실전 부동산중개실무 1

제1편 중개실무의 기본
제1장 현 부동산중개업, 무엇이 문제인가? 29
제2장 중개업의 성공방안과 수익 극대화 방안 32
제3장 직원과 공동중개에 대한 인식의 전환 35
【소속공인중개사(중개보조원) 체용 계약서】
제4장 확인설명서 작성 실무 33
제1절 개업공인중개사의 확인ㆍ설명의무 33
1. 확인설명서는 중개사고시 무죄와 무과실을 입증할 블랙박스이다.
2. 공인중개사법 제25조 제1항 규정 33
3. 개업공인중개사의 매도인에 대한 「양도소득세」에 관한 확인ㆍ설명
의무 유무34
제2절 공부분석을 통한 계약서와 확인·설명서 작성 실무 35
【부동산 중개 의뢰 및 접수장[종합]】45
제3절 확인설명서 작성 실무 일반 49
1. 중개대상물의 조사ㆍ확인 실무49
2. 구체적인 중개대상물 확인ㆍ설명서 작성 실무54
제5장 계약서 작성 실무 79
제1절 중개사고의 유형 79
1. 현실 중개에서 가장 빈발하는 중개사고의 유형79
2. 중개사고 발생원인79
제2절 중개의뢰계약의 체결과 중개계약서 작성80
1. 중개의뢰계약 또는 중개계약의 체결80
2. 공인중개사법의 규정81
제3절 계약서 작성 제한사항 86
1. 구체적인 제한사항86
가. 공인중개사법 제26조에 의한 제한86
나. 공인중개사법 제33조 금지행위를 통한 제한86
다. 거래신고에 의한 제한90
라. 부동산등기특별조치법에 의한 제한91
2. 계약서 작성시 주의할 점99
가. 확인설명서는 행정처분과 손해배상의 블랙박스이다92
나. 계약서는 처분문서이다92
다. 법률계약서를 작성하자93
라. 거래조건확인서를 활용하라100
마. 열악한 매매계약서의 예시100
【열악한 매매계약서의 실제 예시】
바. ‘현 시설상태에서의 계약임’이라는 특약의 문제점 102
사. 서명ㆍ날인 또는 기명ㆍ날인의 주의103
아. 계약서 자구 수정법104
자. 계약서 간인과 계인의 방법과 법적 효력104
차. 거래당사자 본인 여부 확인105
카. 매도인이 재외국민과 외국인인 경우의 중개 방법107
【재외국민과 외국인의 부동산등기신청절차에 관한 예규】
【재외국민 또는 외국인이 귀국하지 않고 국내 부동산을 처분하는 경
우 필요서류】
【확인서면】【처분위임장】
타. 소유자가 교도소에 수감 중인 경우의 부동산매매110
파. 허가 또는 승인 등을 받아야 하는 경우의 부동산 중개111
하. 기타 계약서 작성상 주의사항112
제4절 당사자 표시상의 주의사항 114
1. 홍길동 외 1인114
2. 건설사의 숨은 의도와 문제점114
3. 대처방안114
4. 대법원 판례115
5. 「홍길동 외 1인」에 관한 실제 매매계약 사례115
제5절 물건의 표시(목적물의 특정)상의 주의사항 119
1. 목적물이 몇 필지이거나 몇 필지 위에 건물(또는 미등기 건물)이 있
는 경우 계약서 작성 방법119
2. 매매목록 표시 방법 예시119
제6절 임차인 있는 건물이 제3자에게 매매된 경우의 계약서 작성
실무 120
1. 임차인이 보상조건으로 퇴거하는 경우120
【임대차계약 해지 및 건물명도 합의서】
2. 임차인이 퇴거하지 않는 경우121
【부동산 임대차 내역서】【소유자변경확인서(채무인수계약서)】
【명도확인서】
3. 건물 매매 후 ‘잔금지급 전’ ‘매수인’이 임대차계약을 체결하는
경우124
【임대인 지위(임차권)승계방식에 의한 매매계약서】【임대권리 부
여 합의서 (견본임)】【부동산 매매 위임장】
제7절 계약서 대서 또는 재작성에 따른 공인중개사의 책임 129
1. 단순히 계약서 대서행위만 한 경우129
2. 공인중개사가 자신의 중개로 전세계약이 체결되지 않았음에도 실제 계약당사자가 아닌 자에게 전세계약서 등을 작성ㆍ교부해 준 경우129
3. 공인중개사가 자신이 중개한 거래에서 잔금시 계약서를 재작성한 경
우129
【실제 사건에 대한 사례연습】
4. 보증금 증액 계약서 작성과 책임 문제130
제8절 중개업에서 입증방법상 녹취의 활용 131
1. 녹취의 목적131
2. 통신비밀보호법의 규정132
3. 녹취 방법의 적법성 여부133
4. 동의 없는 녹취의 위법성과 증거능력133
5. 녹음방법과 활용방법134

제2편 중개사고 예방을 위한 중개 실무
제1장 다가구와 다세대의 중개실무 129
1. 의의129
2. 다가구주택의 확인ㆍ설명의무의 범위129
가. 중개대상가구 이외의 다른 가구에 대한 확인ㆍ설명의무 130
나. 실무상 활용사례131
【부동산 임대차 내역서】【임대차 정보제공 요청서(주택)】
【임대차 정보제공 요청서(상가)】【도면 제공 요청서】
【상가건물 임대차 현황서】【주민등록 전입세대 열람 신청서】
3. 다세대주택의 확인설명의무의 범위 144
가. 다세대주택의 출입문 표시와 등기부의 표시가 다른 경우144
【부동산중개의뢰서[종합]】
나. 주택의 권리분석상 주의할 점146
제2장 상가건물 또는 상가주택의 중개 실무 148
1. 건축물대장상에는 하자가 없어도 위반건축 사실을 인지한 경우의 확인ㆍ
설명의 범위148
2. 위반건축물을 중개할 경우 확인ㆍ설명의 범위148
【임차보증금 및 월세 현황 조사서】【상가건물 임대차 현황서】
제3장 판례와 유권해석을 통한 중개사고의 예방 152
제1절 판례를 통한 중개사고의 예방 152
1. 컨설팅용역과 중개행위의 관계152
2. 분양대행과 중개행위의 관계153
3. 변호사의 법률사무와 중개행위의 관계154
4. 무상중개와 확인ㆍ설명의 필요성154
5. 중개에 있어서 등기권리증 확인 여부 155
6. 확인ㆍ설명의무의 위반 유형155
7. 확인ㆍ설명의 시점158
8. 수 개의 구분점포를 일괄하여 단일한 임대차 관계가 성립한 경우, 우선변제권의 판단 기준158
9. 다운(DOWN), 업(UP) 계약서 작성과 그 법적 효과159
10. 공인중개사협회의 공제약관상 보증한도160
11. 공인중개사협회의 공제계약에서의 공제사고의 발생 시기160
제2절 유권해석과 문리해석을 통한 중개사고의 예방 161
1. 문리해석161
2. 확인ㆍ설명서 작성에 관한 국토부 해석162
3. 공인중개사법에 관한 법제처 유권해석163

제3편 민법을 활용한 중개 실무
제1장 가계약 171
제1절 가계약의 유효성과 중개 실무상의 한계 171
1. 가계약의 의미와 문제171
2. 가계약에 대한 판례172
3. 계약금과 가계약의 관계173
4. 가계약의 효력174
5. 계약금 대신 현금보관증을 이용한 가계약서의 응용175
【본계약의 효력이 없는 매매의 가계약서】【본계약의 효력이 없는 임대차의 가계약서】【본계약의 효력이 있는 매매의 가계약서】【현금 보관증】【본계약의 효력이 있는 임대차의 가계약서】
제2절 가계약 후 분쟁이 발생한 경우, 공인중개사에게 행정처분을
할 수 있는가?181
제2장 계약의 목적물(목적물의 특정) 182
제1절 토 지 182
1. 공유수면의 빈지(濱地:바닷가)에 축조한 공작물이 독립한 소유권의 객체가 될 수 있는가?182
2. 포락지(浦落地)182
제2절 일반건물 183
1. 신축건물의 중개행위183
가. 신축건물의 소유권 귀속(원시취득)에 관한 법리183
【신축건물의 소유권 귀속에 관한 사례연습(1)】
【신축건물의 소유권 귀속에 관한 사례연습(2)】
나. 신축건물의 소유권취득과 담보물권과의 관계188
2. 종물의 중개행위188
가. 종물의 의의와 요건188
나. ‘증축건물ㆍ신축건물’이 종물인지, 부합물인지, 독립물인지 여
부에 관한 판례188
3. 부합물의 중개행위190
【부합에 관한 사례】【부합에 관한 판례】
4. 증축건물의 중개행위 195
5. 미등기ㆍ무허가 건물의 중개행위195
6. 건축 중인 건물의 소유권보존, 강제집행, 중개 방법202
【‘완성된’ 미등기건물, 미완성이지만 ‘독립된’ 건물의 중개 방법(실제 중개사례)】
제3절 집합건물(구분소유건물)240
1. 들어가면서240
2. 의 의240
3. 구분소유권의 성립요건242
4. 구분건물에 관한 구체적 사례244
제4절 공동소유물 202
1. 얼개202
2. 공유물202
3. 합유물203
4. 총유물204
5. 공유, 합유, 총유의 비교206
제3장 계약당사자(당사자의 특정) 208
제1절 제한능력자와 계약 208
1. 제한능력자의 의의와 종류209
2. 제한능력자의 법률행위의 효력214
제2절 대리계약과 당사자의 확정 209
1. 대리의 구조(대리의 3면 관계)와 당사자의 확정209
2. 위임장과 임감증명은 반드시 첨부해야 하나?214
가. 대리제도는 사적 자치(私的 自治)의 확장이다.214
나. 대리계약에서 본인의 위임장과 임감증명서를 반드시 첨부하여야 하는가?215
【중개실무상 위임장의 대리권 유무 판단】【부동산 매매 위임장】
다. 무권대리행위의 추인제도를 이용하라216
【(무권대리행위 추인을 위한)현금 보관증】
3. 대리계약 시에 본인의 도장을 찍으면 안 되나?217
【위임장을 지참하지 않은 무권대리인과의 계약 시 대처 방법】
【현금 보관증】
4. 표현대리(表現代理)219
가. 표현대리의 유형과 법률효과219
나.【판례】대리권 수여표시에 위한 표현대리(수권대리)220
다.【판례】권한을 넘은 표현대리(월권대리)223
라.【판례】대리권 소멸 후의 표현대리(멸권대리)229
5. 무권대리(無權代理)229
가. 무권대리의 의의, 요건, 효과229
나. 무권대리의 추인에 관한 판례230
다. 무권대리와 무권리자의 구별231
제3절 부부의 일상가사대리권 233
1. 얼개233
2. 의의 및 범위233
3. 일상가사대리권을 부정한 판례 233
4. 일상가사대리권을 긍정한 판례234
5. 민법 제126조(권한을 넘을 표현대리)의 성립 여부234
6. 현실 중개에서의 주의사항235
제4절 법인과의 계약 237
1. 법인의 표현(顯名主義)237
2. 법인의 법률행위의 제한238
3. 법인의 대표가 아닌 자와의 계약240
4. 법인 제도의 현실240
5 법인과 계약 시 첨부서류 254
제4장 계약의 성립(계약서 작성, 법률행위의 확정) 242
제1절 청약과 승낙의 합치 242
1. 청약과 승낙이 합치할 것242
2. 가계약이 본계약이 되기 위한 의사의 합치 정도244
3. 목적물만 특정된 아파트 분양계약의 계약 성립 여부 244
4. ‘분양 광고의 내용’이 ‘계약 내용’이 되는지 여부244
제2절 토지 현황이 지적 공부상의 경계와 다른 경우, 매매대상이 되는 토지소유권의 범위 246
1. 공부상 경계의 원칙247
2. 예외적으로 실제의 경계에 의하는 경우247
제3절 계약서 작성과 해석 247
1. 낙성계약(諾成契約)이 원칙247
2. 계약서는 처분문서이다247
3. 계약서에 기재된 내용이 당사자의 합의와 다를 경우(오표시 무해의
원칙)248
제4절 매매 목적물과 대금의 특정 시기 249
1. 매매 목적물과 대금의 특정시기249
2. 매매 목적물의 불특정으로 매매계약이 성립되지 않은 경우250
【계약당사자가 대금지급을 연기할 경우 실무상 대처 방법】
【매매대금 지급연기에 따른 이행각서】
제5장 계약의 하자(무효와 취소) 252
제1절 계약의 일생 252
1. 계약의 일생에 대한 도식화252
2. 개념 구별253
3. 무효 사유와 취소 사유253
제2절 계약의 무효 254
1. 원시적 불능254
2. 반사회질서의 법률행위255
3. 불공정한 법률행위(폭리행위)258
4. 비진의 의사표시[심리유보(心裡留保)]260
5. 통정허위표시(通情虛僞表示)[가장행위(假裝行爲)]262
6. 효력규정의 위반266
7. 일부 무효268
8. 유동적 무효270
9. 무효의 효과275
제3절 계약의 취소사유 276
1. 무능력자의 행위 276
2. 착오(錯誤)277
3. 사기ㆍ강박289
제6장 부동산 거래에 대한 제한 296
제1절 허가를 받아야 하는 경우 296
1. 학교법인의 재산처분 등296
2. 의료법인의 재산처분296
3. 재단법인의 기본재산처분297
4. 전통사찰의 부동산 양도와 담보제공297
5. 향교재산의 처분과 담보제공297
제2절 허가 또는 신고를 하여야 하는 경우 298
1. 외국인 등의 토지취득 신고298
2. 외국인 등의 토지취득 허가298
제7장 계약금, 해약금, 위약금 등의 관계(구별) 299
제1절 계약금과 해약금의 관계 299
1. 개념상의 구별299
2. 계약금의 법적 성질299
3. 매매계약과 계약금계약의 구별300
4. 계약금에 의한 계약해제에 관한 판례300
【판례가 인정한 현금보관증의 실무상 예시】
【(계약금의 일부 지급에 대한)현금보관증】
5. 해약금에 의한 해제권 행사의 요건304
6. 해약금에 의한 계약해제의 효과309
제2절 계약금, 해약금, 위약금 3자의 관계 310
1. 「계약금과 해약금」은 법적으로 밀접한 관련이 있다 310
2. 「계약금과 위약금」은 법적으로 아무런 연관이 없다.311
3. 결론312
제3절 계약금, 해약금, 위약금 3자의 관계에 관한 사례 312
【계약금, 해약금, 위약금 등을 잘 반영한 실제 토지매매계약서】
제4절 위약금·손해배상예정·위약벌의 구별 320
1. 3자의 개념 구분320
2. 위약금이 「손해배상액의 예정」인 경우 321
3. 위약금이 「위약벌」의 성격인 경우321
【계약금, 해약금, 위약금, 위약벌의 구별】
제8장 계약해제와 중개실무 323
제1절 계약해제의 의의와 구별개념 323
【해제계약(합의해제)을 유도할 필요성이 있는 경우 실무상 참고사항】【부동산매매(임대차)계약 해제계약서】
제2절 법정해제권의 발생 329
1. 이행지체와 계약해제329
2. 이행불능과 계약해제342
제3절 해제권의 행사 343
1. 행사의 방법343
2. 해제의 불가분성344
제4절 계약해제의 효과 344
1. 계약의 구속으로부터의 해방344
2. 원상회복의무346
3. 손해배상355
제9장 매도인의 담보책임 361
제1절 의의 및 법적 성질 361
【 매매에서 채무불이행책임과 담보책임의 일반적 차이 】
제2절 ‘권리 전부’가 타인에게 속하는 경우의 담보책임 363
제3절 ‘권리 일부’가 타인에게 속하는 경우의 담보책임 365
제4절 ‘수량 부족 또는 일부 멸실’의 경우의 담보책임 366
제5절 ‘제한물권’이 있는 경우의 담보책임 368
제6절 ‘저당권 또는 전세권’의 행사와 담보책임 369
제7절 ‘특정물매매’에서 목적물에 하자가 있는 경우 371

제4편 법조실무를 활용한 중개 실무의 확장
제1장 중개사의 귀책사유 없이 중개가 중단된 경우의 중개보수청
구권 665
1. 중개보수청구권 발생요건665
2. 중개사가 배제된 경우 중개보수청구권 발생요건666
3. 결론669
제2장 중개실무에 내용우편제도의 활용 670
1. 증거확보방법670
2. 내용증명우편을 이용할 필요가 있는 경우671
3. 내용증명우편의 효력673
4. 내용증명우편에 대하여 회답할 필요가 있는지 여부673
5. 내용증명문서의 작성방법 및 발송절차675
6. 이용범위 및 재증명 청구675
제3장 중개보수청구에 지급명령과 소액심판제도의 활용 676
제1절 지급명령신청 676
1. 지급명령의 의의676
2. 지급명령 신청의 특장점677
【소가의 산정 방법】【소송인지액의 산정 방법】【지급명령(독촉절차)의 인지액 계산법】【인지액 납부 방법】【송달료 계산 방법】【송달료 납부 방법】
3. 지급명령의 효과682
4. 구체적인 지급명령 신청사례683
제2절 소액심판청구 684
1. 소액사건의 대상과 관할684
【소액사건과 중개실무에서의 주의사항】
2. 이행권고제도685
3. 소액사건의 절차상의 특례685
제4장 임대차중개에서 제소전화해제도의 응용 689
1. 의의 및 구별개념689
2. 실무상의 문제점689
3. 신청요건690
4. 신청법원691
5. 신청절차691
6. 제소전화해조서의 효력691
7. 제소전화해의 실무상 응용691
【제소전화해신청서 작성 예시】
제5장 중개사고와 민사조정제도의 활용 697
1. 의의와 실효성697
2. 소송절차와 조정절차 비교697
3. 민사조정절차의 장점698
4. 상임조정위원 제도698
5. 민사조정절차의 흐름698
6. 민사조정의 종류와 효과699
7. 신청방식699
8. 민사조정신청서의 작성700
【민사조정신청서 작성 예시】