상가창업과 상가중개 실무

제1편 상가건물 임대차
제1장 상가건물 임대차의 실무와 판례
제1절 서 설
제2절 상임법의 의의
제3절 상임법의 적용범위
제4절 상가건물 임차인의 대항력
제5절 상가건물 임차인의 우선변제권
제6절 상가건물의 명도, 배당요구, 담보책임
제7절 임대차의 존속기간과 계약의 갱신
제8절 차임의 지급과 증감청구 및 보증금의 월세전환
제9절 임대인과 임차인의 권리ㆍ의무
제10절 당사자의 지위변동
제11절 전대차(재임대)
제12절 전전세
제13절 상가건물 임대차계약의 종료
제14절 임차권등기명령
제15절 투하자본의 회수
제16절 집합건물(구분소유건물)
제17절 상가권리금
제18절 상가임대차의 실무상 문제점과 주의사항
제19절 상가임대차와 상가중개실무에서 내용증명우편의 득과 실
제20절 부동산 임대차에서‘제소전화해제도’의 응용
제21절 부동산 임대차에서‘민사조정제도’의 응용
제22절 주임법과 상임법의 차이점 비교

제2장 상가창업 및 중개실무와 세금
제1절 자영업자 창업실무
제2절 개인사업자가 부담하는 세금
제3절 소득세 원천징수ㆍ납부
제4절 부가가치세 일반
제5절 부가세 절세방법
제6절 사업의 포괄양수도
제7절 부동산 거래와 중개시의 부가세 문제

제2편 상가창업과 상가중개실무
제1부 상가창업과 상가중개실무 총설
제1장 상가창업 시장의 현실과 대처방법
제2장 상가중개의 특성
제3장 국토계획법과 용도지역
제4장 건축법과 건축물의 용도분류
제5장 영업자의 지위승계(영업승계)와 행정처분의 승계

제2부 업종별 근거법령에 따른 시설기준 등과 영업제한
제1장 업종별 시설기준과 영업제한
제1절 풍속영업과 풍속영업규제법
제2절 식품접객업과 식품위생법
제3절 건강기능식품업과 건강기능식품법
제4절 공중위생업과 공중위생관리법ㆍ관광진흥법
제5절 노래연습장업, 영화ㆍ비디오물시청제공업, 게임관련업과 음악산업법ㆍ영화비디오법ㆍ게임산업법
제6절 체육시설업과 체육시설법
제7절 학원업과 학원법
제8절 주류제조업ㆍ판매업과 주세법
제9절 자동차매매업ㆍ정비업ㆍ해체재활용업과 자동차관리법
제10절 건설기계대여업, 정비업, 매매업, 폐기업과 건설기계관리법
제11절 자동차대여(랜트카)업, 대리운전업, 여객운수사업과 여객자동차법
제12절 석유사업ㆍ주유소사업과 석유사업법
제13절 액화석유가스(LPG)충전사업ㆍ판매사업과 액화석유가스법
제14절 안마업(맛사지업)과 의료법ㆍ안마사에 관한 규칙
제15절 안경점업과 의료기사법
제16절 이동통신사업(핸드폰), 대리점업, 판매업과 단말기유통법(단통법)
제17절 반려동물산업의 영업전망과 법적 근거
제18절 담배소매업, 도매업, 수입판매업과 담배사업법
제19절 업종별 행정행위 유형에 따른 업종분류표
제20절 업종별 인허가 등 관련사항 요약표

제2장 일정한 영업군(群)에 필요한 시설기준과 영업제한
제1절 건축법의 시설기준과 영업제한
제2절 소방시설법의 시설기준과 영업제한
제3절 다중이용업소법의 시설기준과 영업제한
제4절 교육환경보호구역과 영업제한
제5절 장애인등 편의시설과 영업제한
제6절 국민건강증진법의 시설기준과 영업제한
제7절 청소년보호법과 영업제한

제3장 다양한 업종과 관련된 법률과 영업제한
제1절 최저임금법과 영업제한
제2절 가맹사업법과 영업제한
제3절 옥외광고물법의 시설기준과 영업제한
제4절 주차장 시설기준과 영업제한
제5절 하수도 시설기준과 영업제한

머리말 중

2. 공인중개사를 위하여.....
한편 상가창업과 상가중개는 동전의 양면과 같이 불가분의 관계에 있다. 상가전문 공인중개사라면 경쟁력 재고를 위해서는 다음의 항목들에 대하여 반드시 최소한의 안목과 식견을 갖추어야 한다. 즉, 장사가 무엇인지, 상권이 무엇인지, 업종과 기본적인 시설기준 및 금지행위, 각종 업종에 따른 인허가 사항, 영업자의 지위승계와 행정처분의 승계, 상가권리금과 임대차의 3면 계약관계, 상가매매 또는 임대차 관련 세법, 교육환경보호 및 교육환경유해업ㆍ프랜차이즈가맹사업ㆍ소방시설ㆍ다중이용업 등 각종 공법상의 영업제한 등을 개괄적으로라도 알지 못하면서 어떻게 상가중개를 할 수 있단 말인가?
매년 배출하는 공인중개사의 수는 어떠한가? 상상을 초월한다. 최근 6년 동안 매년 9,000 ~ 15,000여 명씩 배출되었다. 지난해 현재 공인중개사 자격증 보유자는 36만 명에 달한다. 이 중 개업공인중개사는 9만명이며, 작년 4분기에 서울에서 개업한 공인중개사만도 2만명이다. 그러면 공인중개사만 사정이 나쁜가? 변호사 시장 역시 마찬가지이다. 얼마 전 사법연수원 수료생들의 취업률을 조사했더니 두 명 중 한 명이 직장을 잡지 못했다고 한다. 로스쿨 출신 취업률도 45%로 비슷한 수준이다. 지난 해 우리나라 변호사 수는 2만명을 넘어섰다. 이처럼 변호사시장은 물론 치킨시장, 이미용시장, 요식업시장 등의 사정도 대동소이하다.
또한 현재 상가중개를 하고 있는 개업공인중개사의 현실은 어떠한가? 공인중개사 시험과목 중 부동산공법에는 국토계획법, 건축법 등과 같은 기본법령과 재건축ㆍ재개발ㆍ도시개발 등 개발사업 관련 법령뿐이고 상업과 관련한 법령(예컨대 민법의 특별법인 상법총론, 행정법총론, 이 책에서 제시한 법령 등)은 전혀 들어가지 않기 때문에 자격취득을 위한 공부만으로는 상가중개를 하기에 어려움이 따를 수밖에 없다. 초보 공인중개사는 말할 것도 없고 상가중개에 종사하는 개업공인중개사도 상업과 상가중개에 대한 지식과 경험이 대부분 부족하여 양질의 서비스를 제공하지 못하고 있다. 예컨대 유흥주점을 중개하여 입점시킨다고 가정해 보자. 우선 개업공인중개사는 건축법상의 건축물의 용도를 확인하여야 하고, 당해 건물의 용도가 유흥주점에 맞지 않으면 용도변경이 가능한지, 위반건축물인지 여부도 확인해야 한다. 그리고 교육환경보호법상의 교육환경보호구역 여부, 학원법상 교육환경 정화를 위한 유해업소 입점제한 여부도 기본적으로 확인해야 한다. 나아가 당해 건물의 용도가 유흥주점에 맞지 않아서 용도변경을 하여야 하는 경우에는 주차장법, 하수도법, 다중이용업소법 등에 관하여도 기본적이고 핵심적인 사항을 알고 있어야 원만한 중개를 수행할 수가 있게 된다. 더욱이 이와 같은 기본적이고 핵심적인 사항을 알고 중개업무를 처리하여야만 고객으로부터 불만 없이 업무를 완수할 수 있을 뿐만 아니라 권리금과 같이 공인중개사법이 적용되지 않는 업무처리에서 법정보수 이상의 중개보수를 무리 없이 받을 수가 있게 된다.
상가 또는 상업에 관련된 업종의 수는 직업의 수만큼이나 다양하다. 그로 인하여 각 업종마다 근거법령, 인허가 방식, 고유의 특성, 영업방식, 마케팅 방법, 업무영역과 상권영역 등이 각양각색이며, 그 다양성 만큼이나 중개사고의 위험성 또한 높다. 또한 상가매도인이나 매수인 또는 자영업자나 상가중개 의뢰인은 상가 또는 상업에 관하여 풍부한 지식과 경험을 가지고 있는 경우가 많다. 뿐만 아니라 상업 경영자들은 매출을 위한 정보와 비법을 잘 공개하지 않는다. 주택과 달리 상가임차인이 개업공인중개사에게 상가중개를 의뢰할 때에도 직원들의 동요나 매출에 악영향을 미칠 것을 염려하여 소문이 나지 않도록 극도의 보안을 유지하면서 비공개적으로 내놓는다. 이처럼 상업의 폐쇄성으로 인하여 그에 따른 상가중개 역시 폐쇄적일 수밖에 없다. 따라서 상가업종의 다양성, 자영업자 또는 상가중개 의뢰인의 전문성은 상업의 폐쇄성과 함께 개업공인중개사의 상가중개시장에의 진입은 물론 상가중개를 어렵게 하는 요인으로 작용하고 있다.
그러면 개업공인중개사는 어떻게 하여야 하는가? 그 대안은 무엇인가? 전문성과 차별성, 업무영역의 확대(부동산 관리, 분양, 개발 등)와 대형화(법인화, 합동화)를 통한 부동산의 부동성(浮動性)을 극복하는 것이 답이다. 차별성과 대형화, 업무영역의 확대는 전문화가 이루어지지 않으면 아니 되므로 결국 전문화가 대안의 요체(要諦)이다. 전문화를 위해서는 공인중개사 자격시험 합격만으로는 절대 충족될 수가 없다. 상가중개는 어려운 만큼 블루오션이 될 수 있다는 역발상이 필요하다. 특히 권리금 영역은 노력에 따라서는 법정보수를 훨씬 초과하는 높은 보수를 받을 수가 있어서 긍지와 만족감을 얻을 수가 있다. 이상의 요인과 문제점들이 개업공인중개사가 상가중개 실무를 익혀야 하는 이유이자 저자가 이 책을 쓰게 된 이유이다.