사례로 보는 주택관리업자 및 사업자 선정지침

제1장 총칙 25

1. 목적(지침 제1조) 25
* 주택관리업자의 선정 기준 등(주택법 제43조제7항 외) 25
☞ 주택관리업자의 선정·재선정 절차 30
☏ 위탁·수탁관리 계약 기간 관련 사항 32
* 관리비등의 집행을 위한 사업자 선정 기준 등(법 제45조제5항 외) 33
* 분양·임대 혼합주택단지의 관리방법 등의 결정 36
☏ 관리주체가 사업자를 선정하고 집행하는 사항 (영 제55조의 4 제1항제1호) 38
☏ 사업주체 관리 기간 중 용역 등 사업자 선정 방법 39
☏ 관리비 등의 집행을 위한 사업자 선정 방법 등 40
* 공동주택 관리 업무의 인계(법 제43조제6항, 영 제54조, 준칙 제63조) 42

2. 적용 대상 및 범위 : 의무 관리 대상 공동주택 (주택법 시행령 제48조 - 지침 제2조) 44
☞ 집합건축물 등의 적용 여부와 이 지침의 법적 성격 46
* 주택관리업자, 공사 및 용역 등 사업자의 선정·계약자와 적용 대상 47
(1) 입주자대표회의(영 제52조제4항, 제55조의 4 제1항제2호·제3호, 지침: 47
(2) 관리주체(영 제55조의 4 제1항제1호; 지침 제2조제1항제2호, [별표 7] 등) : 47
☏ 공사 및 용역 등의 계약 주체 등 48
* 공동주택관리 회계처리기준(영 제57조제1항제14호, 준칙 제75조 관련 [별첨 7]) 49
3. 전자입찰시스템 50
☞ 전자입찰방식의 적용 대상 50

4. 입찰의 종류 및 방법 등 52
☏ 승강기 유지·관리 용역 사업자의 부품 교체 등 관련 사항 52
(1) 경쟁입찰의 종류 및 방법(지침 제4조제2항, [별표 1] 제1호) 54
☏ 제한경쟁입찰의 성립(유효한 입찰 참가자 수) 54
☏ 제한경쟁입찰의 제한 요건(기술 능력) 55
☏ '관리 실적'의 의미(적격심사제 표준 평가표) 56
☏ 제한경쟁입찰의 성립 여부 및 고시 위반의 경우 행정처분 여부 57
☏ 제한경쟁입찰 제한 사항의 최저 기준 및 추가 제한 가능 여부 58
☏ 제한경쟁입찰의 유효 여부와 발주 기준 및 고시 위반의 효과 59
☏ 주택관리업자 선정의 경우 자본금 등 제한과 미응찰 관련 사항 60
☏ 제한경쟁입찰의 유효 요건 등 61
☏ 제한경쟁입찰의 제한 요건(자본금, 사업 실적) 62
☏ 제한경쟁입찰의 사업 실적 제한 방법 63
☏ 제한경쟁입찰의 사업 실적 제한 관련 사항 64
☏ 제한경쟁입찰이 2회 이상 유찰된 경우 수의계약 가능 여부 등 66
☏ 지명경쟁입찰의 공고 여부 및 지역 제한 여부 67
☏ 제한경쟁입찰·지명경쟁입찰의 유찰 때 수의계약 가능 여부 68
☏ 유찰로 인하여 수의계약이 가능한 입찰 방법 69
☏ 제한경쟁·지명경쟁입찰의 2회 유찰 후 수의계약 가능 여부 70
(2) 제한·지명경쟁입찰의 시행 방법(지침 제4조제2항, [별표 1] 제2호) 71
☏ 승강기·어린이 놀이시설 교체 때 제품 지정 가능 71
(3) 수의계약의 대상【별표 2】 (제4조제3항 관련) 72
☞ 수의계약의 대상 관련 주의 사항 74
☏ 수의계약의 의미 75
☏ 수의계약의 사업자 선정지침의 적용 범위 76
☏ 수의계약 때 주택관리업자 및 사업자 선정지침의 적용 범위 77
☏ 공산품(수의계약) 해당 여부, 특정 제품 지정 입찰 가능 여부 78
☏ 보험사업자 선정 입찰의 사업자 선정지침 준수 여부 79
☏ 보험사업자 선정(경쟁입찰), 사업자 선정지침 준수 여부 80
☏ 보험계약을 위한 사업자 선정 관련 사항 81
☏ 수의계약 대상 중 단수 견적 가능 기준 82
☏ 수의계약 대상의 계약 기간(계약 금액 산정 기간) 83
☏ 수의계약 대상(물품 구매, 공사·용역 등) 견적(서) 기준 등 84
☏ 계약 기간 만료로 인한 주택관리업자 등 사업자 선정 방법 86
☏ 용역 등 사업자의 선정 방법 87
☏ 수의계약의 체결 절차(기존 사업자의 경우) 88
☏ 기존 사업자의 수의계약 절차 및 계약자 88
☏ 청소 사업자 선정 때 수의계약 가능 여부 89
☏ 승강기 유지·보수 사업자 선정 2회 유찰 때 수의계약 가능 여부 90
☏ 승강기 유지·관리 용역의 수의계약 여부(하자담보책임기간) 91
☏ 승강기 설치 사업자와 수의계약 가능 여부(하자담보책임기간) 91
☏ 수의계약의 대상인 공산품 등 93
☏ 추가 공사(계약 대상물 일부 변경)에 대한 수의계약 가능 여부 93
☏ 기존 용역 사업자의 수의계약 가능 여부 94
☏ 주택관리업자의 청소, 경비 직영 가능 여부 등 95
☏ 제한경쟁입찰 2회 이상 유찰 때 수의계약 여부 등(승강기) 96
☏ 제한경쟁입찰 2회 유찰 때 수의계약의 조건 ([별표 2] 제7호 단서 규정) 97
* 기존 주택관리업자의 재선정(지침 제4조제3항 [별표 2] 제8호) 98
* 위탁관리로 결정한 경우(서울특별시공동주택관리규약 준칙 제7장) 99
입주자등의 10분의 1 이상이 이의 제기한 주택관리업자의 입찰 참가 등 102
☏ 이의 제기의 철회 및 사업자 선정 계약자 104
* 민법 제111조 [의사표시의 효력 발생 시기] 105
☏ 사업주체가 지정한 주택관리업자의 수의계약 가능 여부 106
☏ 사업주체가 선정한 주택관리업자 등의 기존 사업자 해당 여부 등 107
☏ 주택관리업자 재선정 관련 입주자등 10분의 1 반대의 효력 109
☏ 알뜰시장 운영 사업자, 재활용품 수집 사업자의 수의계약 여부 113
☏ 승강기 유지·관리 용역 사업자 선정 및 부품 조달 등 문제 114
☏ 하자담보책임기간 중 승강기 유지·관리 사업자의 수의계약 가능 여부 116
☏ 하자담보책임기간 중 승강기 유지·관리 용역 계약 체결 117
☏ 수의계약의 사업수행실적 평가 여부(부칙 제2조 관련) 118

5. 입찰의 성립 119
☏ 입찰의 성립 및 유찰 등으로 인한 수의계약 등 119
☏ (제출)서류 미비인 사업자에게 낙찰 통보를 한 경우 121
6. 입찰의 무효 122
* 입찰의 무효(지침 제6조제1항 관련 [별표 3]) 122
☏ 주택관리업자 선정 입찰에 1원으로 응찰한 경우 124
☏ 입찰가액이 저가인 경우와 발주 기준의 제시 방법 125
☏ 입찰가격의 아라비아 숫자와 한글 숫자가 다른 경우 126
☏ [별지 서식]의 입찰서를 사용하지 아니 한 입찰 127
☏ 입찰 담합 의혹 유찰, 입찰가액 상한 제시 여부 127

7. 낙찰의 방법 129
☏ 최저가입찰제 및 최고가입찰제의 문제점 보완 방법 130
☏ 동일 가격·동일 평가 점수로 2인 이상 입찰한 경우 131
☏ 동일 가격으로 2인 이상이 입찰한 경우의 낙찰자 결정 132
☏ 내정가격에 따라 공사업자 등을 선정할 수 있는지 여부 133
☞ 주택관리업자 및 사업자 선정지침을 위반한 경우의 행정처분 등 134
8. 입찰서 투찰 136
☏ 전자입찰방식일 경우 입찰서, 제출서류 제출 등 방법 136
☞ 입찰 참관, 입찰 절차의 의의 등 138

9. 입찰서의 개찰 139
☏ 주택관리업자 선정 때 입찰 참가 여부 판단 관련 사항 139
10. 낙찰자의 선정(제10조) 141
☏ 다음 순위 사업자의 선정 가능 여부 등(입찰서 등의 하자) 141

11. 주택관리업자 및 사업자의 선정 결과 공개 등(지침 제11조) 143
☞ 주택관리업자 및 사업자 선정 결과의 공개 144
☏ 공사 등 계약서, 공동주택 단지 홈페이지에 공개 145
☏ 인터넷 홈페이지 해당 여부(인터넷 포털 웹사이트) 146
* 주택관리업자 및 사업자 선정 결과 등의 공개에 관한 규정 147
* 계약서의 공개(주택법 제45조의 5) 148

12. 재공고(제12조) 149
☏ 입찰공고 기간(재공고), 제한경쟁입찰 유찰 때 수의계약 문제 150
13. 적격심사제 운영(제13조) 152
☏ 적격심사표 적용 문제 153
☏ 적격심사제 표준 평가표 중 항목 변경('행정처분 건수') 154
☏ 적격심사제 운영과 관련된 업무(평가 주체) 155
☏ 주택관리업자 및 사업자 선정지침을 위반한 경우 156

제2장 주택관리업자의 선정 159

14. 주택관리업자 선정 입찰공고 방법 164
☏ 사업자 선정 공고 주체 및 관리사무소장의 겸업 여부 등 164
☏ 사업자 등 입찰공고 및 선정 결과 공개 홈페이지 등 관련 사항 166
15. 주택관리업자 선정 입찰공고 시기 168

16. 주택관리업자 선정 입찰공고 내용 170
☞ 제16조제1항제2호 : 기존 유권 해석과 동일한 내용의 명문화 171
☏ 전자입찰 때 입찰서(구비 서류 포함) 제출 관련 사항 177
☏ 입찰서의 제출 방법(전자입찰방식) 178

17. 주택관리업자 선정 입찰 현장설명회 179
☏ 일부 입찰 참가자 대상 사업제안설명회 개최 등 179
18. 주택관리업자 선정 입찰 참가 자격의 제한 180
☞ 참가 자격의 제한 관련 참고 사항(주택관리업자) 181
☏ 주택관리업자 선정 입찰 기준·방법 등 182
☏ 입찰 참가 자격 제한 사유의 추가 가능 여부 184
☏ 입주자등의 이의 제기 및 입찰의 성립 여부(주택관리업자 선정) 184
* 입찰 참가의 제한(영 제52조제5항, 제55조의 4 제3항) 186
☏ 발전 기금을 제공하기로 한 입찰 187
☏ 주택관리업자의 영업 지역의 제한 가능 여부 188
☏ 주택관리업자의 영업 지역의 제한이 가능한지 여부 188
☏ 주택관리업자의 영업 지역 제한 여부 및 입찰 서류 보관자 189
☏ 주택관리업자의 등록 자본금에 관한 사항 189
☏ 주택관리업자의 등록 자본금의 변경 신고 등 190

19. 주택관리업자 선정 입찰의 제출서류 192
☏ 제출서류(그 밖에 입찰에 필요한 서류 등) 관련 사항 192
20. 주택관리업자 선정 입찰가격의 산출 방법 194
21. 주택관리업자 선정 계약의 체결 194

제3장 공사 및 용역 사업자 선정 196

22. 공사 및 용역 사업자 선정 입찰공고 방법 196
☏ 용역 등 사업자 선정 공고의 명의자 196
☏ 관리사무소장이 입찰을 독자적으로 집행할 수 있는지 여부 197
☏ 관리주체가 의결 없이 용역 등 사업자 선정을 할 수 있는지 198

23. 공사 및 용역 사업자 선정 입찰공고 시기 199
24. 공사 및 용역 사업자 선정 입찰공고의 내용 200
☏ 입찰공고 내용의 적합성 여부(사업 개요) 207
☏ 입찰 참가 자격 제한 사항 입찰공고문에 제시 208
☏ (공사 및 용역 등) 적정성 자문 기관(지침 제24조제3항) 209
☏ 가용 예산이 한정되어 있는 경우 210
☏ 사업자 선정 때 예정가액 이하 입찰자의 선정 여부 등 211

25. 공사 및 용역 사업자 선정 입찰 현장설명회 212
☏ 현장설명회 관련 입찰 자격 공고문에 명시 212
26. 공사 및 용역 사업자 선정 입찰 참가 자격의 제한 216
☏ 사업자 선정 입찰 참가 자격 제한 강화의 효력 여부 217
☏ 공동주택 화재보험 입찰 참가 자격(친족, 가족) 218
☏ 보험사업자 선정 등 보험계약 관련 사항 219
☏ 보유 기술자 제시 및 평가 산정 관련 사항 220
☏ 사업자 선정지침 조문에 대한 해석(사업 실적 등) 222
☏ 제한경쟁입찰 방법의 경우 사업 실적의 제한 226
☏ 경비·청소 등 용역 사업자 선정(관리주체 관리 공동주택) 227
☏ 위탁관리 방법인 공동주택 경비, 청소 업무의 자치관리 여부 228
☏ 입찰 과정에 수정(또는 변경) 견적서 받을 수 없어 229
☏ 하도급 금지 관련 입찰 참가 자격 제한의 적합성 여부 230

27. 공사 및 용역 사업자 선정 입찰 제출서류 231
28. 공사 및 용역 사업자 선정 입찰 입찰가격 산출 방법 231
☏ 경비용역비의 범위 232
29. 공사 및 용역 사업자 선정 계약의 체결 233
☏ (입찰에 의한 낙찰자 선정 후) 계약을 체결하지 않는 경우 233

제4장 잡수입 및 물품의 매각 등 236
30. 잡수입 등과 관련한 사업자 선정 236
☏ 잡수입 관련 사업자의 선정과 계약 주체 등 236
* 알뜰시장을 개설하게 하고 그에 대한 사용료를 받을 수 있는지 239
☏ 어린이집 운영자의 선정 방법 등 241
☏ 어린이집(공동주택의 복리시설)의 운영자 선정 방법 242
☞ 어린이집의 임대 및 위탁 등 (서울특별시공동주택관리규약 준칙 제57조) 244
* 공동주택 복리시설인 어린이집의 임대 방식 (「주택법」 제45조제5항 등 관련) 245

제5장 보증금 등 249
31. 입찰보증금 등 249
☏ 용역 사업자의 정의와 공사 사업자와의 구분 252
☏ 보증서의 의미와 보증서 제출 방법 253
☏ 입찰보증금 납부 방법의 제한 가능 여부 254
32. 하자보수보증금 255
☏ 하자보수보증금 예치 및 면제(지침 제32조) 관련 사항 255
* 「국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률 시행령」 257
33. 보증금의 반환 258

제6장 보고 등 259
34. 보고 등 259
☏ 주택관리업자 선정 행정처분 배점(관리 세대수) 문제 259

제7장 민간 전자입찰시스템 사업자 지정 261
☏ 부칙 제2조(국토교통부 고시 제2015 - 784호)의 의미 267
☏ 부칙 제2조(국토교통부 고시 제2015-784호)의 적용 대상 268
☏ 부칙 제2조(국토교통부 고시 제2015 - 784호)의 해석 269
☏ 수의계약의 대상(계약금액 300만 원 이하) 및 부칙 제2조 270
☞ 국토교통부 고시 위반의 효과 ☜ 272

부 록 274
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