왕초보 투자자 부동산 경매 홀로서기

PART 01
부동산 경매의 입문

1. 부동산 경매의 의의 10
2. 부동산 공매의 의의 20
3. 부동산 경매의 대상 29
4. 경매의 절차 39

PART 02
부동산 경매의 진행 과정

1. 물건 검색 52
2. 권리분석 55
3. 현장조사 76
4. 부동산 경매 입찰 79
5. 부동산 인도 92
6. 매각 103

PART 03
권리분석의 실제

1. 주택임차인 122
2. 상가임차인 159
3. 법정지상권 171
4. 공유지분 207
5. 유치권 237

부동산 경매는 경매 신청의 원인에 따라 임의경매와 강제경매로 나눈다. 임의경매는 부동산등기사항전부증명서(이하 “등기부”라 한다)에 설정된 저당권 또는 전세권 등의 담보권으로 신청하는 강제집행 절차로 “담보권 실행 등을 위한 경매”라고 하며, 강제경매는 법원 판결 등의 채무명의로 신청하는 절차다.

부동산 경매에서 가장 중요한 것은 무엇일까? 많은 사람들이 명도라고 생각하는 것 같다. 명도에 대한 많은 경매 서적들을 찾아볼 수 있고, 어려운 부동산 명도에 대한 이야기들이 무용담처럼 회자되고 있기 때문이다. 하지만 단언컨대 경매의 꽃은 권리분석이다. 명도는 아무리 어려운 상황이라 해도 시간과 비용이 조금 더 소요될 뿐 결국 해결이 가능하다. 그러나 권리분석을 잘못하면 재산상의 큰 손실을 볼 수 있다.

예를 들어, 임차인이 임대차기간 2년으로 계약을 했는데 임대인이 계약기간 1년 남은 시점에 집을 팔았다. 이때 임차인은 새로운 소유자에게 임대차계약을 주장할 수 있을까? 만약 임차인이 전입신고를 했다면 대항력이 발생하므로 매수인은 임대인의 지위를 승계해서 임차인은 남은 계약기간을 매수인에게 주장할 수 있다. 그러나 전입신고를 하지 않았다면 대항력이 없어 매수인이 원할 경우 부동산을 인도해야 한다.