돈 되는 땅테크 공장테크

추천사 … 4
프롤로그 … 10

PART 01 우리가 생각하는 공장은 99% 공장이 아니다
1. 공장 VS 제조업소 VS 1종 소매점 … 18
2. 어떤 토지를 사야 할까? … 24
3. 자연녹지에서 2종 근생 제조업소 설치가 불가할 수 있다 … 27

PART 02 어떤 토지 및 공장을 매입해야 할까?
1. 서울 강남까지 차로 1시간 30분 내 토지, 공장을 공략하자 … 32
2. 공장도 스펙이 좋아야 잘 팔린다 … 37
3. 토지·공장 투자 잘못하면 크게 손해 본다 … 42

PART 03 돈 되는 개발 정보는 어떻게 찾을까?
1. 돈 되는 도로 신설 계획 어떻게 찾을까? … 50
그래서 언제 착공한다는 이야기인가? (돈은 있나?) … 52
그럼 주요 IC 그리고 교차로는 어디일까? … 53
2. 도로 신설 예정지, 막상 현장에 가면 어디인지 알 수없습니다 … 61
3. 도로 신설 계획이 있을 때, 언제 부동산을 매수해야 할까? … 67
4. 이론 공부만 하는 분들은 투자할 수 없다 … 72

PART 04 우리는 왜 공장 개발을 해야 할까?
1. 단순히 토지만 매입해서 매도하면 세금으로 다 토해내야 한다 … 78
2. 개발해야 세금을 절세할 수 있다 … 80
3. 토지 실수요자는 법인이고, 법인은 농지를 매수하지 못한다 … 82
4. 대형 필지는 분할하지 않으면 매매되지 않는다 … 84
5. 공장 개발이 왜 돈이 될까? (수익구조) … 91
6. 수익률 계산은 의미가 없다. 팔려야 돈이 된다 - 공장 신축 과정 … 97
7. 분양에 목숨을 걸어야 한다 … 118
8. 공장 전문 부동산 공인중개사 사무소, 어떻게 찾을까? … 121

PART 05 공장 개발 실무 1
1. 건축에 필요한 도로, 배수로, 성장관리계획구역상 도로 … 128
2. 도시계획심의를 받으면 죽을 수 있다 … 139
3. 공장의 경우 가설건축물은 무한대로 설치할 수 있다 … 145
4. 대부분의 산업단지 개발 관련 뉴스는 허풍이 많다 … 149

PART 06 공장 개발 실무 2
1. 농지 개발 1 - 법인의 농지취득 문제 … 156
2. 농지 개발 2 - 개발할 수 있는 면적은 정해져 있다 … 160
3. 농지 개발 3 - 생산관리 농지에서 카페가 가능한가? … 163
4. 임야 개발 … 165

PART 07 공장 개발 실무 3
1. 개발부담금 … 176
2. 개발에 필요한 도로 총정리 - 도로법 … 183
3. 개발에 필요한 도로 총정리 - 현황도로 … 192
4. 개발에 필요한 도로 총정리 - 도로지정공고와 현황도로 … 195

PART 08 공장 개발 실무 4
1. 실내 테니스장, 풋살장 등 … 204
2. 자원순환시설 … 207
3. 공장 리모델링 … 210
4. 동물장례식장 … 215
5. 글램핑과 BBQ … 218
6. 셀프 세차장 … 223
7. 애견 카페 … 225

PART 09 부록
1. 공장 계약서 특약 모음 … 230
2. 민간건설공사 표준도급계약서 … 235
3. 토지 단순 분할(매매에 의한 분할) … 238
4. 트레일러 제원 … 243
5. 물류창고 랙시설(처마 높이가 중요함) … 245
6. 토지 개발에 필요한 법령 모음집 … 246
7. 그동안 도움을 주신 분들(공장 개발에 필요한 사람들) … 247

공장, 2종 근생 제조업소, 1종 소매점으로 분양가격이 다르게 결정되는 것을 꼭 기억하고, 고속도로 나들목 인근 및 주변에 아파트 등 입지가 좋다면 굳이 비싼 계획관리지역보다는 저렴한 생산관리, 보전 관리, 농업보호구역도 생각하면 좋을 것 같습니다.

‘그럼 산업시설용지로 계획된 계획관리지역의 토지를 매수하면 되지 않을까?’라고 단순하게 생각하는 분들이 많은데, 현실은 이런 토지는 대부분 경기도 기준으로 보면 10% 이하인 것 같습니다. 물론 추가로 산업시설용지를 지정할 수 있지만 그것은 지정되어야 알 수 있습니다. 사견으로는 성장관리계획의 탄생 목적이 난개발을 방지하는 것이기에 추가 지정은 힘들지 않을까 합니다.

많은 분들이 잘 팔리는 토지 및 공장은 무엇인지 궁금해하시는데, 여러분이 신차를 구매할 때를 생각하면 조금 쉬워집니다. 자동차에 선팅도 하고, 선루프도 하고, 타이어 휠도 바꿉니다. 왜냐하면 이렇게 옵션을 설치해야 운전하기가 쉬워지기 때문입니다. 공장도 비슷합니다. 매수자가 물건을 제조할 때 더욱 쉽게 영업하려면 필요한 옵션들이 있습니다.