공동주택 및 집합건물 관리의 길라잡이 (상)

제1장 총칙

목적[법 제1조] 34

정의[법 제2조 외] 등 34
1. 공동주택 관리 관련 법령 용어의 뜻 등 34
가. ｢공동주택관리법｣ 34
☏ 의무 관리 대상 공동주택 해당 여부(분양 149세대, 임대 2세대) 37
나. ｢주택법｣ 38
☏ 세대별 주거공용 면적, 그 밖의 공용 면적 표시 방법 46
☏ 단지형 다세대주택의 해당 여부(1개 동 건축의 경우) 48
다. ｢건축법｣ 48
라. ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 52
☏ 주거용 오피스텔의 관리 방법(집합건물법) 54
마. ｢공공주택 특별법｣ 55
바. ｢집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률｣ 56
☏ 집합건물의 의의(意義) 57
☏ 구조상의 독립성(구분점포), 규약의 효력(집합건물법) 57
☏ 이용상의 독립성(집합건물법) 58
☏ 고시원의 구분소유 요건(구조상 독립성⋅이용상 독립성) 등 59
☏ 구분소유권의 목적물이 될 수 있는 건물 부분의 요건(집합건물법) 60
사. ｢(서울특별시)공동주택관리규약 준칙｣ 61
2. 공동주택의 관리 책임과 비용의 부담(영 제19조제1항제19호) 등 63
＊ 전유부분 및 공용부분의 범위 등(준칙 제5조) 63
＊ 준칙 [별표 2] ｢전유부분의 범위(제5조제1항 관련)｣ 64
☏ 전유부분과 공용부분(집합건물법) 65
☏ 슬라브 철거와 내부 계단 설치(층간 슬라브의 전유부분 여부) 66
☏ 발코니가 공용부분(전유부분)인지 여부(집합건물법) 67
＊ 준칙 [별표 3] ｢공용부분의 범위(제5조제2항 관련)｣ 68
☏ 공용부분의 의미(단지 공용부분 - 집합건물법) 69
☏ 일부 공용부분의 관리(집합건물법 제10조 제1항) 등 69
☏ 스프링클러 설비가 전유부분인지 공용부분인지 70
☏ 화재감지기의 관리 책임(공용부분, 전유부분 구분) 71
* 공동주택의 관리 책임 및 비용 부담(준칙 제70조제1항⋅제70조제2항) 71
☏ 공동주택(누수 부위)의 관리 책임과 비용의 부담 72
☏ 집합건물(연립주택, 빌라 등) 공용부분(옥상)의 유지⋅보수 73
☏ 옥상(공용부분) 임대 수익의 배분(집합건물법) 74
3. 입주자 등의 자격⋅권리와 의무(영 제19조제1항제1호) 등 75
* 입주자 등의 자격 등(준칙 제20조) 75
* 입주자 등의 권리(준칙 제21조) 76
☏ 입주자 등의 선거권⋅의결권(투표권) 등 76
☞ 점유자의 의견 진술권(집합건물법 제40조 제1항) 77
* 입주자 등의 의결권 행사(준칙 제22조) 77
☏ 서면 결의의 요건(인감증명서의 첨부 여부) 78
☏ 서면 위임(인감증명서 첨부 여부), 임시 관리단 집회 소집권자 78
* 입주자 등의 의무ㆍ책임(준칙 제23조) 79
☏ 관리비 등의 납부 의무자(임차인 체납) 80
☏ ‘공동의 이익’에 어긋나는 행위의 정지 청구 등(집합건물법) 81
☏ 전유부분의 사용 금지(使用 禁止) 청구(집합건물법) 82
☞ ‘공동의 이익’에 어긋나는 행위가 있는 경우(집합건물법) 83
* 업무 방해 금지 등(준칙 제24조) 85
* 입주자 등의 손해배상책임, 원상 복구ㆍ회복 등(준칙 제25조) 85
* 공동주택관리규약의 효력(준칙 제107조) 85
* 권리⋅의무의 승계(준칙 제26조) 86
☏ 체납 관리비의 승계 여부 및 청구⋅징수권자(집합건물법) 86
☏ 특별승계인에게 승계되는 관리비의 범위(집합건물법) 87
☞ 관리 비용 등의 부담과 체납 관리비의 승계(집합건물법) 88
☏ 집합건물법상 점유자의 지위 88

국가 등의 의무[법 제3조] 89

다른 법률과의 관계[법 제4조 외] 89
1. ｢공동주택관리법[제4조]｣ 89
2. ｢주택법[제6조]｣ 89
3. ｢민간임대주택에 관한 특별법[제3조]｣ 90
4. ｢공공주택 특별법[제5조]｣ 90
5. ｢집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률[제2조의 2]｣ 90
☏ 집합건물법 제2조의 2의 의미(｢공동주택관리법｣과의 관계) 90


제2장 공동주택의 관리방법

공동주택의 관리방법 결정⋅변경과 신고 등[법 제5조 외] 92
☏ 최초 관리방법 결정의 동의 기준(입주자 등의 범위) 94
☏ 입주자 등의 과반수가 찬성하는 방법(관리방법의 결정 등) 95
☏ 관리방법의 변경 절차(입주자 등의 찬성 요건) 95
☏ 공동주택 관리방법의 변경 절차(자치 → 위탁) 97
☏ 입주자 등의 과반수(관리규약의 변경, 관리방법의 결정) 97
☏ 복합건축물(일부 공용부분)의 관리 방법(집합건물법) 98
☏ 복합건축물의 관리에 관한 근거 법률(집합건물법) 99

자치관리, 자치관리기구의 구성 등[법 제6조⋅영 제4조] 100
* 영 제4조제1항 [별표 1] ｢공동주택관리기구의 기술인력 및 장비 기준｣ 102
☏ 자치관리기구의 기술인력 및 장비(관리방법 변경) 104
☏ 자치관리기구의 관리사무소장 선임 방법 105
☏ 자치관리인 공동주택 관리기구 직원의 임면 106
☏ 주택관리사 등의 배치 의무 및 배치 기일(期日) 106
☏ 관리사무소장 결원(병가) 때 다른 주택관리사 등 배치해야 107

위탁관리, 주택관리업자의 선정 등[법 제7조⋅영 제5조] 108
1. 위탁관리하는 공동주택의 운영 방법 110
☏ 위탁관리 방법인 공동주택의 관리주체 110
☏ 위탁관리 방법인 경우 경비, 청소 등의 운영(자치) 110
☏ 위탁관리 방법인 경우 경비, 청소 등의 운영(직영) 111
☏ 위탁관리 방법인 경우 경비, 청소 등의 운영(변경 절차) 112
☏ 위탁관리 방법인 공동주택의 운영(입찰, 용역 업무 등) 113
2. 주택관리업자의 선정 및 계약 등 114
☏ 기존 주택관리업자의 재선정(수의계약) 절차 등 114
☏ 주택관리업자의 재선정 절차(의결 정족수 등) 117
☏ 주택관리업자 재선정에 대한 입주자 등의 이의 제기 방법 118
☞ 주택관리업자의 선정⋅재선정 절차 120
☏ 기존 주택관리업자의 입찰 참가 제한(법 제7조제2항) 123
☏ 공동주택 위탁⋅수탁관리 계약 기간 124
☏ 관리규약의 ‘위탁⋅수탁관리 계약 기간’ 임의로 조정 못해 125
☏ 주택관리업자와의 공동주택 관리 계약 기간 결정 125

공동관리와 구분관리[법 제8조⋅규칙 제2조, 준칙 제17조] 126
☏ 공동관리할 경우, 공동주택관리법 적용 조항(합산 세대 기준) 129
☏ 공동관리하다가 구분관리하려고 할 경우 131
☏ 입주자 등의 과반수 동의 때 인접한 공동주택과 공동관리 가능 132
☏ 두 단지 사이 법령상 규정된 도로로 경계... 공동관리 못해 133
☏ 공동관리(건설임대주택) 적용 법령 및 관리사무소장의 배치 134
☏ 임대주택의 공동관리와 주택관리사 배치 여부 135
☏ 공동관리 중 관리비의 일부를 별도 부과하고자 할 경우 136

공동주택관리기구의 구성⋅운영 등[법 제9조⋅영 제6조] 136
☏ ｢공동주택관리기구의 기술인력 및 장비 기준｣ 등 137
☏ 공동주택관리기구 직원의 정원⋅보수 지급액 등에 관한 사항 138

혼합주택단지의 관리[법 제10조⋅영 제7조] 139
☏ 혼합주택단지 관리비 등의 부과ㆍ징수 141
☏ 혼합주택 관리비 등 부과(개인 임대사업자 소유 공동주택 관리) 142
☏ 장기수선충당금 조정(인상) 절차(분양⋅임대 혼합주택) 143
☏ 혼합주택단지의 주택관리업자 선정(재계약) 144
☏ 기계설비유지관리자 선임 임대주택 관리주체(소유자) 145
☏ 계약서 공개 의무 여부(공공임대주택) 146

의무 관리 대상 공동주택 전환 등[법 제10조의 2] 149

관리의 이관[법 제11조, 영 제8조⋅제9조, 규칙 제3조] 151
✡ 사업주체 (직접) 관리의 의미 등(법 제11조제1항 등 관련) 153
✡ 입주예정자의 의미(｢공동주택관리법｣ 제11조제1항 관련) 156
☏ 입주예정자의 “과반수 입주”의 의의와 효과(사업주체 관리) 158
☏ 입주예정자의 과반수 입주한 경우 동별 대표자 선출 가능 159
☏ 동별 대표자 선출 가능 입주예정자, 입주 율 등 159
☏ 최초 공동주택관리규약의 서면 동의 기준(입주예정자) 160
☏ 입주예정자와 ‘입주’자의 판단 기준 등 161
☏ 사업주체(분양자)의 의무 관리(집합건물법 제9조의 3 등 관련) 162
☏ 신축 건물의 공용부분 관리(집합건물법) 163
☞ 분양자의 관리 의무 등(집합건물법 제9조의 3) 164
사업주체의 주택관리업자 선정[법 제12조] 165
☏ 사업주체 관리 기간 중 관리주체, 관리비 등의 부담자 166
☞ ｢주택관리업자 및 사업자 선정 지침｣ 제2조제2항(적용 대상) 167
☏ 관리비 등의 부담(사업주체 관리 기간 등) 168
☏ 관리 업무 인계 전 위탁관리수수료는 사업주체 부담 170
☏ 사업주체가 주택관리업자를 선정하는 경우 171
☏ 사업주체 관리 기간 중 용역 등 사업자의 선정 절차 172
☏ 사업주체 관리 기간 중 수의계약 가능 여부 등 173

관리 업무의 인계[법 제13조⋅영 제10조] 174
☏ 사업주체가 공동주택 관리 업무를 인계할 시기 176
☏ 공동주택 관리 업무의 인계⋅인수 방법 177
☏ 분양 전환 때 관리권은 사업주체에게서 인수한 시점부터 행사 179
☏ 관리비예치금의 인계, 관리비 등의 금원 지출 업무 180
☏ 혼합주택단지의 관리방법과 관리 업무의 인계 181
☞ 임대주택의 관리 업무(특별수선충당금) 인계⋅인수 182
☏ 임대주택 관리 업무의 인계⋅인수, 임차인대표회의 구성 등 184


제3장 입주자대표회의 및 관리규약

제1절 입주자대표회의

입주자대표회의의 구성 등[법 제14조] 186
1. 동별 대표자 선거구, 선출 절차 등[법 제14조제1항 등] 189
☏ 입주자대표회의 구성 최소 동별 대표자의 수 등 189
☏ 동별 대표자 선거 때 선출 시기를 달리 할 수 있는지요? 191
✡ 입주자대표회의의 구성과 운영(법 제14조제1항 관련) 191
☏ 동별 대표자 선거구 및 선출 인원의 적법 여부 195
☏ 1개 선거구 2명의 동별 대표자 선출 가능 여부 196
☏ 동별 대표자의 복수 선출 여부 및 선거구 획정 197
☏ 동별 대표자 선거구 획정과 ‘세대 편차 기준’ 197
☏ 동별 대표자 선거구 획정(‘동별 세대 수 비례’의 기준) 198
☏ 동별 대표자 선거구 획정(선거구별 1명 선출) 199
☏ 집합건물 관리단 설립 절차(‘창립 총회’ 개최 등) 200
☏ 집합건물 관리단의 설립 요건 및 절차 등 200
☏ 입주자대표회의와 집합건물 관리단의 관계(집합건물법) 201
2. 동별 대표자의 결격사유, 자격상실 등[법 제14조제4항⋅제5항] 202
✡ 동별 대표자의 결격사유를 추가로 규정할 수 있는지 202
☏ 동별 대표자가 임기 중 다른 선거구로 이사한 경우 205
☏ 동별 대표자 자격 여부 등(소유 주택과 다른 선거구의 사용자) 206
☏ 동별 대표자 자격 여부(소유 주택과 다른 선거구 거주자) 207
☏ 해당 공동주택 관리주체의 소속 임직원(동별 대표자 결격사유) 207
☏ 해당 공동주택 관리주체의 소속 임직원의 범위 208
✡ 동별 대표자로 선출될 수 없는 관리주체 소속 임직원의 범위 209
☏ 관리주체에 용역을 공급하거나 사업자로 지정된 자 211
☏ 용역을 공급하거나 사업자로 지정된 자의 범위 212
☏ 용역 사업자의 정의와 공사 사업자와의 구분 213
☞ 임차인대표회의, 선수관리비 등(｢공공주택 특별법｣ 제50조 외) 213
입주자대표회의 임원의 선출, 업무 범위 등[법 제14조제6항 외] 218
1. 입주자대표회의의 임원 선출[법 제14조제6항] 221
☏ 입주자대표회의 회장, 감사 선출 방법(500세대 미만 공동주택) 221
☏ 입주자대표회의 회장, 감사 선출 방법(500세대 이상 공동주택) 224
☏ 입주자대표회의 회장, 감사의 간접 선출 방법 224
☏ 입주자대표회의의 감사 선출 방법(500세대 이상 공동주택) 225
✡ 500세대 이상인 공동주택 입주자대표회의의 회장, 감사 선출 226
☏ 입주자대표회의의 구성(회장 등 임원 선출) 요건 227
♁ 후임자 미선출 이유로 입주자대표회의 회장 지위 유지되나 228
2. 입주자대표회의 임원의 업무 범위 등[법 제14조제10항] 230
☏ 입주자대표회의의 임원인 회장과 이사의 업무 범위 230
☏ 의결 정족수 부족으로 의결이 불가한 경우의 업무 집행 231
☏ 입주자대표회의의 회장 직무대행 임기 만료 후 업무 수행 232
☏ 입주자대표회의 감사의 업무 범위(임기 중 업무 한정 여부) 232
☏ 관리주체가 계약자인 경우 입주자대표회의의 업무 234
☏ 위탁관리 공동주택의 경비, 청소 등 직영 여부 235
☞ 관리위원회의 설치⋅기능과 구성 및 운영(집합건물법) 236
☏ 단지 관리단의 설립 및 운영(집합건물법) 237
동별 대표자의 임기, 중임 제한ㆍ해임 등[법 제14조제10항] 238
1. 동별 대표자의 임기, 해임 등(영 제13조제1항 등) 243
☏ 동별 대표자의 임기(선출이 늦어진 경우) 243
☏ 동별 대표자 임기 시작 일(당선이 확정된 날) 244
♁ 입주자대표회의 회장⋅감사인 동별 대표자의 해임 절차 245
♁ 해임 투표 기간 미준수, 방문 투표... 중대한 절차상 하자 249
☏ 동별 대표자 해임의 효력 발생 시기 251
☏ 동별 대표자 및 입주자대표회의 회장의 해임 효과 252
2. 동별 대표자의 중임 제한 등(영 제13조제2항 등) 253
✡ 동별 대표자의 중임이 제한되는 임기의 범위 253
☏ 동별 대표자의 임기 산입 여부(보궐선거, 재선거) 256
☏ 동별 대표자의 임기 산입 여부(중임 중 사퇴한 경우) 257
☏ 동별 대표자의 임기 산입 여부(사퇴, 해임, 자격상실 등) 258
☏ 임기 산입 여부(결격사유, 자격상실, 당연 퇴임, 법원의 판결) 259
✡ 동별 대표자의 임기 및 중임 횟수(영 제13조제1항 등 관련) 259
☞ 동별 대표자 사퇴 (의사) 철회의 효력과 직무 수행 261
입주자대표회의의 소집⋅운영, 의결 사항 등[법 제14조제11항 외] 263
1. 입주자대표회의의 소집 및 운영[법 제14조제10항] 266
☏ 입주자대표회의의 소집권자 및 임의 개최한 회의의 효력 266
☏ 입주자대표회의의 소집 및 회의 결과의 공고 등 267
☏ 관리사무소장 결원... 관리주체가 회의 소집 공고할 수 있어 268
☏ 입주자대표회의의 회장을 선출 못할 경우 회의 소집⋅진행자 268
♁ 입주자대표회의 결의의 부존재 및 무효 확인 269
☞ 임시 입주자대표회의의 소집⋅개최 요구와 절차 등 270
☞ 집합건물법에 정한 의결의 방법(집합건물법 제38조, 제41조) 272
☏ 대리인에 의한 의결권의 행사(집합건물법 제38조 제2항) 273
☞ 입주자대표회의의 소집⋅개최 등 관련 규정(영 제14조제4항 등) 274
2. 입주자대표회의의 의결 사항, 회의록 등(법 제14조제11항⋅제8항) 275
☏ 주택관리업자 선정을 위한 입주자대표회의의 의결 사항 등 275
☏ ｢주차장 운영 기준｣은 입주자대표회의의 의결 사항 277
♁ (아파트) 주차규정 개정 따른 픽업 트럭 주차 제한 “정당” 278
☏ 물품 구입⋅매각 사업자 선정은 입주자대표회의의 의결 사항 280
☏ 하자보수 손해배상 소송의 입주자대표회의의 의결 사항 여부 281
☏ 의결 사항에 대한 동별 대표자의 서면 동의 결정 여부 282
☏ 공동체 생활의 활성화의 의미 283
☏ 입주자대표회의의 구성원, 의결 사항의 효력 여부 283
☏ 부결된 안건(의안)의 재상정 여부 등 관련 사항 284
☏ 입주자대표회의의 소집 및 의결한 사항의 공개 명의 286
☏ 입주자대표회의의 소집 및 의결 사항의 공개 의무자 286
☏ 공개(공고)하지 않은 입주자대표회의 의결 사항의 효력 288
☏ (입주자대표회의) 회의록 열람, 녹음물 청취ㆍ복사 절차 289
☞ 관리단 집회의 의사록(집합건물법 제39조, 제30조 준용) 290
☏ 의사록 열람 거부 행위는 과태료 부과 대상(집합건물법) 291

동별 대표자 등의 선거 관리, 선거관리위원회의 구성⋅운영 등 292
* 선거관리위원의 위촉⋅해촉, 선거관리위원회의 업무⋅운영 등(준칙) 294
☏ 선거관리위원회 위원의 자격 요건(주민등록 여부) 302
✡ 최소 구성원 미만의 인원만 남은 선거관리위원회의 존치 여부 302
✡ 공동주택 선거관리위원회 의결 정족수의 산정 기준 304
☏ 동별 대표자의 임기 및 선거관리위원회의 업무 308
☏ 선거관리위원회가 입주자대표회의의 하부 기관인지 여부 309
☏ 선거관리위원회가 ｢선거관리규정｣ 제정⋅개정 가능 310
♁ 공동주택 선거관리위원회, 소송 당사자 적격 인정 310
♁ ‘재량권 일탈’ 선거관리위원회에 대한 시정 명령 ‘정당’ 312
선거관리위원회 위원의 결격사유[법 제15조제2항 등] 313
☏ 선거관리위원회 위원의 결격사유(거주 요건, 주민등록 요건 등) 314
☏ 선거관리위원의 자격 여부(사퇴한 동별 대표자의 배우자) 315
☏ 입주자대표회의의 회장 직무대행자, 선거관리위원 될 수 없어 316
☏ 입주자대표회의의 의결 정족수, 선거관리위원의 결격사유 317
☏ 입주자대표회의 회장의 선거관리위원 전원 해촉, 재위촉 여부 318
☏ 선거관리위원회 위원의 결격사유(임기 중 사퇴한 사람) 318

동별 대표자 후보자 등에 대한 자격 요건 등 확인[법 제16조] 319
☏ 동별 대표자의 범죄 경력 공개 관련 사항 320
☞ 입주자대표회의 구성원(동별 대표자)의 범죄 경력 공개에 관하여 321

입주자대표회의의 구성원 등 교육[법 제17조] 323
☏ 입주자대표회의 운영 및 윤리 교육 방법에 관한 사항 325
☏ 입주자대표회의의 회장 교육 참석 수당 지급 여부 325
☏ 동별 대표자의 운영 교육 등에 소요되는 비용 지급 여부 326


제2절 공동주택관리규약 등

｢공동주택관리규약의 준칙｣, 관리주체의 동의 사항 등[법 제18조] 327
☏ ｢공동주택관리규약 준칙｣의 이행 강제 등 334
☏ 어린이집 임대료의 결정(보육료 수입의 5% 범위 여부) 335
♁ 관리규약 준칙⋅법률 위임 근거 없는 ｢선정 지침｣, 강제성 없다 336
☏ 외벽에 광고물을 설치하는 행위(집합건물법) 338
♁ 옥외 광고물 설치를 위한 구분소유자의 동의 요건(판례) 339
☏ 외벽의 구조물 철거(집합건물법) 340
☏ 냉방설비의 배기 장치 설치 금지 등에 관한 사항 341
☞ 냉방설비의 배기 장치 설치를 위한 돌출물 부착 342
｢공동주택관리규약｣의 제정⋅개정[법 제18조제2항] 등 343
☞ ｢공동주택관리규약｣의 제정⋅개정 절차 및 신고에 관한 사항 344
☏ ｢공동주택관리규약｣ 변경의 동의 비율 관련 사항 347
☏ 비의무 관리 대상(소규모) 공동주택의 관리규약 348
☏ 집합건물(소규모 공동주택) 관리규약의 제정⋅개정(적용 준칙) 349
☏ 입주자 등이 ｢공동주택관리규약｣을 개정할 수 있다 351
☏ ｢공동주택관리규약｣에서 정한 방법으로 관리규약 개정, 공포 352
☏ 장기수선충당금의 적립 요율 변경과 장기수선계획 조정 여부 352
☏ 장기수선충당금의 적립 요율은 공동주택관리규약으로 정해야 353
✡ 관리규약으로 감사의 업무 범위를 제한할 수 있는지 등 354
✡ 지방자치단체의 장이 관리규약의 개정을 명할 수 있는지 358
☞ 규약의 설정 등에 관한 집합건물법 규정(제28조⋅제29조) 359
☏ 규약의 설정 방법, 성립 및 효력(집합건물법) 361
☏ 규약의 설정⋅변경⋅폐지(집합건물법) 362
☏ 규약 설정의 범위와 효력 등(집합건물법) 363
☏ 규약에 의한 통상결의 요건의 변경(집합건물법) 363

｢공동주택관리규약｣, 입주자대표회의 구성 등의 신고[법 제19조] 364
✡ 입주자대표회의의 구성 신고는 수리를 요하는 신고인지 366
☏ 최초 동별 대표자의 선출 및 입주자대표회의의 구성 신고 368
☏ 개정 공동주택관리규약의 효력 발생 일 369
☏ 입주자 등 10분의 1 이상 제안 관리규약의 개정, 신고 절차 등 370
☞ 공동주택관리규약의 제정⋅개정 신고에 관한 사항 371
☏ 입주자대표회의 구성 신고 반려, 회의 소집⋅의결할 수 있나 372
☏ 입주자대표회의 구성 신고의 수리 없이 의결 가능한지 여부 373
☏ 최초 입주자대표회의 구성원(후보자)의 자격 요건 등 374
☏ 동별 대표자 임기의 산입 여부(구성 신고를 하지 않은 경우) 375
☏ 결격사유 있는 동별 대표자, 입주자대표회의 구성 신고의 효력 등 376
✡ 입주자대표회의 변경 신고의 요건(제2기 이후) 377
✡ 입주자대표회의 구성 신고 수리 전 의결 행위의 효력 381

층간소음의 방지 등[법 제20조, 준칙 제93조 ~ 제96조] 384
* ｢공동주택 층간소음의 범위와 기준에 관한 규칙｣ 385
☞ 층간소음에 대한 항의는 어떻게 하나? 387

간접 흡연의 방지 등[법 제20조의 2, 준칙 제97조⋅제98조] 389

공동체 생활의 활성화[법 제21조, 준칙 제54조 ~ 제58조] 390
☏ 입주자대표회의 운영비 증액, 공동체 활성화 사업비 사용 절차 393
☏ 공동체 생활의 활성화 사업비의 지출(잡수입 등) 394
☏ 공동체 생활의 활성화(영 제14조제2항제16호) 요건 등 395
☏ 부녀회 업무추진비(공동체 생활의 활성화 사업비)의 지급 396
☏ 공동체 생활의 활성화 단체 지원금의 예산 과목 397

전자적 방법을 통한 의사결정[법 제22조, 준칙 제51조] 398
☏ 관리규약의 변경 등 입주자 등의 의사결정 방법 400
☏ ‘전자 투표제’와 기존 ‘종이 투표제’의 병행 실시 가능 여부 401
☏ 입주자대표회의 구성되지 않았어도 전자 투표 도입할 수 있어 401
☏ 전자 투표 (유권자) 본인 인증 방법 - 해당 기관 지정 402
☏ 전자투표비용의 회계 처리(잡수입, 선거관리위원회 운영경비) 403


제4장 관리비 및 회계 운영

관리비 등의 구성 내용과 납부, 부과⋅징수 등[법 제23조] 405
1. 관리비 등의 납부 의무[법 제23조제1항] 등 407
☏ 입주지정기간 중 관리비 납부 의무자 407
☏ 도시형 생활주택의 입주지정기간과 관리비 등 부담 408
☏ 입주지정기간 경과 후 관리비 등 납부 의무자 409
☏ 입주지정기간 경과 미입주, 책임 따라 관리비 부담 409
☏ 입주지정기간의 관리비 부담(임대주택) 410
☏ 입주하지 않은 주택의 미납 관리비 등 납부 의무자 410
☞ 지역난방 방식 공동주택의 난방비 납부 의무 411
☞ 관리비⋅공용 시설물의 이용료 등 납부 의무 413
☏ 잡수입 사용, 적십자회비의 일괄 납부 여부 415
♁ 사용자가 체납한 관리비 등 - 입주자, 납부 의무 있어 416
☏ 주차 위반금(｢공동주택관리규약｣ 위반)의 부과 방법 417
☏ ｢공동주택관리규약｣ 위반금의 부과⋅고지 방법 418
☏ 임차인의 관리비 부담 여부 및 공실(空室) 관리비 418
♁ 체납 관리비의 승계(경락인의 연체료 승계 여부) 419
☏ 특별승계인의 범위(경락인 포함 여부, 집합건물법 제18조 ) 420
☏ 관리비 채권의 소멸시효(消滅時效, ｢민법｣ 제163조) 420
2. 관리비 등의 부과⋅징수[법 제23조제2항⋅제3항] 421
☏ 일부 공용부분에 대한 관리 비용의 부담(집합건물법 제14조) 421
☏ 집합건물법에 따른 관리비 등의 부과 기준(집합건물법 제17조) 422
☏ 관리비 부과ㆍ징수와 관리인 직무대행의 업무(규약 없는 경우) 423
☏ 전유부분의 전기료 부과 방식(집합건물법) 427
☏ 관리비 연체료 비율의 제한(집합건물법) 428
☏ 관리비 연체료의 귀속(집합건물법) 429
☞ 관리비 청구권자(준총유, 관리비 청구권 처분 등) 430
☏ 재건축 안전진단비의 관리비 부과 부적당 431
☏ 주차료와 관리비의 통합 부과, 고지 여부 432
☏ 납부액을 초과하여 징수한 전기료 등 사용료의 처리 433
☏ 체납 관리비의 승계 여부와 확정 채권의 소멸시효(집합건물법) 434
관리비 등의 예치, 관리 및 공개[영 제23조제7항⋅제8항 등] 434
1. 관리비 등의 예치 및 관리[영 제23조제7항] 439
☏ 장기수선충당금의 예치⋅관리(원금 손실 가능성 금융 상품) 439
☏ 장기수선충당금의 예치, 관리(채권 매입) 및 사용 440
☏ 금융기관 거래용 관리비 통장의 인장 등록 440
☏ 입주자대표회의 임원의 관리 업무 결재 여부 441
☏ 관리 업무의 수행(입주자대표회의를 구성하지 못한 경우) 443
☞ 입주자대표회의의 회장에게는 집행 업무의 결재권 없다! 444
2. 관리비 등의 공개[영 제23조제8항⋅제10항, 준칙 제60조제3항] 445
☏ 사업자 선정 결과의 공개(수의계약) 445
☏ 물품 구매 계약서의 작성 및 공개 여부 등 446
☏ 관리비 등 통장 거래 명세의 공개 여부 447
✡ 공동주택 관리 자료의 공개 홈페이지(법 제23조 등 관련) 448
☏ 관리비 미납 세대 등의 명세 공개 여부 452
☏ 관리비 등 부과 명세의 공개 방법 453
☏ 임대주택 관리비 등 사용 명세의 공개 여부 454
☏ 관리비 등의 명세 공개 방법(50세대 이상 공동주택) 455
☏ 집합건물 관리비 사용 명세의 공개(열람, 복사) 등 456

관리비예치금의 징수⋅관리 및 운영 등[법 제24조] 458
1. 관리비예치금의 부과, 징수 등[법 제24조제1항, 영 제24조] 459
☏ 관리비예치금은 언제⋅누구가 납부하여야 하는지 459
☏ 관리비예치금의 부과에 대한 법적 근거와 징수권자 460
☏ 관리비예치금 미납 세대에 대한 부과⋅고지의 방법 461
☏ 관리비예치금의 근거 법령 및 미납 때 강제 징수의 방법 461
☏ 미분양 주택의 관리비예치금 등 사업주체가 납부해야 462
☏ 관리비예치금(미분양 주택)의 부담 주체 463
2. 관리비예치금의 관리, 운영 등[법 제24조제2항⋅제3항] 464
☏ 관리비 등의 금원 지출 업무와 관리비예치금의 인계 464
☏ 관리비예치금의 사용(하자진단비용) 여부 465
☏ 관리비예치금의 반환(법 제24조제2항, 준칙 제59조제2항) 465
☏ 관리비예치금, 이삿날 관리비 등의 정산 때 반환 466
☏ 관리비예치금 예금 이자의 귀속 주체(사용) 467
☏ 관리비예치금을 임의로 다른 예금통장에 입금한 경우 등 468
♁ 관리비예치금 반환할 필요 없다 - 경락자, 소송 패소 469
☏ 임대주택의 선수관리비(관리비예치금) 등 470

관리비 등의 집행을 위한 사업자 선정[법 제25조] 473
☏ 법 제28조의 “사업자”, 제25조제1항 “관리비 등”의 의미 475
☏ 수의계약 절차(관리주체가 사업자를 선정하고 집행하는 사항) 477
☏ 승강기 유지⋅관리의 수의계약 여부(승강기 교체 공사 사업자) 478
☏ 승강기 유지⋅관리 사업자의 선정 방법 479
☏ 수의계약의 대상이 되는 기존 사업자 479
☏ 주민공동시설 위탁 운영 사업자의 선정 방법 등 480
☏ 관리비 등의 집행을 위한 사업자, 경쟁입찰로 선정 481
✡ 관리사무소장이 사업자를 선정할 수 있는지 482
♁ 관리사무소장이 체결한 공사 도급계약, 효력 발생 485
☏ 기존 사업자와의 수의계약 절차(사업수행실적평가 등) 487

관리비 등의 사업계획 및 예산안 수립 등[영 제26조] 488
☏ 관리비 (예산의) 승인, 집행 및 관리비 심의, 부과 절차 490
☏ 사업계획 및 예산 승인을 받은 사업의 입찰공고 절차 490
☏ 입주자대표회의의 의결 사항(관리비 등의 사업계획 및 예산안) 492
☏ 관리비 등의 사업계획 및 예산안 수립 규정 위반의 효과 493
☏ 적격심사 평가 항목에 다른 사업계획서 포함 안 돼 493
☏ 소송비용을 관리비 등으로 지출할 수 있는지(절차) 494
☏ 행정소송 비용의 사용(잡수입 또는 관리비 등) 495
☏ 관리비, 소송비용으로 사용할 수 있는 경우는? 496
♁ 사업계획⋅예산안 제출하지 않아, 과태료 처분 ‘정당’ 498
☏ 관리비 등의 부과⋅징수 방법(예산제 또는 정산제) 500
* [별표 5] ｢관리비의 세대별 부담액 산정 방법(준칙 제63조 관련)｣ 501
* [별표 6] ｢공동 사용료의 산정 방법(준칙 제64조제1항 관련)｣ 502

회계감사와 감사 결과의 보고⋅공개 등[법 제26조, 영 제27조] 502
1. 회계감사 대상, 면제 등[법 제26조제1항⋅제2항] 505
☏ 공동주택 외부 회계감사를 꼭 받아야 하는지 505
☏ 회계감사 시기 및 대상 기간(입주 공동주택) 507
☏ 입주 공동주택의 외부 회계감사 507
✡ 회계감사를 받지 않기 위한 입주자 등의 동의 기일 508
☏ 공동주택 외부 회계감사의 대상⋅범위(면제 대상) 512
☏ 회계감사를 받지 않기로 하는 입주자 등의 서면 동의 기일 513
☏ 분양⋅임대 혼합주택단지의 외부 회계감사 대상 여부 514
☏ 회계감사 대상 공동주택의 여부(공동 관리) 515
☏ 회계감사 대상의 여부(혼합주택단지) 516
☏ 현금 흐름 관련 없는 업무, 회계감사 범위에서 제외 517
2. 감사인 선정, 감사 결과의 공개 등[법 제26조제3항⋅제4항] 518
☏ 회계감사의 감사인, ｢공동주택관리법｣ 따라 선정 518
✡ 회계감사의 감사인 선정은 사업자 입찰 규정 적용 안 돼 519
☏ 회계감사인의 선정 절차ㆍ방법(수의계약, 재선정 등) 521
☏ 회계감사인과 변호인의 선정 방법 522
☏ 회계감사인의 선정(입주자대표회의가 구성되지 않은 경우) 523
☏ 회계감사의 계약 당사자 524
☏ 회계감사 계약이행보증금의 징구 여부 524
☏ 회계감사 결과의 입주자대표회의 보고 및 공개 525
☏ 회계감사 불이행에 따른 제재의 대상(입주자대표회의) 526
☏ 회계감사 불이행 때 벌금 등의 처벌 대상 527

회계 서류의 작성⋅보관, 열람⋅공개 등[법 제27조 등] 528
☏ 부녀회가 관리하는 잡수입 등의 귀속 530
☏ 부녀회의 기금 해당 여부(장터 개설에 따른 수입) 531
☏ 부녀회의 바자회 수익금(잡수입) 회계 처리 532
☏ 부녀회 운영비의 조달 및 사용 533
☏ 알뜰시장 개설 수입을 부녀회가 관리하도록 의결한 경우 535
☏ 잡수입을 부녀회 운영비 등으로 사용할 수 있는지요? 535
☏ 부녀회 등 자생단체 수입의 귀속과 회계 처리(야시장 운영 등) 536
☏ 일반 보수공사의 계약자, 회계 서류의 보관 537
☏ 경비비⋅청소비 등 회계 관련 서류 5년 동안 보관 필요 538
☏ 입찰 관련 서류의 공개 여부 등 539
☏ 입주자 등이 열람⋅복사 요구할 수 있는 서류의 범위 540
☏ 열람ㆍ복사 등 공개 제외 대상(급여, 퇴직금 지급 명세) 541

계약서 등 관리 현황의 공개[법 제28조, 영 제28조제2항] 545
1. 계약서의 공개[법 제28조] 550
☏ 승강기 부품 교체 관련 사항(비용 부담자, 계약자 등) 550
☏ 계약서, 사업자 선정 결과 공개 의무자(계약자, 관리주체) 551
☏ 계약서의 공개 의무 여부(소액 계약, 수의계약) 552
☏ 공동주택 인터넷 홈페이지 개설 여부(계약서 등 공개 관련) 553
☏ 계약서 계약 금액의 세부 견적 자료 열람 및 복사 여부 555
☏ 계약서, 사업자 선정 결과의 공개 방법 등에 관한 사항 556
☏ 500만 원 이하 공사의 계약서 작성 여부 등 558
☏ 계약서의 공개(｢공동주택관리법｣ 제28조)에 관한 사항 559
2. 관리 현황(공개 대상 정보)의 공개[영 제28조제2항] 561
☏ 동별 대표자 선거 관계 서류의 열람 및 복사 561
☏ 관리 자료, 동별 대표자 선거 후보 등록 서류의 공개 여부 562
♁ 관리주체, 입주자 등의 서류 열람⋅복사 청구에 응해야 563
♁ 주택관리업자는 각종 서류 등사 허용하라 566
♁ 관리비 예금 거래 명세서 등 입주자 등에게 열람⋅복사 허용해야 567


색인(찾아보기 : 질의ㆍ회신 등 ‘가나다’ 순 정리) 569