내 생애 첫 경매투자

머리말_합리적인 경매투자를 위한 제언

1장. 경매투자의 허와 실
1. 경매로 대박이 가능하다?
2. 집값은 오를까, 내릴까?
3. 장기투자냐, 단기투자냐
4. 사업자등록을 해야 하나?
5. 특수물건은 수익이 많다?
6. 컨설팅업체는 어떻게 이용할 것인가
7. 경매로 사면 싸다?
8. 경매투자에 있어 다세대주택은?
9. 전업으로 할 것인가, 부업으로 할 것인가
10. 경매교육은 필요한가

2장. 경매시장에 대한 이해
1. 일반경기와 경매시장과의 연관성
2. 부동산경기변동과 경매시장
3. 경기변동과 경매투자
4. 최근의 경기변동과 경매시장
5. 과거 경매시장의 흐름
6. 경매의 최적 투자시기

3장. 경매투자의 진행과정
1. 투자대상물건 선정
2. 현장조사 활동
3. 권리분석경매 초보입문자부터 전문 경매투자자까지 내 생애 첫 경매투자
4. 입찰가 산정 및 수익성 분석
5. 입찰 및 잔금납입
6. 부동산 명도
7. 주택수리 또는 리모델링
8. 주택매각
9. 양도세 신고 및 납부

4장. 실제 투자사례 분석
1. 일반 B급 물건 사례(1)
2. 일반 B급 물건 사례(2)
3. 비선호 물건 사례
4. 하자 있는 부동산 사례
5. 빈집 사례
6. 재경매 물건 사례
7. 다세대주택 통경매 사례
8. 일반 물건 아파트 사례
9. 선순위 전세권 있는 오피스텔 사례
10. 선순위임차인 물건 사례
11. 유치권 물건 사례
12. 오피스텔 사례

맺음말_반드시 성공하는 부동산 경매투자의 노하우

경매투자에 있어서도 가장 중요한 것은 권리분석도 명도도 아니다. 경매물건의 70～80%는 기본적인 권리분석으로 충분하고 명도의 70～80%는 특별한 문제없이 처리되는 것이 보통이다. 경매가 마치 매우 전문적인 분야인 것처럼 떠드는 사람들은 모두 자신의 이해관계(학원강사, 법무사, 변호사 등)에 따라 입지를 강화하려는 한 방편일 뿐이거나, 자신이 경매로 수십억을 벌었고 당신도 경매만 하면 쉽게 돈을 벌 수 있다고 현혹하는 사람들은 단지 자신의 이름을 내세우고 싶은 욕망이 강하거나 책을 팔기 위한 방편일 뿐이다.
정작 경매투자에 있어서 가장 중요한 것은 언제 시장에 진입할 것인지 대한 판단이다. 경매뿐만이 아니라 모든 투자에 있어 핵심은 타이밍이다.
요즘에는 고용이 불안정하다 보니 자의 반 타의 반으로 창업을 하는 경우를 흔히 본다. 문제는 이러한 창업이 경제가 어렵다는 불황기에는 크게 위축되고, 그래도 여기저기에서 장사 된다는 소문이 도는 호황기에 뛰어드는 사람들이 많다는 것이다. 이 사람들이 창업을 하고 영업을 개시하면 초기에는 그런대로 장사가 되겠지만 머지않아 경기가 꺾이면서 어려움에 봉착하게 된다.
창업도 경매투자와 마찬가지로 불황기에 하는 것이 좋다. 불황기에는 창업비용도 매우 저렴하고 바닥에서 치고 올라갈 일만 남아 있기 때문이다. 이처럼 투자를 하거나 사업을 하거나 아니면 직장생활을 하고 있는 경우라도 경기변동은 우리들의 경제활동에 직간접적으로 절대적인 영향을 끼친다. - 본문 '경기변동과 경매투자' 중에서

그럼에도 투자나 사업을 할 때 현재의 경기상황과 향후 경기방향에 대한 신중한 판단 후에 실행하는 사람들은 많지 않다. 필자는 2008년 4월 지분 쪼개기가 극성을 부리고 다세대주택 가격이 폭등하는 상황에서 전철역세권에 위치한 필자의 다가구주택을 허물고 다세대로 신축하는 것을 검토해 보았다. 건축설계사무소에 가설계를 의뢰하니 설계사무소에서는 약 9억 정도의 수익이 가능하니 진행하자고 재촉했다. 그러나 필자 생각으로는 지금 건축을 시작했을 경우에 분양이 추석 이후에야 가능하고 아무래도 막차를 탈 위험성이 크다고 보아 포기했다. 지금 생각하면 가슴을 쓸어내릴 일이었다. 필자의 집 주변에 신축된 다세대주택이 여럿 있는데 매매는커녕 집을 보러 오는 사람조차 찾아볼 수가 없다.
지난 2001～2003년에도 수도권에는 대규모로 다세대주택이 신축되었는데 2003년 상반기까지 분양을 끝낸 업자들은 큰돈을 벌었으나 하반기부터 분양에 들어간 업자들은 대부분 부도를 내었고 아마도 2009년에도 동일한 상황이 재연될 것이다. 따라서 경매투자를 포함한 모든 투자에 있어서 경기의 흐름을 파악한 후에 투자를 해야 한다는 원칙을 잊어서는 안 된다. - 본문 '경기변동과 경매투자' 중에서