상권분석론

■ 1부 상권출점 타당성분석(PLAN)

제1장 상권전략

■제1절│상권 개념 23
1. 상권 개념 23
2. 상권과 상세권(商勢圈) 23
3. 상권 조정 필요성 24
4. 상권과 구매권 25
5. 상권 단계별 구분 25
6. 점포유형과 상권 27

■제2절│상권 전략 28
1. 상권분석 중요성 28
2. 입지와 상권 29
3. 업종 형태와 상권 30
4. 경영전략과 상권확대 32
5. 상권전략 유형 33

■제3절│상권유형별 분류와 특징 34
1. 도심권 34
2. 역세권 35
3. 대학가 35
4. 아파트단지 상권 36
5. 주택지 상권 38

제2장 소매집적과 상업입지

■제1절│상점가 유형 41
1. 소매 중심지 정의 41
2. 소매 중심지 의의 42
3. 소매 중심지 단층과 유형 43

■제2절│상권 지역성과 입지조건 45
1. 최종수요와 지역시장 45
2. 소매업 도시(지역)별 격차 46
3. 도시 소매집적 형태 49
4. 도시 내부 소매산업 변화 50

■제3절│소매집적과 상업입지 51
1. 소매집적 기능 51
2. 소매집적 분류 51
3. 상업입지 분류 52
4. 상업입지 형태와 기능 56
5. 상업지 입지평가 59

제3장 상권결정요인

■제1절│일본 개별 업종.업태별 상권 61
1. 생필품 판매시설 상권 61
2. 소매업소 표준 구성 61
3. 기호품 판매점 상권 62
4. 서비스업 상권 63
5. 음식점 상권 64
6. 공동점포 상권 64

■제2절│한국 개별 업종.업태별 상권 65
1. 판매업 65
2. 음식업 66
3. 서비스업 66

■제3절│상권결정 기타 물리적 요인 67
1. 자연지형물 67
2. 대형시설물 68
3. 도로상태 68
4. 중심방향 68

제4장 상권계량분석

■제1절│상권측정 제 이론 69
1. 베버(A. Weber) 최소비용 이론 69
2. 뢰쉬(A. Losch) 최대수요 이론 69
3. 상점분포 이론 69
4. 중심지 집락지수 모델 70
5. 중력모형 70
6. 넬슨(Nelson) 소매입지 이론 71
7. 입지효과 시간법칙 72

■제2절│상권측정 방법 73
1. 서베이법(The Survey Technique) 73
2. 통계적 분석법(The Statistical Technique) 77
3. 수학적 기법(The Mathematical Technique) 78

■제3절│상권출점 타당성 분석 108
1. 점포 계수분석 필요성 108
2. 점포 손익구조 109
3. 비율계산방법 112
4. 매출 공헌도 분석 113
5. 이익 공헌도 분석 115
6. 점포 생산성 분석 116
7. 이익률 향상을 위한 방안 118

제5장 상권설정과 예상매출추정

■제1절│상권설정과 매출추정 121
1. 상권설정 절차 121
2. 사업형태별 매출추정 122
3. 매출액 추정체계 125
4. 매출액 추정법 129

■제2절│중대형 슈퍼마켓 예상 매출액추정 144
1. 상권분기점 측정 145
2. 쇼핑확률산출 및 분석 149
3. 예상매출액추정 및 분석 156

■제3절│예상매출추정 상권조사 양식 160
1. 편의점 상권조사 양식 160
2. 일본 제과점 상권조사 양식 174



■ 2부 상권출점 전략관리(DO)

제6장 상권출점 전략

■제1절│점포출점과 상권전략 193
1. 점포출점 고려 사항 193
2. 상권전략 유형 194
■제2절│상권제압 출점전략 196
1. 원심적 입지 전략 196
2. 구심적 입지 전략 196
3. 3점 공략법(구심적 입지전략 순서) 197
4. 점 선 면 원리 199
5. 란체스터 셰어율 원칙 201
6. 경쟁지역 출점 202
7. 신규지역 출점 202

■제3절│출점계획 수립 203
1. 출점예정지 조사 203
2. 상점가 집적도, 양립성 조사 204
3. 시스템적 사고 출점 검토 205
4. 출점입지 조사 206
5. 쇼핑센터 출점 검토 207

제7장 상세권과 입지선정

■제1절│상 세 권 240
1. 상세권 분류와 명확화 240
2. 상세권과 위치력 243
3. 상세권 전략 246

■제2절│입지 유형과 선정 절차 250
1. 입지선정과 매력도 분석 250
2. 소매점포 입지유형 257
3. 입지 선정 절차 259

■제3절│입지 평가 259
1. 입지 평가 고려사항 259
2. 입지 선정 8원칙(R. L. Nelson) 261
3. 자동차 입지 형태 263

제8장 입지선정방법

■제1절│입지선정 기초지식 265
1. 인터체인지(IC)에 따라 새로운 도로.우회도로(BY-PASS)가 좋은 입지 265
2. 도시간 읍면에 유리한 입지 266
3. 방사(放射)하고 있는 도로는 좋은 입지 266
4. 역앞 대로(大路) 좌우가 좋은 입지 267
5. FOOD SUPER 근처는 좋은 입지 267
6. 보완시키는 업종 입지조건은 같이 늘어서 있는 것 268
7. 도로 왼쪽이 유리(접근 용이성) 268
8. 커브 외측이 유리 (일본 사례) 269
9. 도로 모퉁이가 유리 269
10. 고객을 인도하는 선에 따른 입지가 유리 269

■제2절│입지조건 분석 270
1. A급지는 상권범위가 넓다 270
2. B급지는 A급지보다 상권범위가 좁다 272
3. C급지는 상권범위가 매우 좁다 272
4. 주택지 상권 입지조건과 업종 분포 273
5. 상가는 오른쪽보다는 왼쪽이 잘 된다 274
6. 점포는 낮은 대로 임하라 274
7. 상가 연속성을 끊는 시설들 274
8. 좋은 입지 나쁜 입지 일반적 유형 275

■제3절│A급 점포판별법 276
1. A급지에 있고 권리금이 낮으면 A급 점포 277
2. 같은 입지조건에서 권리금이 낮으면 A급 점포 277
3. A급지와 B, C급지 간 경합은 투자수익률 평가 277
4. 같은 조건.매출이면 손익분기점이 낮은 점포가 A급 점포 279
5. 투자수익률이 높고 권리금이 낮으면 A급 점포 279

제9장 글로벌 출점전략

■제1절│글로벌 소매기업 해외출점 281

■제2절│해외시장진출 이론적 접근 282
1. 다국적기업 진화과정 282
2. 다국적기업 유형 283
3. 다국적기업 직접투자 및 존재 이유 284

■제3절│소매기업 해외진출 전략 288
1. Dunning의 OLI 모델 (Ownership Locational and Internalization) 288
2. 성공적인 해외진출 방안 293

■ 3부 상권경쟁 성과평가 (CHECK)

제10장 경쟁점조사와 상권입지진단

■제1절│경쟁점 조사 299
1. 스토어 컴패리즌 299
2. 경쟁점 조사 - 상품판매력 중심 305
주력상품 경쟁점 비교 312

■제2절│점포 상권.입지 예비진단 315
1. 상권ㆍ입지 예비진단 조사 항목 315
2. 상권 평가요인 318
3. 입지와 부지 평가요인 319
4. 입지조건 평가표 예 320

■제3절│점포 상권.입지 종합 평가 322
1. 점포 전경(사진) 322
2. 상권 MAP 323
3. 입지와 상권 종합평가 324
4. 경쟁상황과 통행량 조사 325
5. 점포종합 평가표 326
6. 점포입지 유형별 평가 328

제11장 상권경쟁 점포운영진단

■제1절│점포 활성화 진단 335
1. 점포 접근성 체크리스트 335
2. 쇼우윈도우 체크리스트 336
3. 점두활성화 체크리스트 337
4. 점내활성화 체크리스트 338
5. 매장 레이아웃 체크리스트 339
6. 매장관리 체크리스트 340
7. 진열ㆍ장식 체크리스트 341
8. 선반할당 체크리스트 342
9. 상품관리 체크리스트 343
10. 상품 구색 체크리스트 344
11. 환경정비 체크리스트 345

■제2절│점포 운영관리 진단 346
1. 점장 매장지휘 체크리스트 346
2. 종업원 체크리스트 347
3. 파트타이머ㆍ아르바이트 체크리스트 348
4. 인재확보ㆍ구인 체크리스트 349
5. 접객대응 체크리스트 350
6. 크레임처리 체크리스트 351
7. 고객에 대한 봉사도 체크리스트 352
8. 사회 공헌도 체크리스트 353

9. 객수를 늘리는 체크리스트 354
10. 객단가를 올리는 체크리스트 355
11. 신규고객 만들기 체크리스트 356
12. 고정고객 만들기 체크리스트 357
13. 우량고객 체크리스트 358
14. 방문 체크리스트 359
15. 매입상품 체크리스트 360

■제3절│점포 이미지관리 진단 361
1. 판촉카렌다 체크리스트 361
2. DM 체크리스트 362
3. 전단 광고 체크리스트 363
4. POP광고 체크리스트 364
5. 이벤트 체크리스트 365
6. 프레미엄 체크리스트 366
7. 명부만들기 체크리스트 367
8. 정보수집 체크리스트 368
9. 아이디어 발상 체크리스트 369
10. 점포 CI(Corporate Identity) 체크리스트 370

■참고문헌■ 371

■찾아보기■ 377

■ 표ㆍ그림 차례

표차례

〔표 1-1〕 상권 구분(Ⅰ) 26
〔표 1-2〕 상품에 따른 상권 범위 31
〔표 2-3〕 상권전략 유형 33
〔표 4-1〕 상권분석 조건 76
〔표 4-2〕 상권분석 유형 76
〔표 4-3〕 서울시 상업지역계층 공간적 유형 80
〔표 4-4〕 유추법에 의한 상권모형추정 예 91
〔표 4-5〕 점포별 거리와 면장면적 98
〔표 4-6〕 Huff 모형을 이용한 상권규모 분석 예 101
〔표 4-7〕 각 점포 효용치 103
〔표 4-8〕 구매출향 확률 행렬예측 106
〔표 4-9〕 재고원가 평가 110
〔표 5-1〕 상권분석 시 유효한 주요 통계자료 124
〔표 5-2〕 예상 매출액 설정 126
〔표 5-3〕 독자 세대수 132
〔표 5-4〕 상권내 연령층별 집계 133
〔표 5-5〕 세대수, 인구 정황 133
〔표 5-6〕 세대수 인구 추이 134
〔표 5-7〕 통행량 조사 135
〔표 5-8〕 1세대당 연간 지출액 140
〔표 5-9〕 佐賀市의 1세대당 연간 지출액 141
〔표 5-10〕 식품 관련지지 세대수 142
〔표 5-11〕 의료품 지지 세대수 142
〔표 5-12〕 서적 지지 세대수 142
〔표 5-13〕 안경.시계.귀금속 지지 세대수 143
〔표 5-14〕 잠재구매액 143
〔표 5-15〕 상권분기점 측정을 위한 인접 상권 규모 및 범위(차량상권) 146
〔표 5-16〕 상권분기점 측정을 위한 인접 상권규모 및 범위(도보상권) 147
〔표 5-17〕 컨버스 신소매인력 모델 계산식 모형 147
〔표 5-18〕 도보상권 상권분기점 산출 148
〔표 5-19〕 차량상권 상권분기점 산출 148
〔표 5-20〕 차량상권 내 유통시설 현황 150
〔표 5-21〕 도보상권 내 유통시설 현황 151
〔표 5-22〕 소비자 설문조사 결과표 152
〔표 5-23〕 수정허프모델 계산식 모형 153
〔표 5-24〕 가중치가 반영된 계산식 모형(가칭：수정허프모델 개량식) 153
〔표 5-25〕 차량상권(유통점별/상세상권별) 쇼핑확률 산출표 154
〔표 5-26〕 도보상권 유통점별 쇼핑확률(블록상권별) 산출표 155
〔표 5-27〕 모델점 도보상권 흡입가능 세대수 산출표 156
〔표 5-28〕 모델점 차량상권 흡입가능 세대수 산출표 157
〔표 5-29〕 세대당 월평균 순 식료품 구매지출액 계산 158
〔표 5-30〕 모델점 예상 매출액 계산(월) 158
〔표 5-31〕 중대형 슈퍼마켓 예상 매출액 추정 계산식 159
〔표 5-32〕 모델점 예상 매출액 추정결과와 실제매출액 비교표 159
〔표 6-1〕 점.선.면 구도 199
〔표 6-2〕 란체스터 셰어율 법칙 201
〔표 6-3〕 필요 매출액 공식 206
〔표 6-4〕 흡인력 공식 207
〔표 6-5〕 투자 회수가능 매출액 공식 209
〔표 6-6〕 손익분기점 매출액 공식 209
〔표 6-7〕 필요 매출계획(년) 공식 209
〔표 6-8〕 투하자본회수매출액 공식 210
〔표 6-9〕 필요 매출액 산출법 (초년도) 210
〔표 6-10〕 상권분기점 측정을 위한 인접 상권규모 및 범위 (대중교통상권) 216
〔표 6-11〕 상권분기점 측정을 위한 인접 상권규모 및 범위 (차량교통상권) 216
〔표 6-12〕 대중교통 및 차량상권 상권분기점 산출 217
〔표 6-13〕 서울지역 차량상권내 백화점 현황 220
〔표 6-14〕 서울지역 대중교통상권내 마트 현황 222
〔표 6-15〕 차량상권 백화점 모델점 쇼핑확률비교표 (수정허프모델) 223
〔표 6-16〕 차량상권 백화점 모델점 쇼핑확률표 (수정허프모델) 223
〔표 6-17〕 차량상권내 백화점 수정허프모델 쇼핑기대치 224
〔표 6-18〕 대중교통상권 마트 모델점 상권별 쇼핑확률비교표 (수정 허프모델) 225
〔표 6-19〕 대중교통상권 마트 모델점 상권별쇼핑확률표 (수정 허프모델) 225
〔표 6-20〕 측정모델 가상공간요인과 변형변수 226

〔표 6-21〕 변형확률모델 계산식 226
〔표 6-22〕 파라미터() 산식 계산과정 227
〔표 6-23〕 기대매출 변형변수 가중치와 .적용범위 227
〔표 6-24〕 차량상권 백화점 모델점 쇼핑확률표 (변형확률모델) 229
〔표 6-25〕 대중교통상권 마트 모델점 쇼핑확률표 (변형확률모델) 229
〔표 6-26〕 신 변형확률모델 계산식 229
〔표 6-27〕 차량상권 백화점별 지역별 평균값대비 쇼핑확률표 (신변형확률모델) 230
〔표 6-28〕 차량상권 백화점 모델점 쇼핑확률표 (신변형확률모델) 230
〔표 6-29〕 대중교통상권 마트 모델점 평균값대비 쇼핑확률표 (신변형확률모델) 231
〔표 6-30〕 대중교통상권 마트 모델점 평균값대비 쇼핑확률표 (신변형확률모델) 231
〔표 6-31〕 차량상권 백화점 모델점 쇼핑확률 비교표 231
〔표 6-32〕 대중교통상권 마트 모델점 쇼핑확률 비교표 232
〔표 6-33〕 모델점 차량상권 흡인기대 세대수 산출표 (대형백화점) 232
〔표 6-34〕 대형마트 모델점 대중교통상권 흡인기대 세대수 산출표 233
〔표 6-35〕 모델점 연간 추정매출액계산 (차량상권) 234
〔표 6-36〕 세대당 월평균 구매지출액 계산식 (차량상권) 235
〔표 6-37〕 모델점 추정 매출액 타당성 계산 (차량상권) 235
〔표 6-38〕 모델별 연간추정매출액계산 (대중교통상권) 236
〔표 6-39〕 세대당 월평균 구매지출액 계산식 (대중교통상권) 237
〔표 6-40〕 모델점 추정매출액 타당성 계산(대중교통상권) 237
〔표 6-41〕 매출추정규모 연구모델 산출비교 238
〔표 7-1〕 소매포화지수 공식 255
〔표 9-1〕 Perlmutter의 다국적기업 유형 284
〔표 10-1〕 매장 체크리스트 302
〔표 10-2〕 스토어 컴패리즌 3가지 관점 303
〔표 10-3〕 매장 개선.향상 액션플랜 307

그림차례

〔그림 1-1〕 상권 구분(Ⅱ) 26
〔그림 1-2〕 상권별 영향력과 크기 29
〔그림 4-1〕 소매 상권 측정 조건 75
〔그림 4-2〕 중심지 이론 기본개념 81
〔그림 4-3〕 중심지 이상적 배후상권 모양：정육각형 81
〔그림 4-4〕 CST(customer spotting map) 예 87
〔그림 4-5〕 상권내 경쟁구조 88
〔그림 4-6〕 수정 허프 모델 계산사례 97
〔그림 4-7〕 자본이익률(ROI) 구조 118
〔그림 5-1〕 예상 매출액 설정 125
〔그림 6-1〕 원심적 입지전략 196
〔그림 6-2〕 구심적 입지 전략 197
〔그림 6-3〕 점.선.면 원리 197
〔그림 6-4〕 상권 구도 200
〔그림 6-5〕 상권추정모델과 영향요인 관계도 213
〔그림 6-6〕 서울지역 차량상권 내 소매점 현황 219
〔그림 6-7〕 서울지역 대중교통상권 내 소매점 현황 221
〔그림 6-8〕 매출추정 변형확률모델 구축 239
〔그림 7-1〕 시장매력도 분석 255
〔그림 7-2〕 자동차에서 본 아웃 커브.인 커브 시계성 263
〔그림 8-1〕 A급지 입지조건(Ⅰ) 271
〔그림 8-2〕 A급지 입지조건(Ⅱ) 271
〔그림 10-1〕 경쟁력 조사.분석 구조 305
〔그림 10-2〕 경쟁점 조사 평가표 306