재개발 재건축 투자의 모든 것

Chapter 1 정비사업의 이론적 배경
1. 정비사업의 연혁
2. 정비사업의 유형
3. 2016년도 국토교통부 업무계획
4. 노후·불량 건축물의 정의

Chapter 2 재개발·재건축과 유사한 사업들
1. 재정비촉진사업
2. 지역주택조합사업
3. 행복주택
4. 도심재생사업
5. 가로주택정비사업

Chapter 3 정비사업 전체 플로어 이해하기
1. 재개발?재건축 추진 절차
2. 정비계획수립 및 정비구역지정 신청 및 지정
3. 조합설립추진위원회
4. 정비구역의 지정
5. 주택재건축사업의 안전진단
6. 조합설립 및 조합설립인가
7. 시공자의 선정
8. 사업시행인가
9. 조합원의 평형배정 신청
10. 관리처분인가
11. 이주 신청
12. 조합원 동·호수 추첨
13. 철거 및 착공
14. 일반분양 신청
15. 준공인가
16. 이전고시
17. 조합 청산 및 해산

Chapter 4 재개발?재건축에서 ‘약방의 감초’
1. 매도청구
2. 감정평가
3. 재개발 비례율과 추가 분담금
4. 재건축 무상지분율
5. 토지등소유자 동의자수 산정방법
6. 재개발 조합원 분양 자격
7. 분양 공고 및 조합원 분양 신청
8. 분양신청을 하지 않은 자 등에 대한 조치
9. 조합원에게 공급 가능한 주택 수(법 제48조)
10. 정비구역의 해제
11. 정비구역 해제 시 매몰비용
12. 국·공유지 불하
13. 재건축 초과이익 환수에 관한 법률
14. 토지수용위원회 등 수용재결 신청, 이의 재결 등 불복 절차
15. 부동산 신탁사의 재개발·재건축 사업 참여

Chapter 5 재개발·재건축 매매 계약 시 특약 사항
1. 고정 특약
2. 추진단계 및 철거 예정시기 특약
3. 권리제한에 관한 특약
4. 조합원 자격 및 분양자격 관련 특약
5. 매도인의 하자담보책임 관련 특약
6. 무허가건물 매매 시 특약
7. 매수자가 공유일 경우의 특약
8. 사업시행인가 후 조합원 평형 신청 전 특약
9. 이주시점에서의 특약
10. 입주권 매매 특약
11. 임대차 계약 시 특약
12. 일반적인 특약

Chapter 6 성공 투자를 위한 전제 조건, 재개발·재건축 투자 20계명
1. 관망만 하지 말고 과감해라
2. 남의 말에 너무 의존하지 말라
3. 즉흥적으로 투자하지 말라
4. 자기자본금을 먼저 파악하자
5. 공동투자는 되도록 삼가라
6. 투자 리스크는 반드시 있다고 생각하라
7. 투자 물건이지, 거주 물건이 아니다
8. 손품, 발품을 아끼지 말라
9. 투자계획을 철저히 세워라
10. 나만의 전문 상담사를 정해라
11. 출구전략을 세워라, 그래도 무리 없으면 투자하라
12. 부동산에도 ‘손절매’가 있다
13. 자본 대비, 기간 대비 수익률을 높여라
14. 여유자금을 가지고 투자하라
15. 모든 투자는 자신이 책임져야 한다
16. 무속인의 말을 너무 맹신하지 말라
17. 부부가 충분한 상의를 한 뒤 투자하라
18. 리스크의 절충선이 존재해야 한다
19. 본인만의 선명한 투자 목적을 미리 설정하라
20. 포토폴리오를 활용하라

Chapter 7 재개발·재건축구역에 투자 시 고려사항
1. 먼저 사업유형을 따져라
2. 나의 성향에 맞는 진행단계를 찾아라
3. 투자 지역에 대한 입지 분석이 중요하다
4. 분양자격을 파악하라
5. 현장 답사를 하고, 탐문 조사를 병행하라
6. 개발 초기에는 건물 상태를 확인하라
7. 수지분석을 반드시 하라
8. 비대위가 어떻게 움직이는지를 파악하라
9. 너무 높은 가격에 매입하지 말라
10. 지역 선정, 구역 선정을 잘하라
11. 물건 선정을 잘하라
12. 미래를 보고 투자하라
13. 재개발·재건축구역의 주변단지를 노려라

Chapter 8 현장답사만 잘해도 절반은 성공이다
1. 인터넷을 통한 손품, 그리고 발품 팔기
2. 조합방문 시
3. 구역 내 현장 답사 시
4. 공인중개사 사무소 방문 시
5. 시청, 구청 등의 전화 및 방문 시

Chapter 9 재개발·재건축 지분 투자 시 유의점
1. 재개발·재건축 구역 및 목적물을 인터넷으로 먼저 확인하라
2. 개별공시지가가 높으면 보상도 높게 나온다? ·
3. 가격이 너무 좋아서 샀는데 알고 보니 현금청산자의 물건이다
4. 재개발·재건축 투자 시 매도인이 세입자로 산다? ·
5. 투자 실익이 적은 고평가된 지분 매입을 삼가라
6. 묻지마 투자와 원정 투자를 피한다
7. 새 건물 많이 짓는 지역은 가급적 피하라
8. 나의 관점에서 실수요를 평가하면 안 된다
9. 관리처분인가 전에 매입을 해야 취득세 부담이 경감된다

Chapter 10 투자 후 관리가 더 중요하다
1. 조바심은 철저히 버린다
2. 조합의 진행상황을 세밀하게 관찰한다
3. 주기적으로 시세파악, 적절한 매도 타이밍 정하기

Chapter 11 진행 단계별 투자 타이밍
1. 정비계획 수립 단계 및 예정 구역지정 단계
2. 구역지정 및 조합설립 단계
3. 시공사 선정 완료 단계
4. 감정평가 완료 단계
5. 관리처분인가 후 이주 단계
6. 공사진행 및 입주 단계
7. 진행단계별 가격 상승 포인트(그래프)

Chapter 12 어떤 종목이 유리한가?
1. 상가 주택
2. 아파트, 빌라, 연립주택 등의 공동주택
3. 단독주택
4. 나대지
5. 임야 위의 주택
6. 도로
7. 국·공유지 위 지상의 무허가 건물

Chapter 13 투자 시 고려해야 할 외부 요인
1. 생활 편의시설
2. 생활 혐오시설
3. 생활터전, 직장과의 거리
4. 자연환경
5. 역세권
6. 학군의 정도
7. 학원의 정도

Chapter 14 투자하기에 좋은 지역이란
1. 주변지역 중 실수요자가 많은 아파트 인근
2. 주변지역의 분양가 프리미엄이 높게 형성된 곳
3. 주변지역의 개발 호재가 있는 곳
4. 조합원입주권이 타 부동산 물권보다 유리한 점
5. 조합원입주권이 타 부동산 물권보다 불리한 점

Chapter 15 수익률 분석은 투자의 생명이다
1. 투자수익률 분석

부록1 재개발·재건축 관련 판례
부록2 재건축 초과이익환수에 관한 법률
부록3 주택재개발정비사업조합표준정관
부록4 도시 및 주거환경정비법 시행규칙(별지 서식)

성공투자를 위한 전제 조건, 재개발?재건축 투자 20계명

하나, 모든 투자가 마찬가지지만 자기자본이 들어가기 때문에 신중을 기하는 것은 당연하다. 그러나 이러한 시간이 너무 오래 지속된다면 정작 투자시기를 놓쳐 버리고 만다. 모든 투자는 타이밍이 중요하다.
둘, 일반적으로 투자에 성공한 사람들은 이 사람 저 사람에게 투자 성공 이야기를 경험담 또는 무용담으로 이야기를 하지만 투자에 실패한 사람들의 대부분은 본인들의 식견 부족이라는 이야기를 들을까봐 좀처럼 이야기를 하지 않는 경우가 많기 때문에 남의 말에 너무 의존하지 말아야 한다.
셋, 실제로는 저렴하다고 하지만 권유한 곳에서 접수받은 물건 중 가장 저렴한 것인지, 접수되지 않은 타 물건이 다른 곳에 존재하는지도 확인할 필요가 있다.
넷, 현실에 맞는 적정 물건을 찾아야 하며 그 적정 물건에 대해 현금 보유 금액과 지렛대를 활용할 수 있는 금액을 구체적으로 파악해야 한다.
다섯, 정과 의리로 뭉쳐서 투자 시에는 산뜻한 출발을 했지만 종착역에도 가기 전에 분쟁이 발생하는 경우가 더러 있기 때문에 공동투자는 신중을 기해야 한다.
여섯, 모든 투자에는 리스크가 항상 존재한다. 이러한 리스크가 전혀 존재하지 않는다면 모든 사람들은 무조건 투자를 할 것이다. 부동산은 경기 침체의 영향, 정부의 부동산 규제 정책에 상당한 영향을 받는다. 여기에 소비심리까지 더해진다면 옴짝달싹 못하는 상태에 놓이게 된다. 특히 재개발·재건축 투자는 더더욱 그렇다고 봐야 한다.
일곱, ‘재개발·재건축이 안 되면 내가 들어가서 살면 되지’라는 소극적 생각은 버려야 한다. 거주면 거주로써, 투자면 투자로써 승부를 봐야 한다. 물론 향후에 거주를 할 수밖에 없는 극단적인 상황이 초래된다면 그렇게 할지언정 처음부터 보험용투자라는 생각을 가지면 안 된다.
여덟, 현장답사는 투자 유·무를 결정짓는 중요한 과정이다. 현장답사를 통해 많은 정보를 습득해야 한다.
아홉, 투자를 하는 데에도 처음부터 끝까지 철저한 계획을 세워서 진행해 나가야 한다. 투자 지역의 선별, 투자 종목의 선별, 한정된 자금으로 활용할 수 있는 모든 방안 등을 강구해야 한다.
열, 중개수수료 조금 아끼려다 매도인 및 매수인 모두가 낭패를 보는 경우도 종종 있다. 부동산은 물건의 하자 및 권리의 하자가 있기 마련이다. 그래서 거래 시 공인중개사들의 전문가적 지식을 많이 요구한다. 일부컨설팅 비용을 지불하더라도 안전하게 거래를 하는 것이 우선이다.
열하나, 기간별 투자 타이밍이 중요한 반면 이에 대한 매도 타이밍 역시 중요하다. 원하는 매도 시점 몇 개월 전부터 치밀한 계획을 세워야 한다.
열둘, 투자한 물건에 대해서 가격 상승 등의 이익이 발생하지 않고 또 다른 투자를 해야 할 물건에 대한 투자 수익률이 예상된다면 ‘손절매’도 고려해야 한다.
열셋, 기간대비 수익률을 높일 수 있도록 본인이 투자한 시점부터 최대한 빨리 매도를 해 투자 원금을 회수했을 때 초기 지분투자금액 대비 세후수익금이 많도록 세금 관계도 고려해 수익률을 높여야 한다.
열넷, 재개발?재건축 조합원 지분 투자 물건을 구입하는 금액은 분양권 등에 비해서 상당히 높다. 관리처분인가 후 이주비가 지급된 후 물건을 구입한다면 상대적으로 적은 금액을 투자하겠지만 관리처분인가 이전에 투자를 한다면 상대적으로 많은 금액을 투입해야 한다. 다라서 여유자금을 가지고 투자해야 한다.
열다섯, 부동산은 수많은 변수와의 싸움이다. 수익이 나든 수익이 나지 않든 모든 책임을 나의 것으로 돌려야 한다. 타인에게 어떠한 경우라도 책임을 전가하면 안 된다.
열여섯, 주위의 현장답사 및 인근 공인중개사 사무실을 통해 자문을 듣고 분석하지만 부동산 운이 좋지 않으면 피하면 좋다는 무속인의 말 보다 자신만의 철학을 세워야 한다.
열일곱, 배우자 모르게 투자를 하는 것은 좋지 않다. 부부가 충분한 상의를 한 뒤 투자해야 한다. 아무리 모르게 잘 한다손 치더라도 의외의 변수가 있기 마련이다.
열여덟, 모든 투자는 한마디로 리스크를 감수하고 어느 정도 줄일 수 있느냐가 투자의 관건이다.
열아홉, 성공도 실패도 모두 본인이 책임을 져야 한다면 선명한 투자 목적부터 정해야 한다. 구체적인 목적과 설계가 동반되어야 투자 성공 확률을 높일 수 있다.
스물, 아무리 좋은 물건도 ‘올인’은 좋지 않다. 부동산 정책의 변화, 경기 악화, 소비심리의 위축 등 여러 가지 변수에 돈이 묶이는 경우도 있으니 가능성 있는 몇 개의 구역에 분산투자를 하는 것이 좋다.