시행사, 시공사, 신탁사, 주택조합, 분양대행사, 금융권, 투자자를 위한 부동산 개발사업의 사업성검토 및 시행

제1부 서문
들어가는 글
부동산개발사업에 필요한 Legal Mind
메모하는 습관
신의성실의 원칙

제2부 땅을 찾아서
들어가는 글
땅에 대한 정보제공자
정보제공자 또는 고객의 관리
현장답사의 중요성
현장에서 확인할 사항
여러 가지 사업의 방식
주택조합
지역주택조합의 사업 시행절차
주택건설사업자 등록 요건

제3부 사업부지와 관련된 서류의 분석
평과 ㎡의 면적환산 방법
지적도 및 토지이용계획 확인원
토지 및 건물 등기부등본
등기부등본에 나타나지 않는 제한물권
토지대장, 임야대장, 건축물대장
매매계약서
기타
모든 서류는 직접 확인하자

제4부 매매계약을 위한 협상
들어가는 글
개략 사업성검토의 필요성
사업권 양도·양수
건물분 부가세
부전지(附箋紙)
지적불부합지
공유지분
용적률과 매매가격의 연동
중도금 및 잔금 지급시기
인허가 조건부
제한물권 해결방안 명기
분묘의 처리방안
세입자나 점유자 처리문제
지하 지장물 처리문제
종중 등과의 매매계약

제5부 사업부지의 소유권 및 명도 확보 방안
들어가는 글
근저당
소유권이전등기 청구권 가등기
제소전화해조서
공탁
가등기, 가처분
알박기

제6부 시공사 선정 방법
들어가는 글
선정기준
접촉시기
양다리 걸치기
도급계약조건 협상 및 도급계약 체결

제7부 주택사업을 위해 알아야 할 각종 금융기법
들어가는 글
시행사 자체조달
시공사의 대여금 활용
담보대출
책임준공보증을 통한 Project Financing
P2P 자금
ABS(Asset Backed Securities)
REIT’s(Real Estate Investment Trusts)
차입형 토지신탁
책임준공 의무부담부 관리형신탁
초기자금 조달 금액의 결정방식

제8부 사업성검토 방법
들어가는 글
용적률
분양가 및 예상분양률
공사비
철거비
토지대 및 소유권이전등기비
설계비
감리비
Model House 건립비 등
광고·선전비
분양대행수수료
분양보증 수수료
상·하수처리 부담금
학교용지 부담금
광역교통시설 부담금
과밀부담금
농지보전부담금
대체산림자원조성비 및 대체초지조성비
지역난방부담금
개발부담금
부가가치세
미술장식품비
보존등기비
종합부동산세
시행사 운영비(업무대행비)
금융비용
기타 Factors
건축물 분양에 관한 법률
건축법상 매도청구
건축물관리법
개략 사업성검토 Tool의 소개

제9부 주택사업의 인허가
들어가는 글
건축사사무소의 선정
미분양관리지역에서의 예비심사 또는 사전심사
문화재지표조사
지구단위계획
지질조사 및 굴착행위신고
환경영향평가
사전재해영향성검토 협의
교통영향평가
지방건축위원회 건축심의
교육환경평가서 승인
친환경 건축 관련 인증
경관심의
건축물 안전영향평가
지하안전영향평가
안전관리계획 승인
사업계획승인 신청
감리자 지정
구조안전심의
가설건축물 축조신고(M/H 관련 업무)
착공신고
입주자모집승인 신청
입주자 사전점검
사업주체의 어린이집 임차인 선정

제10부 사례연구
들어가는 글
송전탑 및 변전소 등과 관련된 문제점들
진입도로와 관련된 문제점들
문화재와 관련된 문제점들
철도·고속도로 등과 관련된 문제점들
학교용지 부담금과 관련된 문제점들
매도청구(알박기)와 관련된 문제점들
국공유지와 관련된 문제점들
기타 문제점들

등기부등본에 나타나지 않는 제한물권

1. 법정지상권 및 관습법상 법정지상권
지상권이란 타인의 토지에서 건물 기타의 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 타인의 토지를 사용할 수 있는 권리를 말하며 지상권설정계약 및 설정등기를 함으로써 성립하는 것이 일반적이며 민법 제279조에 규정하고 있다. 반면 법정지상권은 당사자 간의 합의에 의해 지상권을 설정하는 것이 아니라 법률의 규정에 의하여 당연히 지상권을 취득하는 경우로서 등기를 요하지 아니한다.
문제는 지상권의 존속기간이다. 법정지상권은 민법 제281조의 존속기간을 약정하지 아니한 지상권으로 보고 있으며, 지상물의 종류와 구조에 따라 최단 5년에서 30년 이상이다. 따라서 법정지상권이 있는 기존 건물을 철거하고 그 땅 위에 새로이 건물을 신축하려고 할 경우, 적정한 보상을 받지 못한 지상권자의 동의를 받지 못한다면 사실상 사업은 불가능하다고 보면 될 것이다.

2. 유치권
유치권은 타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자가 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있을 경우에는 그 채권의 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 수 있는 권리이며, 역시 법률상 당연히 발생되는 권리로서 등기를 요하지 아니한다.
개발사업을 하는 사람의 입장에서는 가짜든 진짜든 유치권을 행사하고 있는 물건의 해결을 위해서는 일단 많은 시간과 비용을 필요로 하기 때문에 주의해야 한다. 필자가 근무하고 있는 회사의 한 현장의 경우, 공사를 완료하고도 공사비를 다 받지 못해 10여 년간 유치권을 행사하면서 계속하여 경락자 등으로부터 공사비를 회수하고 있으며, 현장의 실질적 점유를 위해 경비원과 여직원을 교대로 상주시키고 있는 실정이다.

3. 분묘기지권
분묘기지권은 타인의 토지 위에 분묘를 소유하기 위하여 관습법상 인정되는 지상권과 유사한 물권이며, 분묘기지권이 성립된다면 그 후손들이 그 분묘를 관리하는 동안은 그 분묘에 대해 이장을 청구할 수 없게 되며 당연히 토지이용에 제한을 받게 되므로 주의를 요한다.
분묘기지권이 성립하는 경우는 다음 세 가지의 경우이다. 첫째, 타인의 토지에 그 소유자의 승낙을 얻어 분묘를 설치한 경우이고, 둘째, 자신의 소유 토지에 분묘를 설치한 후 그 토지를 타인에게 양도하면서 분묘 이장에 대한 특약을 하지 않는 경우이며, 셋째, 타인의 토지에 그 사람의 승낙 없이 분묘를 설치한 자가 20년간 평온 공연하게 분묘의 기지를 점유하여 시효 취득하는 경우이다.

부전지(附箋紙)
개발사업자는 이 정보를 무심코 지나쳐서는 안 된다. 개발사업에서 문제가 되는 것은 공유지분의 합이 1 이상이거나 1 이하일 때이다. 사업부지 내에 연립주택 등 공동주택이 있는 경우 주로 문제가 된다. 과거에는 주택과 토지가 각각 별개의 등기부로 이루어져 있었으나 1984년 4월 10일 법률 제3725호로 제정되어 1985년 4월 10일부로 시행된 ‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률’에 따라 집합건물의 경우 주택과 토지가 하나의 등기부등본에 등재되게 되면서 문제가 발생된 경우가 대부분이다.
예를 들면 연립주택의 사업부지가 1,000평이고 동일한 크기의 주택이 25가구라면 1가구당 토지지분은 40/1,000평이 되어야 문제가 없다(40/1000×가구=1000/1000=1). 그러나 간혹 세대별 토지지분 또는 대지권 전부를 합하여도 1이 되지 않는 경우가 있는데 이를 부전지에 표기해놓은 것이다.
공유지분의 합계가 1이 안 되는 상황이 발생되는 원인은 대부분이 최초 사업시행사가 토지지분 중 일부를 수분양자에게 양도하지 않고 자신의 소유로 남겨 둔 경우이므로 폐지된 토지등기부등본을 확인하여 현 소유자와 매매계약을 체결하거나 최초 사업시행자 또는 개인이나 그 상속인으로부터 무상 양도를 받으면 된다.
연립주택 등 공동주택의 경우 또 하나 유의할 점은 사업부지상에 제한물권이 설정된 경우 흔히 대지권란에 ‘별도등기 있음’이라고 표기된다. 이러한 경우 토지등기부등본을 확인하여 사업부지상 설정된 제한물권을 말소한 후 매매계약을 체결하여야 함은 물론이다.

보증수수료 계산방식
보증수수료는 대지비부분 보증료에 건축비부분 보증료를 합한 금액이다.
1) 대지비부분 보증료=대지비부분 보증금액×대지비부분 보증료율×(보증서 발급일로부터 입주자모집공고안에 기재된 입주예정월의 다음달 말일까지의 해당일수)/365
대지비부분 보증금액=보증금액×(입주자모집공고안상 세대별 대지비 합계액/입주자모집공고안상 세대별 분양금액 합계액)
2) 건축비부분 보증료=건축비부분 보증금액×건축비부분 보증요율×(보증서 발급일로부터 입주자 모집공고안에 기재된 입주예정월의 다음달 말일까지의 해당일수)/365
건축비부분 보증금액=보증금액-대지비부분 보증금액