로 __나형일 / 217
7.1 들어가며 / 218
7.2 광주 상권 변화의 움직임 / 218
7.3 광주 복합쇼핑몰은 어떻게 들어설까? / 220
7.4 마치며 / 235
참고문헌 / 237

제8장 동명동, 원도심의 부활 __윤가인 / 239
8.1 들어가며 / 240
8.2 왜 동명동인가? / 240
8.3 꾸준한 상승세를 보이는 동명동의 부동산 가치 / 242
8.4 1인 세대와 청년층-고령층이 고루 섞인 동명동 / 246
8.5 동명동, 업종의 변천사로 바라보는 변화 / 250
8.6 동명동 부활의 마중물, 도시재생 / 255
8.7 마치며 / 264
참고문헌 / 266

제9장 청춘발산마을, 별마루로 광주의 빛이 되다 __김명섭 / 267
9.1 들어가며 / 268
9.2 발산마을의 역사와 변화 / 270
9.3 방문을 통해 느낀 발산마을 / 281
9.4 국내ㆍ외 사례 둘러보기 / 287
9.5 발산마을의 주거환경 / 297
9.6 마치며 / 299
참고문헌 / 302

제10장 송정역, 응답하라 1913송정역시장 __윤가인 / 303
10.1 들어가며 / 304
10.2 왜 송정역인가? / 304
10.3 역세권 프리미엄, 송정역의 부동산 가치 / 306
10.4 상권 잠재력을 지닌 송정역세권 / 309
10.5 민관합작 프로젝트로 부활한 1913송정역시장 / 313
10.6 부활한 1913송정역시장 상권의 버팀목, 도시재생 / 318
10.7 마치며 / 324
참고문헌 / 327

제1장 부동산, 인사이트의 시작
1.1 들어가며
나의 부동산 평생 입문 교과서
부동산 기본 인사이트의 시작!!
부동산 기본 팁(TIP)을 제대로 배워서 나의 부동산 안목을 키우자.
본질에 충실한 부동산공부를 통해 부동산 가치를 알아보자.
부동산 의사결정에 따른 10년 후 부동산 미래를 그려보자.
부동산은 사람이 생활하고 살아가는 데 필요한 옷, 식품, 주거를 뜻하는 의식주(衣食住) 중 주거 공간을 말한다. 여기서 말하는 부동산은 대한민국에서 가장 보편적인 주거 형태인 아파트를 이야기한다.
‘대한민국 아파트는 왜 인기가 많을까?’에 대한 물음에는 이렇게 답할 수 있다. 대한민국에서 아파트는 실거주 가치와 투자가치에 모두 해당하는 특별한 의미가 있는 주거상품이기 때문이다. 아파트는 대한민국에서 가장 인기 있는 주거 형태다. 국민 70% 이상이 아파트에 거주하고 있다. 아파트의 인기 요인은 다양하다. 그중 자산가치의 힘과 투자의 가치를 동시에 할 수 있는 상품으로써 매력이 높기 때문이다. 다음 특징으로 아파트단지 주변의 환경과 편리한 생활 인프라가 갖추어져 있고, 보안이 잘 유지되며 안전하다. 또한, 효율적 공간 활용 등의 복합적인 효과로 인해 선호도가 높다.
부동산은 우리가 살아가는 동안 어떠한 형태로든 100% 소비해야 하는 필수재이다. 인간이 살아가면서 주거 부분을 선택해야 하며, 선택할 방법은 다음과 같다.
첫째, 부동산을 매매하여 자가로 거주하는 상황. 둘째, 월세 및 전세로 임차인이 되어 거주하는 형태. 셋째, 공공임대 및 기숙사 등 임시로 거주하는 방법이 있다.
이처럼, 부동산을 소비해야 하는 구매자 입장에서 보면 부동산은 반드시 선택이 필요하며 거주자가 생활하는 공간으로써 필수적인 요소이다. 사람의 살아가는 필수재화 중 하나인 부동산은 살아가는 동안 소비하는 가장 비싼 자산 중 하나이다. 그렇기 때문에 부동산을 선택하는 것에 있어 개인 간 정보의 격차나 선택의 어려움이 많기 때문에 조금이나마 도움이 되고 싶은 마음에 이렇게 책을 쓰게 되었다. 부동산을 꼭 소비해야 하는 사용자로서 이 책이 부동산에 접근하는 기본 팁(TIP)을 알고 부동산을 잘 알지 못하거나 어려움이 있는 여러분들의 선택에 한 줄기 빛이 되되고 싶다. 미래의 부동산 사용자들께 구매 팁을 알려드리려 한다.
1.2 부동산 보는 기본 팁(TIP) 알아보자
부동산 선택 고려 요소 파악하기
부동산 구매자 겪는 어려움 돌파하기
부동산 구매시 꼭 필요한 중요요인 분석과 부동산 기본 팁!
1.2.1 주식과 부동산 특징 비교
부동산 투자와 주식 투자는 비슷해 보이지만 본질적인 차이점이 있다. 먼저, 주식 투자는 투자가치와 함께 빠른 환금성을 들 수 있다. 반면, 부동산은 투자가치 및 실거주 가치가 있으며 주식과 다른 느린 환금성을 들 수 있다. 주식과 부동산은 투자가치 부분에선 같은 점이 있지만. 환금성 부분에서 가장 큰 차이점을 보인다. 주식과 부동산의 환금성 속도 차이의 이유는 다음과 같다.
주식은 매수와 매도가 쉬운편에 속한다. 하지만, 부동산의 경우 매수자 우위 시장과 매도자 우위 시장의 부동산 거래 특성 때문에 거래 속도가 상대적으로 느려 신속한 매수와 매도가 어렵다. 특히, 부동산은 세금 부분에서 상대적으로 자유롭지 못하다. 부동산 세금은 정부의 정책의 영향을 많이 받는다. 비과세를 포함한 다양한 세금 정책은 부동산시장에 많은 영향을 미친다.
반면, 주식시장은 정량적인 가치 분석이 큰 영향을 미친다. 부동산 시장은 정량적인 분석에 더해 부동산 시장에 나타나는 다양한 수치와 구매하는 사람들의 의사결정 과정을 충분히 분석해야 한다. 이처럼 부동산과 주식은 닮은 점이 많지만 다른 점이 존재하며 이 때문에 주식과 부동산은 매수와 매도의 타이밍, 특징을 바라보는 관점에 대한 이해가 필요하다.
1.2.2 부동산 미래 10년을 주목하자
국토교통부 2022년 주거실태조사 결과에 따르면 주거용 부동산은 한번 부동산을 구매하면 평균 거주기간은 7.9년이다. 자가 가구는 평균 10.9년, 임차 가구는 3.4년이다. 자가 임차 가구의 경우 평균 10.9년으로 즉, 부동산을 한번 사면 주거 이동이 쉽게 나타나지 않고 10년을 주기로 이사하는 것으로 나타났다. 이를 통해 주거 부분의 환금성은 평균 10년으로 그만큼 오랜 기간이 필요함을 알 수 있다.
이처럼 부동산 미래의 10년에 주목할 필요가 있다. 대한민국 자가보유율은 61.3%이며, 자가 점유율은 57.8%이다. 내 집을 꼭 부유해야 한다는 의사 비중은 89.6%를 차지해 자가 보유 선호현상이 매우 높게 나타났다. 이중 신혼부부의 아파트 거주 비중은 73.3%를 나타내며 젊은 세대일수록 아파트 선호현상이 더 뚜렷해졌다. 최근 신축 선호현상(얼죽신)도 이러한 시대상을 반영한다.
자료: 국토교통부 「2022년도 주거실태」
▲ 지역별 자가보유율 및 자가점유율
1.3 부동산 팁. 부동산을 보는 눈(입지)
부동산은 보는 안목을 키워보자
첫째, 입지를 알아야 한다. (가장, 중요한건 입지이다.)
둘째, 상품을 알아야 한다.
(입지 상품성, 환경 상품성, 프리미엄, 고급화 등)
셋째, 호재를 알아야 한다. (일자리, 교통, 상권, 교육, 환경 호재 등)
넷째, 부동산 사이클 타이밍을 알아야 한다. (매수･매도 적기)
1.3.1 부동산 입지의 요소
일자리, 교통망, 주변 환경, 생활편의 시설, 교육(사교육, 공교육),
호재실현 가능성(미래가치)
부동산은 “첫째도 입지, 둘째도 입지, 셋째도 입지”라는 말이 있다. 부동산을 이해하는 시작은 바로, 부동산 입지의 이해이다. 부동산 입지를 분석하는 데 주변 환경은 부동산 가치를 결정하는 가장 중요한 요소가 된다. 주변 환경은 크게 직주근접(일자리), 교통망(지하철, 버스, SRT 등), 생활편의시설(병원, 대형마트, 관공서, 은행, 병원 등), 교육(공교육ᐨ학군, 특히 초등학교 배정 학군, 명문고등학교, 의대 합격자 수 등), 사교육(유명 사설학원), 환경(조망권, 강, 숲, 공원, 바다 등), 호재 가능성(미래가치, 발전 가능성 유무, 정부 국책사업, 기업 유치, 신도시, 일자리 증가, 복합쇼핑몰 등)으로 부동산 입지 분석할 때 반드시 고려해야 할 중요 요소다.
1.3.2 부동산 입지의 중요성
실거주 가치 ＋ 투자가치(자산방어, 자산증식)
부동산을 한번 구매하면 평균 10년이라는 기간 동안 부동산을 보유하며 살아간다. 부동산을 실거주 관점 및 투자의 관점에서 바라보면 부동산 입지의 중요성은 더욱 커진다. 사람의 성장과 생활을 포함한 인간의 삶의 질 부분에서 보면 부동산 환경 측면은 큰 영향을 미친다. 부동산은 좋은 입지라고 판단되면 사람이 모여들게 되며 관심과 인지도가 높아진다. 각종 생활 인프라가 구축되며 사람이 살기 좋은 쾌적한 환경이 만들어진다. 부동산의 가치는 사람이 살아가며 필요한 실거주 사용가치 측면이 있다.
부동산 자산의 방어적 성격을 갖고 자산증식에 영향을 미치는 부동산 입지 분석은 부동산 공부에 가장 중요하고 필수적인 과정이다. 하나씩 확인해 보자.