例解 주택관리업자 및 사업자 선정지침

제1장 총칙 25
1. 목적(지침 제1조) 25
* 주택관리업자의 선정 기준 등(공동주택관리법 제7조제1항 외) 25
☞ 주택관리업자의 선정·재선정 절차 31
☏ 공동주택 위탁·수탁관리 계약 기간 관련 사항 33
* 관리비 등의 집행을 위한 사업자 선정 기준 등(법 제25조 외) 34
* 분양·임대 혼합주택단지의 관리방법 등의 결정 37
☏ 관리주체가 사업자를 선정하고 집행하는 사항(영 제25조제1항제1호) 39
☏ 사업주체 관리 기간 중 용역 등 사업자 선정 방법 40
☏ 관리비 등의 집행을 위한 사업자 선정 방법 등 41
* 공동주택 관리 업무의 인계(법 제13조, 영 제10조, 준칙 제76조) 42
2. 적용 대상 및 범위(지침 제2조) : 의무 관리 대상 공동주택 45
* 의무 관리 대상 공동주택의 범위(영 제2조) 47
☞ 집합건축물 등의 적용 여부와 이 지침의 법적 성격 47
* 주택관리업자, 공사 등 사업자의 선정·계약자와 적용 대상 48
☏ 공사 및 용역 등의 계약 주체 등 49
3. 전자입찰시스템(지침 제3조) 50
☞ 전자입찰방식의 적용 대상 51
☏ 민간이 운영하는 전자입찰시스템 이용 54
☏ 전자입찰방식 적용의 예외 규정 55
4. 입찰의 종류 및 방법 등(지침 제4조) 56
☏ 입찰의 종류와 낙찰 방법의 선택 56
☏ 승강기 유지·관리 용역 사업자의 부품 교체 등 관련 사항 57
4-1. 경쟁입찰의 종류 및 방법(지침 제4조제2항, [별표 1] 제1호) 58
가. 일반경쟁입찰 : 58
나. 제한경쟁입찰 : 59
☏ 제한경쟁입찰의 성립(유효한 입찰 참가자 수) 59
☏ 제한경쟁입찰의 제한 요건(기술 능력) 60
☏ '관리 실적'의 의미(적격심사제 표준 평가표) 61
☏ 제한경쟁입찰의 성립 여부 및 고시 위반자에 대한 행정처분 여부 61
☏ 제한경쟁입찰 제한 사항의 최저 기준 및 추가 제한 가능 여부 62
☏ 제한경쟁입찰의 성립, 발주 기준 및 고시 위반의 효과 63
☏ 주택관리업자 선정 입찰 자본금 등 제한과 미응찰 관련 사항 64
☏ 제한경쟁입찰의 불성립 및 참가 자격 제한 65
☏ 제한경쟁입찰의 제한 요건(사업 실적, 자본금) 66
☏ 제한경쟁입찰의 사업 실적 제한 방법 67
☏ 제한경쟁입찰의 사업 실적 제한 관련 사항 68
☏ 제한경쟁입찰이 2회 이상 유찰된 경우 수의계약 가능 여부 등 69
다. 지명경쟁입찰 : 70
☏ 지명경쟁입찰의 공고 여부 및 지역 제한 여부 70
☏ 제한경쟁입찰·지명경쟁입찰의 유찰 때 수의계약 가능 여부 72
☏ 유찰로 인하여 수의계약이 가능한 입찰 방법 72
☏ 제한경쟁입찰·지명경쟁입찰의 2회 유찰 후 수의계약 가능 여부 73
4-2. 제한·지명경쟁입찰 시행 절차(지침 제4조제2항, [별표 1] 제2호) 74
☏ 승강기·어린이 놀이시설 교체 때 제품 지정 가능 74
☏ 특정 제품을 지정하는 입찰의 적합성 여부 75
4-3. 수의계약의 대상 [별표 2] (지침 제4조제3항 관련) 76
☞ 수의계약의 대상 관련 주의 사항 78
☏ 수의계약의 의미 78
☏ 수의계약에 대한 사업자 선정 지침의 적용 범위 79
☏ 수의계약 때 주택관리업자 및 사업자 선정 지침의 적용 범위 80
☏ 공산품(수의계약) 해당 여부, 특정 제품 지정 입찰 가능 여부 81
☏ 보험사업자 선정 입찰의 사업자 선정 지침 준수 여부 82
☏ 보험사업자 선정(경쟁입찰), 사업자 선정 지침 적용 여부 83
☏ 보험계약을 위한 사업자 선정 관련 사항 84
☏ 수의계약 대상 중 단수 견적 가능 기준 85
☏ 수의계약 대상의 계약 기간(계약 금액 산정 기간) 86
☏ 수의계약 대상(물품 구매, 공사·용역 등) 견적(서) 기준 등 87
☏ 계약 기간 만료로 인한 주택관리업자 등 사업자 선정 방법 89
☏ 용역 등 사업자의 선정 방법 90
☏ 수의계약의 체결 절차(기존 사업자의 경우) 90
☏ 기존 사업자의 수의계약 절차 및 계약자 91
☏ 청소 사업자 선정 때 수의계약 가능 여부 92
☏ 사업자 선정 입찰 2회 유찰 때 수의계약 가능 여부 92
☏ 승강기 유지·관리 용역의 수의계약 여부(하자담보책임기간) 93
☏ 승강기 설치 사업자와 수의계약 가능 여부(하자담보책임기간) 94
☏ 수의계약의 대상인 공산품 등 95
☏ 추가 공사(계약 대상물 일부 변경)의 수의계약 가능 여부 96
☏ 기존 용역 사업자의 수의계약 가능 여부 97
☏ 주택관리업자의 경비·청소·소독 직영 가능 여부 등 97
☏ 제한경쟁입찰 2회 이상 유찰 때 수의계약 여부 등(승강기) 99
☏ 제한경쟁입찰 2회 유찰 때 수의계약 조건([별표 2] 제7호 단서) 100
* 기존 주택관리업자의 재선정(지침 제4조제3항 [별표 2] 제8호) 101
* 위탁관리로 결정한 경우(서울특별시공동주택관리규약 준칙 제7장) 101
· 입주자 등의 10분의 1 이상 이의 제기, 주택관리업자 입찰 참가 등 104
☏ 이의 제기의 철회 및 사업자 선정 계약자 106
☏ 사업주체가 지정한 주택관리업자의 수의계약 가능 여부 108
☏ 사업주체 선정 주택관리업자 등의 기존 사업자 해당 여부 등 109
☏ 주택관리업자 재선정 관련 입주자 등 10분의 1 반대의 효력 111
· 사업주체가 선정한 주택관리업자와 수의계약 할 수 있는지 112
☏ 알뜰시장 운영 사업자, 재활용품 수집 사업자의 수의계약 여부 116
☏ 승강기 유지·관리 용역 사업자 선정 및 부품 조달 등 문제 117
☏ 하자담보책임기간 중 승강기 유지·관리 사업자 수의계약 여부 118
☏ 하자담보책임기간 중 승강기 유지·관리 용역 계약 체결 119
☏ 수의계약의 사업수행실적 평가 여부 120
5. 입찰의 성립(지침 제5조) 120
☏ 입찰의 성립 및 유찰 등으로 인한 수의계약 등 120
☏ (제출)서류 미비인 사업자에게 낙찰 통보를 한 경우 122
6. 입찰의 무효(지침 제6조) 123
☏ 주택관리업자 선정 입찰에 1원으로 응찰한 경우 125
☏ 입찰 가액이 저가인 경우와 발주 기준의 제시 방법 125
☏ 입찰가격의 아라비아 숫자와 한글 숫자가 다른 경우 126
☏ [별지 서식]의 입찰서를 사용하지 아니 한 입찰 127
☏ 입찰 담합 의혹 유찰, 입찰 가액 상한 제시 여부 128
7. 낙찰의 방법(지침 제7조) 129
☏ 최저가낙찰제 및 최고가낙찰제의 문제점 보완 방법 130
☏ 동일 가격·동일 평가 점수로 2인 이상 입찰한 경우 131
☏ 동일 가격으로 2인 이상이 입찰한 경우의 낙찰자 결정 132
☏ 내정 가격에 따라 공사업자 등을 선정할 수 있는지 여부 133
8. 입찰서 투찰(지침 제8조) 133
☏ 전자입찰방식일 경우 입찰서 등 서류 제출 방법 134
☞ 입찰서 투찰, 입찰 참관, 입찰 과정의 의의 등 135
9. 입찰서의 개찰(지침 제9조) 137
☏ 주택관리업자 선정 때 입찰 참가 여부 판단 관련 사항 137
☏ 전자입찰의 “개찰”의 의미 139
☏ 투찰함 없는 입찰 및 비공개 개찰의 효력 여부 140
10. 낙찰자의 선정(지침 제10조) 141
☏ 낙찰자 선정 후 제출서류 수령의 적합 여부 141
☏ 다음 순위 사업자의 선정 가능 여부 등(입찰서 등의 하자) 142
11. 주택관리업자 및 사업자의 선정 결과 공개 등(지침 제11조) 144
☞ 주택관리업자 및 사업자 선정 결과의 공개 145
☏ 공사 등 계약서, 공동주택 단지 홈페이지에 공개 146
☏ 인터넷 홈페이지 해당 여부(인터넷 포털 웹사이트) 147
* 주택관리업자, 용역 등 사업자 선정 결과를 공개하는 곳 148
* 주택관리업자 및 사업자 선정 결과 등의 공개 관련 규정 148
* 계약서의 공개(공동주택관리법 제28조) 150
12. 재공고(지침 제12조) 150
☏ 재공고 가능 여부(3인의 유효한 입찰 참가) 151
☏ 낙찰자 결정 방법(추첨 또는 재공고 대상 여부) 152
☏ 입찰공고 기간(재공고), 제한경쟁입찰 유찰 때 수의계약 문제 153
13. 적격심사제 운영(지침 제13조) 154
☏ 적격심사표 적용 문제 156
☞ <참고하세요!> 적격심사표, 세부 배점 간격의 적용 156
☏ 적격심사제 표준 평가표 중 항목 변경('행정처분 건수') 157
☏ 적격심사제 운영과 관련된 업무(평가 주체) 158
☏ 주택관리업자 및 사업자 선정 지침을 위반한 경우의 효과 159

제2장 주택관리업자의 선정 (지침 제14조 내지 제21조) 162
(제2장) 주택관리업자의 선정 VS 제3장 공사 및 용역 사업자 선정 162
14. 주택관리업자 선정 입찰공고 방법(지침 제14조) 165
☏ 사업자 선정 공고 주체 및 관리사무소장의 겸업 여부 등 166
☏ 사업자 등 입찰공고와 선정 결과 공개 홈페이지 등 168
15. 주택관리업자 선정 입찰공고 시기(지침 제15조) 170
16. 주택관리업자 선정 입찰공고 내용(지침 제16조) 172
☏ 전자입찰 때 입찰서(구비 서류 포함) 제출 관련 사항 178
☏ 입찰서의 제출 방법(전자입찰방식) 179
17. 주택관리업자 선정 입찰 현장설명회(지침 제17조) 180
☏ 전자입찰 및 현장설명회 등의 문제점 180
☏ 일부 입찰 참가자 대상 사업제안설명회 개최 등 182
18. 주택관리업자 선정 입찰 참가 자격의 제한(지침 제18조) 183
☞ 참가 자격의 제한 관련 참고 사항(주택관리업자) 184
☏ 주택관리업자 선정 지침 제18조제1항 ‘입찰공고일 현재’의 의미 185
☏ 주택관리업자 선정 입찰 기준·방법 등 185
☏ 입찰 참가 자격 제한 사유의 추가 가능 여부 187
☏ 입주자 등의 이의 제기, 입찰의 성립 여부(주택관리업자 선정) 188
* 입찰 참가의 제한(법 제7조제2항, 영 제5조제3항·제25조제4항) 189
☏ 발전 기금을 제공하기로 한 입찰 190
☏ 주택관리업자의 영업 지역을 제한할 수 있는지 191
☏ 주택관리업자의 영업 지역의 제한이 가능한지 여부 191
☏ 주택관리업자의 영업 지역 제한 여부, 입찰 서류 보관자 192
☏ 주택관리업자의 등록 자본금에 관한 사항 193
☏ 주택관리업자의 등록 자본금의 변경 신고 등 193
19. 주택관리업자 선정 입찰의 제출서류(지침 제19조) 195
☏ 제출서류(그 밖에 입찰에 필요한 서류 등) 관련 사항 195
☏ 제출서류를 구비하지 않은 사업자의 입찰(무효 여부) 196
20. 주택관리업자 선정 입찰가격의 산출 방법(지침 제20조) 197
☏ 입찰가격 산출 방법 및 기준, 입찰 가액 표기 방법 등 197
☏ 입찰가격 산출 방법 및 기준(월별 위탁관리수수료 1원 등) 199
☏ 입찰가격 산출 방법의 적합성 여부 등 200
21. 주택관리업자 선정 계약의 체결(지침 제21조) 201

제3장 공사 및 용역 사업자 선정 203
22. 공사 및 용역 사업자 선정 입찰공고 방법(지침 제22조) 203
☏ 용역 등 사업자 선정 공고의 명의자 203
☏ 관리사무소장이 입찰을 독자적으로 집행할 수 있는지 여부 204
☏ 관리주체가 의결 없이 용역 등 사업자 선정을 할 수 있는지 205
23. 공사 및 용역 사업자 선정 입찰공고 시기(지침 제23조) 205
☏ 입찰 참가 서류의 제출 시기 및 현장설명회 등 207
☏ 현장설명회 참여 사업자가 없을 경우 재공고 여부 등 208
24. 공사 및 용역 사업자 선정 입찰공고의 내용(지침 제24조) 209
☞ 입찰공고 내용 중 사업 개요 관련 주의 사항 209
☏ 입찰공고 내용의 적합성 여부(사업 개요) 215
☏ 입찰 참가 자격 제한 사항 입찰공고문에 제시하여야 217
☏ (공사·용역 등) 적정성 자문 기관(지침 제24조제5항의 적용 범위) 217
☏ 가용 예산이 한정되어 있는 경우 218
☏ 사업자 선정 때 예정 가격 이하 입찰자의 선정 여부 등 219
25. 공사 및 용역 사업자 선정 입찰 현장설명회(지침 제25조) 220
☏ 현장설명회 관련 입찰 자격 공고문에 명시하여야 221
* 입찰공고 및 현장설명회 관련 규정 222
☏ 입찰 참가 자격 제한 사항(현장설명회 참석 조건) 224
26. 공사 및 용역 사업자 선정 입찰 참가 자격의 제한(지침 제26조) 225
☏ ‘입찰공고일 현재’의 의미(사업자 선정 지침 제26조제1항) 226
☏ 사업자 선정 입찰 참가 자격 제한 강화의 효력 여부 227
* (화재보험 등) 보험의 가입(준칙 제72조 외) 228
☏ (공동주택) 화재보험 입찰 참가 자격(친족, 가족) 229
☏ 보험사업자 선정 등 보험계약 관련 사항 230
☏ 보유 기술자 제시 및 평가 산정 관련 사항 231
☏ 사업자 선정 지침 조문의 해석(입찰공고 기간, 사업 실적 등) 232
☏ 제한경쟁입찰 방법의 경우 사업 실적의 제한 237
☏ 경비·청소 등 용역 사업자 선정(관리주체 관리 공동주택) 238
☏ 위탁관리 방법인 공동주택 경비, 청소 업무의 자치관리 여부 239
☏ 입찰 과정에 수정(또는 변경) 견적서 받을 수 없어 239
☏ 하도급 금지 관련 입찰 참가 자격 제한의 적합성 여부 240
* 입찰 참가의 제한(법 제7조제2항, 영 제5조제3항·제25조제4항) 241
27. 공사 및 용역 사업자 선정 입찰 제출서류(지침 제27조) 242
☏ 입찰 참가자의 제출서류 관련 사항 243
☏ 적격심사제 제출서류(신용평가 등급 확인서 등) 245
☏ 적격심사제 평가 항목별 제출서류(행정처분 확인서) 246
28. 공사 및 용역 사업자 선정 입찰 입찰가격 산출 방법(지침 제28조) 247
☏ 입찰공고 내용(입찰가격 산출 방법 및 기준 등 유의사항) 247
☏ 경비용역비의 범위 248
29. 공사 및 용역 사업자 선정 계약의 체결(지침 제29조) 249
☏ (입찰에 의한 낙찰자 선정 후) 계약을 체결하지 않는 경우 249
☏ 낙찰자 사정(사업자가 계약 포기)으로 낙찰 무효된 경우 251

제4장 잡수입 및 물품의 매각 등 253
30. 잡수입 등과 관련한 사업자 선정(지침 제30조) 253
☏ 잡수입 관련 사업자의 선정과 계약 주체 등 253
· 알뜰시장을 개설하게 하고, 사용료를 받을 수 있는지 255
☏ 어린이집 운영자의 선정 방법 등 258
☏ 어린이집(공동주택의 복리시설)의 운영자 선정 방법 259
☞ 어린이집의 임대 및 위탁 등(준칙 제66조) 260

제5장 보증금 등 263
31. 입찰보증금 등(지침 제31조) 263
☏ 용역 사업자의 정의와 공사 사업자와의 구분 266
☏ 보증서의 의미와 보증서 제출 방법 267
☏ 입찰보증금 납부 방법의 제한 가능 여부 267
32. 하자보수보증금(지침 제32조) 269
☏ 하자보수보증금 예치 및 면제(지침 제32조) 관련 사항 269
☏ 일반 공사 하자보수보증금을 사용하는 사업자 선정 방법 270
* 「국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률 시행령」 271
33. 보증금의 반환(지침 제33조) 272
☞ 하자담보책임기간 관련 주의 사항 272
☏ 낙찰자가 계약 포기할 경우 입찰보증금 처리 등 273
☏ 사업자 선정 지침의 보증서, 보증보험 증권 의미 273

제6장 보고 등 275
34. 보고 등(지침 제34조) 275
☏ 위탁 발급한 행정처분 확인서 인정 275
☏ 주택관리업자 선정 행정처분 배점(관리 세대수) 문제 276

제7장 민간 전자입찰시스템 사업자 지정 278
35. 지정 기준(지침 제35조) ~ 41. 업무의 위탁(지침 제41조) 278
42. 재검토 기한(지침 제42조) 278

부칙(국토해양부 고시 제2010 - 445호, 2010.07.06.) 280
부칙(국토해양부 고시 제2012 - 600호, 2012.09.11.) 281
부칙(국토해양부 고시 제2012 · 885호, 2012.12.12.) 281
부칙<국토교통부 고시 제2013 - 056호, 2013.04.12.> 282
부칙<국토교통부 고시 제2013 - 356호, 2013.06.28.> 282
부칙<국토교통부 고시 제2013 - 854호, 2013.12.23.> 282
부칙<국토교통부 고시 제2014 - 216호, 2014.04.29.> 282
부칙<국토교통부 고시 제2014 - 393호, 2014.06.30.> 283
부칙<국토교통부 고시 제2015 - 322호, 2015.05.22.> 283
부칙<국토교통부 고시 제2015 - 784호, 2015.11.16.> 283
☏ 부칙 제2조(국토교통부 고시 제2015 - 784호)의 의미 284
☏ 부칙 제2조(국토교통부 고시 제2015 - 784호)의 적용 대상 285
☏ 부칙 제2조(국토교통부 고시 제2015 - 784호)의 해석 285
☏ 수의계약의 대상(계약 금액 300만 원 이하) 및 부칙 제2조 287
부칙<국토교통부 고시 제2016 - 636호, 2016.09.29.> 288
부칙<국토교통부 고시 제2016 - 943호, 2016.12.30.> 288
☞ 「주택관리업자 사업자 선정 지침」 위반자에 대한 행정처분 등 289

부 록
부록 1: 주택관리업자 및 사업자 선정 지침(제2016 - 943호) 291
【별표 1】 (제4조제2항 관련) 입찰의 종류 및 방법 309
☞ 과도한 제한의 의의(제한경쟁입찰의 제한 조건) 310
【별표 2】 (제4조제3항 관련) 수의계약의 대상 315
【별표 3】 (제6조 관련) 입찰의 무효 319
【별표 4】 (제2장 관련) 주택관리업자 선정을 위한 적격심사제 표준 평가표 323
【별표 5】 (제3장 관련) 공사 사업자 선정을 위한 적격심사제 표준 평가표 326
【별표 6】 (제3장 관련) 용역 등 사업자 선정을 위한 적격심사제 표준 평가표 329
【별표 7】 (제7조제2항 관련) 주택관리업자 및 사업자 선정 방법 332
【별지 제1호 서식】 (제8조제1항 관련) 입찰서 334
【별지 제4호 서식】 (제34조제2항 관련) 공동주택 관리 실적 증명서 335
부록 1-1: 주택관리업자 선정 적격심사제 표준 평가표에 따른 세부 배점표 336
부록 1-2: 공사 사업자 선정 적격심사제 표준 평가표에 따른 세부 배점표 338
부록 1-3: 용역 사업자 선정 적격심사제 표준 평가표에 따른 세부 배점표 340
부록 2: 질의·회신(국토교통부 - 20170113 지침 FAQ 수정) 342
부록 3: ‘사업자 등’ 계약 주체 관련 질의·회신 모음 353
부록 4: 적격심사제 관련 질의·회신 모음 363
☞ 공동주택관리법에 따른 과태료 부과에 대하여 다투는 방법 ☜ 377
공사 및 용역 등 사업자의 ‘선정과 계약의 주체’는 누구인가 379
주택관리업자 및 사업자 선정 지침 연혁 384

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