재개발 재건축 감정평가론

Ⅰ. 정비사업 개요

Ⅱ. 정비사업 감정평가의 의뢰와 수임
Ⅱ-1. 감정평가업무
Ⅱ-2. 감정평가 이외의 업무

Ⅲ. 관리처분계획 수립을 위한 감정평가 : 종전자산감정평가
Ⅲ-1. 종전자산감정평가의 의뢰와 수임
Ⅲ-2. 종전자산감정평가의 준비
Ⅲ-3. 종전자산감정평가 목적물의 확정
Ⅲ-3.1. 관련 규정
Ⅲ-3.2. 종전자산감정평가목록 확정의 권리자 측면과 관련된 유의점
Ⅲ-3.3. 종전자산감정평가목록 확정의 물적 측면과 관련된 유의점
Ⅲ-4. 종전자산감정평가의 기준시점
Ⅲ-4.1. ‘사업시행인가일’, ‘사업시행인가 고시일’, ‘사업시행인가의 고시가 있은 날’의 구분
Ⅲ-4.2. 사업시행 ‘변경’인가의 고시가 있은 경우의 종전자산감정평가 기준시점
Ⅲ-4.2.2. 사업시행변경인가의 고시가 있은 날이라는 견해
Ⅲ-4.2.3. 최초 사업시행인가의 고시가 있은 날이라는 견해
Ⅲ-4.2.4. 대법원 2015. 10. 29. 선고 2014두13294 관리처분계획취소 판결(무악연립2단지 사건)
Ⅲ-4.2.5. 남는 문제 : 사업시행기간 도과 실효와 사업시행인가가 취소ㆍ무효 확인된 경우 등 : 6가지 유형
Ⅲ-4.2.6. 사업시행인가의 ‘변경’이 아닌 사업시행인가를 ‘폐지’하는 경우
Ⅲ-4.3. 정비구역이 추가된 경우의 종전자산감정평가 기준시점
Ⅲ-4.4. 법 제48조의2에 해당하는 경우
Ⅲ-5. 종전자산감정평가의 성격
Ⅲ-5.1. 관리처분의 이중적 성격
Ⅲ-5.2. 도정법 제정 이전의 법령 제ㆍ개정 연혁
Ⅲ-5.3. 종전자산감정평가의 성격
Ⅲ-6. 종전자산감정평가 기준의 검토
Ⅲ-6.1. 개발이익 반영 관련
Ⅲ-6.2. 기준시점 당시의 ‘적정 시가’에 대한 이해
Ⅲ-6.3. 조합원 출자자산의 상대적 가치비율의 형평성
Ⅲ-6.4. 당해 정비구역 지정에 따른 공법상 제한의 배제
Ⅲ-6.5. 나지상정 기준의 문제
Ⅲ-6.6. 결론
Ⅲ-7. 종전자산감정평가의 구체적 방법론 및 유의점
Ⅲ-7.1. 종전자산감정평가 시 부방식에 의한 합리성 검토 또는 시산가액조정 여부
Ⅲ-7.2. 비교표준지 선정과 관련된 여러 문제
Ⅲ-7.3. 해당 정비사업의 시행을 직접 목적으로 하는 공법상 제한의 처리
Ⅲ-7.4. 당해 정비계획 결정ㆍ고시 전의 개별적 계획제한 반영 여부
Ⅲ-7.5. 일부 편입의 경우
Ⅲ-7.6. 구분감정평가의 문제
Ⅲ-7.7. 지목이 도로인 私有의 타인 토지의 일부를 담장 등으로 점유하는 경우
Ⅲ-7.8. 사실상 사도의 감정평가
Ⅲ-7.9. 서울특별시 부칙 제5조 및 부칙 제7조가 적용되는 경우 : ‘협동주택’, 구분등기ㆍ지분등기를 필한 다가구주택, ‘사실상의 다가구주택’ 및 ‘전환다세대주택’의 감정평가
Ⅲ-7.10. 구분건물의 감정평가
Ⅲ-7.11. 미사용승인건축물의 평가
Ⅲ-7.12. 연면적 제외 옥탑
Ⅲ-7.13. 영업손실보상평가액과의 중복 문제
Ⅲ-7.14. 건축물 수선비, ‘인테리어 공사비’의 반영 여부
Ⅲ-8. 종전자산감정평가서 기재의 정도
Ⅲ-9. 기타 문제

Ⅳ. 관리처분계획 수립을 위한 감정평가 : 종후자산감정평가
Ⅳ-1. 종후자산감정평가의 준비
Ⅳ-2. 종후자산감정평가의 기준가치
Ⅳ-2.1. 논란의 배경
Ⅳ-2.2. ‘시장가치 외의 가치’라는 주장의 논거
Ⅳ-2.3. 검토의견
Ⅳ-3. 종후자산감정평가의 기준시점
Ⅳ-4. 종후자산감정평가 규정의 연혁
Ⅳ-5. 종후자산감정평가의 성격
Ⅳ-5.1. 現存하지 않는 물건에 대한 조건부 감정평가
Ⅳ-5.2. 조합원분양가 결정을 위한 감정평가
Ⅳ-5.3. 원가배분 성격의 감정평가인지 여부
Ⅳ-5.3.1. 조례규정을 근거로 한 원가법 견해
Ⅳ-5.3.2. 조합원 청산금의 형평을 이유로 한 원가법 견해
Ⅳ-5.3.3. 시행령 제57조의 청산금 규정을 근거로 한 원가법 견해
Ⅳ-5.3.4. 비교방식을 주방식으로 하되 원가법에 의한 합리성 비교ㆍ검토와 시산가액 조정으로 결정하여야 한다는 견해
Ⅳ-5.3.5. 검토의견
Ⅳ-5.3.6. 종후자산감정평가방법의 발전을 위한 제언
Ⅳ-6. 종후자산 감정평가의 구체적 방법론 및 유의점
Ⅳ-6.1. 조합원분양분 중 국민주택규모 초과 주택 및 상가의 건설공사용역 매입부가세 관련 논란
Ⅳ-6.2. 정비사업비의 토지ㆍ건물 배분기준
Ⅳ-6.3. 조합원분양가와 일반분양가의 차액 선공제 가능 여부
Ⅳ-7. 임대주택 감정평가
Ⅳ-7.1. 개요
Ⅳ-7.2. 재개발임대주택 부속토지에 대한 감정평가
Ⅳ-7.2.1. 조례로 별도 규정을 둔 경우
Ⅳ-7.2.2. 조례로 별도 규정을 두지 아니한 경우
Ⅳ-7.4. 임대주택 감정평가 관련 문제
Ⅳ-7.4.1. 조례규정의 위임근거 상실의 문제
Ⅳ-7.4.2. 조례규정과 시행령규정의 충돌 문제
Ⅳ-8. 감정평가 보수 관련
Ⅳ-9. 남는 문제
Ⅳ-9.1. 관리처분계획 수립을 위한 종후자산감정평가와 청산금산정을 위한 종후자산감정평가는 같은 것인가?

Ⅴ. 관리처분계획 수립을 위한 평가 : 세입자별 영업손실보상평가
Ⅴ-1. 규정의 연혁 및 도입배경
Ⅴ-4. 세입자별 영업손실보상평가 관련 유의점
Ⅴ-4.1. 감정평가 대상 : 세입자 외 소유자가 포함되는지의 문제
Ⅴ-4.2. 법 제48조 제1항 제7호에 따른 영업손실보상평가 시의 보상기준과 관리처분계획인가 후 실제 현금보상액을 결정하기 위한 영업손실보상평가 시의 보상기준이 다른 경우
Ⅴ-4.3. 영업손실보상의 시간적 기준일 문제
Ⅴ-4.4. 사업시행변경인가의 고시가 있은 경우

Ⅵ. 국ㆍ공유재산 관련 감정평가 : 정비기반시설 감정평가 및 매각을 위한 감정평가
Ⅵ-1. 법 제66조 제1항, 제2항의 무상귀속ㆍ무상양도
Ⅵ-1.1. 정비기반시설의 의미
Ⅵ-1.2. 정비기반시설 무상귀속ㆍ무상양도의 법적 성격
Ⅵ-1.3. 무상양도의 입법취지
Ⅵ-1.4. 무상귀속ㆍ무상양도의 시기
Ⅵ-1.5. 무상양도의 방법
Ⅵ-1.6. 정비기반시설 관련 주요 쟁점 사항 및 관련 판례 등
Ⅵ-2. 정비기반시설 감정평가
Ⅵ-2.1. 개요
Ⅵ-2.2. 정비기반시설 감정평가의 의뢰와 수임
Ⅵ-2.3. 정비기반시설 감정평가의 목적물
Ⅵ-2.3.1. 무상귀속 부분(새로이 설치하는 정비기반시설)
Ⅵ-2.3.2. 무상양도 부분(용도폐지되는 기존 정비기반시설)
Ⅵ-2.4. 정비기반시설 감정평가의 기준시점
Ⅵ-2.4.1. 개요
Ⅵ-2.4.2. 제 견해
Ⅵ-2.4.3. 구법 당시 실무의 일반적인 태도
Ⅵ-2.4.4. 논란의 정리
Ⅵ-2.4.5. 정비기반시설 설치 계획이 변경되는 경우
Ⅵ-2.5. 정비기반시설 감정평가의 기준
Ⅵ-2.5.1. 개요
Ⅵ-2.5.2. 집합건물의 대지에 대한 정비기반시설평가의 기준
Ⅵ-2.5.3. 부분감정평가와 구분감정평가
Ⅵ-3. 국ㆍ공유재산의 매각을 위한 감정평가
Ⅵ-3.1. 매각평가의 의뢰와 수임
Ⅵ-3.2. 매각평가의 실시 시기
Ⅵ-3.3. 매각평가의 기준
Ⅵ-3.3.1. 매각평가의 우선 적용 법률
Ⅵ-3.3.2. 매각평가, 보상평가, 종전자산감정평가 간 상호관계의 연혁
Ⅵ-3.3.3. 기준시점
Ⅵ-3.3.4. 일단지 판단의 문제
Ⅵ-3.3.5. 도시ㆍ군계획시설 저촉의 처리 문제
Ⅵ-3.3.6. 용도지역등 판단의 문제
Ⅵ-3.4. 기타 문제

Ⅶ. 현금청산감정평가
Ⅶ-1. 도정법상 현금청산의 유형
Ⅶ-2. 법 제19조 제3항에 의한 현금청산
Ⅶ-3. 법 제47조의 현금청산
Ⅶ-3.1. 개요
Ⅶ-3.2. 분양신청을 하지 아니한 자 등에 대한 규정의 연혁
Ⅶ-3.3. 재개발사업등의 경우
Ⅶ-3.3.1. 대법원 2015. 11. 27. 선고 2015두48877 판결, 대법원 2015. 12. 23. 선고 2015두50535 판결 이전의 일반적인 이해
Ⅶ-3.3.2. 대법원 2015. 11. 27. 선고 2015두48877 판결, 대법원 2015. 12. 23. 선고 2015두50535 판결에 따른 변화
▶ 대법원 2015두48877 판결, 대법원 2015두50535 판결에 대한 검토의견
Ⅶ-4. 재건축사업등에서의 법 제47조에 따른 현금청산
Ⅶ-4.1. 현금청산의 근거가 되는 규정
Ⅶ-4.2. 현금청산의 목적물
Ⅶ-4.3. 현금청산의 법률효과
Ⅶ-4.4. 현금청산감정평가의 기준시점
Ⅶ-4.5. 현금청산감정평가액에 대한 이해
Ⅶ-4.6. 법 제47조에 의한 현금청산감정평가 시 검토하여야 할 자료
Ⅶ-4.7. 현금청산감정평가의 기준 : 재건축사업에서 용도지역등 공법상 제한의 문제
Ⅶ-5. 재정비촉진지구 내 재개발사업에서 ‘당해 정비사업으로 인한’ 가격변동의 배제와 관련된 문제
Ⅶ-5.1. 문제의 소재
Ⅶ-5.2. 비교표준지 선정의 문제 : 재정비촉진‘지구’ 지정으로 인한 가격변동이 ‘당해 공익사업으로 인한 지가변동’인지 여부와 토지보상법 시행령 제38조의2 적용의 문제
Ⅶ-5.3. 그 밖의 요인 보정시 같은 촉진지구 내 他 촉진구역의 거래사례를 인근 유사 토지의 정상 거래사례로 볼 수 있는지 여부
Ⅶ-6. 기 타